Alıcılar için "kosten koper" ne anlama gelir

Beğendiğiniz bir Hollanda evi buldunuz, ilanda €450.000 k.k. yazıyor ve büyük soru basit: bu gerçekten bütçelemeniz gereken toplam tutar mı?

Tam olarak değil. Hollanda'da kosten koper, alıcının üzerinde anlaşılan satın alma bedeline ek olarak belirli satın alma maliyetlerini ödediği anlamına gelir. Alıcılar ve expatlar için bu, nakit birikimleriniz, kredi düzenlemeniz, teklif verme esnekliğiniz ve teklifinize ekleyeceğiniz koşullar üzerinde etkili olabilir.

Mülk mü düşünüyorsunuz? Teklif vermeden önce bir Hollanda mülkünü kontrol etmek için Huisscan'i kullanın. Bir adres, mevcut mülk verileri, risk sinyalleri, belge analizi ve alıcılar için daha iyi sorular içeren net bir teklif öncesi rapora dönüşebilir.

Hollanda ilanlarında "kosten koper" ne anlama gelir

Kosten koper, genellikle kısaltmasıyla k.k., kelimenin tam anlamıyla "alıcıya ait masraflar" demektir.

Bir ilanda şöyle yazıyorsa:

Vraagprijs: €450,000 k.k.

bu, istenen fiyatın €450.000 olduğu, ancak alıcının satın almaya ilişkin ek maliyetlerden sorumlu olduğu anlamına gelir. Bu maliyetler başlık fiyatında her zaman görünmeyebilir.

Hollanda emlak ilanlarında ayrıca şu ifadeleri görebilirsiniz:

• k.k. / kosten koper: alıcının belirli işlem maliyetlerini ödediği anlamına gelir.
• v.o.n. / vrij op naam: genellikle yeni yapılar için kullanılır; bazı devirle ilgili maliyetlerin fiyata dahil olduğu durumlarda görülür.
• vraagprijs: istenen fiyat.
• bieden vanaf: belirli bir seviyeden teklif çekmek için kullanılan "teklifler ...'dan başlar" fiyatı.

kosten koper ile Hollanda'da ev alırken önemli nokta şudur: teklifiniz toplam bütçenizle aynı değildir. Teklif vermeden önce satın alma sürecinin tamamını anlamanız gerekir.

Bir k.k. satın alımının çevresinde hangi maliyetler olabilir?

Sert anlamda kosten koper genellikle overdrachtsbelasting (vergi) ve noterden devir masrafları gibi işlem maliyetlerini ifade eder. Pratikte alıcılar, Hollanda'da ev almayla birlikte gelen birçok masrafı daha geniş bir anlamda bu terimle ifade ederler.

Alıcı tarafında yaygın olarak görülen maliyetler şunlar olabilir:

• Overdrachtsbelasting: devir/transfer vergisi. Bunun ödenip ödenmeyeceği ve ne kadar olduğu kişisel durumunuza ve yürürlükteki kurallara bağlıdır. Bunu noterinize, mortgage danışmanınıza veya Belastingdienst'e danışarak kontrol edin.
• Notary costs for transfer: noterin leveringsakte (devir senedi) düzenlemesi ve mülkiyet değişikliğini tescil ettirmesi için yapılan masraflar.
• Kadaster registration: Kadaster'de (tapu/kadastro) tescil.
• Mortgage deed costs: ipotek alırsanız, noterin ayrıca bir hypotheekakte düzenlemesi için aldığı ücretler.
• Mortgage advice or arrangement fees: mortgage danışmanınızın veya kredi verenin aldığı danışmanlık ya da düzenleme ücretleri.
• Taxatie / valuation report: genellikle kredi verenin istediği ekspertiz/ değerleme raporu.
• Bouwkundige keuring: özellikle eski evler veya görünür bakım sorunları olan evler için faydalı olan yapı/bina incelemesi.
• Bankgarantie or waarborgsom: satın alma sözleşmesinde genellikle kararlaştırılan bir banka garantisi veya depozito.
• Buyer agent fees: bir aankoopmakelaar kullanırsanız alıcı temsilcisi ücretleri.
• Interpreter or translation costs: bazen expatlar için Hollanda'daki yasal belgeleri imzalarken gerekli olabilecek çeviri veya tercüme masrafları.
• VvE-related review costs: daireler için, homeowners’ association (VvE) belgelerini inceletme maliyetleri.
• Renovation, moving, and immediate repair costs: hukuken k.k. kapsamı dışında olabilir, ancak toplam nakit planlamanız için çok önemli olan tadilat, taşıma ve acil onarım maliyetleri.

Yukarıdaki her madde teknik olarak "kosten koper" sayılmayabilir, fakat teklif vermeden önce ödeyebileceğiniz veya ayırmanız gereken toplam tutara bakmanız daha güvenlidir.

Neden kosten koper teklif vermeden önce önemlidir

Kosten koper, teklif kabul edildikten sonra değil; teklif öncesi kararınızı etkiler.

Neden basit: Hollanda mortgage'ları genellikle kredi alma kapasitenize ve mülk değerine dayanır, sadece eve olan heyecandan değil. Eğer teklifiniz ekspertiz değerinin üstünde kalırsa, farkı kendi kaynaklarınızdan ödemeniz gerekebilir. Ayrıca birçok satın alma maliyeti de birikimlerinizden ödenmelidir.

Örnek:

• İstenilen fiyat: €450.000 k.k.
• Verdiğiniz teklif: €470.000
• Daha sonra ekspertiz değerinin teklifinizden düşük çıkması
• Hâlâ alıcı maliyetlerini ve muhtemel ekspertiz farkını karşılamanız gerekebilir

Bu durum maksimum teklifinizi hızla değiştirebilir.

Kosten koper ayrıca teklif koşullarınızı etkileyebilir, örneğin:

• Voorbehoud financiering: finansman şartına bağlılık.
• Voorbehoud bouwkundige keuring: yapı/bina incelemesine dayalı şart.
• Mortgage onayı ve ekspertiz için zamanlama.
• Aşırı teklif verme istekliliğiniz.
• Mülkün onarımlar, VvE maliyetleri veya erfpacht yükümlülükleri sonrası nakit tamponunuza uyup uymadığı.

Sakin bir teklif öncesi karar, yalnızca "İstenilen fiyatı karşılayabilir miyim?" değil aynı zamanda "Bu mülkü, bu belgeler, riskler ve maliyetlerle beraber karşılayabilir miyim?" sorularına da yanıt vermeyi gerektirir.

Kontrol etmeniz gereken Hollanda terimleri, belgeler ve veriler

Teklif vermeden önce ilanı ve destekleyici belgeleri dikkatle inceleyin. Expats için birçok risk, ilk bakışta zararsız görünen Hollanda terimlerinin içinde gizlidir.

Önemli terimler ve belgeler şunlardır:

• Verkoopbrochure: mülk detaylarını içeren satış broşürü.
• Vragenlijst: satıcının doldurduğu, genellikle kusurlar, tadilatlar, rahatsızlıklar ve bilinen sorunları kapsayan soru formu.
• Energielabel: enerji etiketi.
• Meetrapport: Hollanda ölçüm standartlarına dayalı ölçüm raporu.
• Kadaster information: mülkiyet, parsel verileri ve bazen hak veya kısıtlamalar.
• Erfdienstbaarheden: geçit hakkı gibi irtifak hakları (easements).
• Erfpacht: leasehold. Canon, bitiş tarihi, indeksleme ve koşulları kontrol edin.
• Splitsingsakte: daireler için bölümleme/splitting senedi.
• VvE documents: homeowners’ association tutanakları, yıllık hesaplar, rezerv fonu, bakım planı ve aidat bilgileri.
• MJOP: bir apartman binası için uzun vadeli bakım planı.
• Bestemmingsplan or omgevingsplan: kullanım, ek inşaat veya çevreyi etkileyebilecek yerel planlama kuralları.
• Bouwkundige staat: yapının/bina durumunun değerlendirilmesi.
• Monument status: koruma statüsü; tadilat seçeneklerini etkileyebilir.
• WOZ value and municipal charges: bağlam için faydalıdır; ekspertiz yerine geçmez.

Faydalı Hollanda mülk verileri ilandan, satış ajanından, Kadaster'den, BAG'den, belediye kaynaklarından, VvE belgelerinden, noterden ve mortgage danışmanınızdan gelebilir. Gerçekten kullanılabilir bir teklif öncesi mülk kontrolü, bu kaynakları kararınıza bağlamalıdır: teklif ver, pazarlık yap, koşul ekle, daha fazla soru sor veya vazgeç.

Teklif yapmadan önce pratik kontrol listesi

k.k. olarak listelenmiş bir eve teklif vermeden önce bu kontrol listesini kullanın

• Mülkün gerçekten k.k. mi yoksa v.o.n. mı listelendiğini doğrulayın
• Beklenen toplam bütçenizi, yalnızca istenen fiyat değil, niyet ettiğiniz teklif üzerinden hesaplayın
• Mortgage danışmanınıza ne kadar kendi paranız gerektiğini sorun
• Mevcut kurallar kapsamında transfer vergisinin (overdrachtsbelasting) sizin durumunuza uygulanıp uygulanmayacağını kontrol edin
• Ekspertiz değeri kabul edilen teklifinizden düşük çıkarsa ne olacağını sorun
• Noter, ekspertiz, mortgage, inceleme ve danışmanlık ücretlerini planlamanıza dahil edin
• Banka garantisi veya depozito gerekip gerekmediğini kontrol edin
• Satıcının soru formunu (vragenlijst) ve satış broşürünü (verkoopbrochure) kusurlar veya sınırlamalar açısından okuyun
• Daireler için VvE belgelerini, rezerv fonunu, aidatları ve bakım planını inceleyin
• Erfpacht varsa, erfpacht koşullarını ve gelecekteki ödemeleri anlayın
• Yapı incelemesi şartına ihtiyacınız olup olmadığına karar verin
• Maksimum teklifinizi duygulara göre değil toplam maliyete göre belirleyin
• Pazarlık başlamadan önce vazgeçme noktanızı yazın

Amaç en ucuz teklifi vermek değildir. Amaç, maliyetleri, belgeleri ve riskleri net gördükten sonra hâlâ savunabileceğiniz bir teklif yapmaktır.

Teklif vermeden önce sorulacak sorular

Teklifinizi artırmadan önce doğrudan sorular sorun.

Satış ajanına sorulacak sorular:

• Fiyat kesinlikle kosten koper mı yoksa bazı maliyetler dahil mi?
• Tekliften önce hangi belgeler mevcut?
• Bilinen kusurlar, ihtilaflar, sızıntılar, temel problemleri veya tadilat kısıtlamaları var mı?
• Daireler için: planlanmış VvE bakım çalışmaları veya aidat artışları var mı?
• Erfpacht için: mevcut ve gelecekteki erfpacht yükümlülükleri nelerdir?
• Zaten teklifler var mı ve satıcı hangi teklif koşullarını kabul ediyor?

Mortgage danışmanınıza sorulacak sorular:

• Bu mülk ve benim durumuma göre ne kadar kredi çekebilirim?
• Alıcı maliyetleri için ne kadar kendi para ayırmalıyım?
• Ekspertiz benim teklifimden düşük çıkarsa ne olur?
• Banka garantisi veya depozito nasıl yönetilmeli?
• Hangi maliyetleri peşin ödemem gerekiyor?

Notere sorulacak sorular:

• Mevcut kurallar kapsamında hangi transfer vergisi kategorisi bana uygulanabilir?
• İncelemeniz gereken herhangi bir unvan, irtifak, erfpacht veya daire hakkı sorunu var mı?
• Devir ve ipotek senetleri için hangi noter masraflarını beklemeliyim?
• İmzalamadan önce anlamam gereken belgeler var mı?

Yapı mühendisi veya alıcı temsilcisine sorulacak sorular:

• Teklifimi etkileyen görünür bakım riskleri var mı?
• Yapı incelemesi şartı eklemeli miyim?
• Hangi onarım maliyetleri acildir, hangileri uzun vadeli?
• Mülk, beklenen toplam maliyetimde hâlâ mantıklı mı?

Huisscan size neyi kontrol etmenizde yardımcı olabilir

Huisscan, tek bir amaca hizmet edecek şekilde tasarlanmıştır: teklif vermeden önce Hollanda mülkünü kontrol edin.

Bir Hollanda adresi ve yüklediğiniz belgelerle Huisscan, dağılan bilgileri pratik bir teklif öncesi rapora dönüştürmenize yardımcı olabilir. Hangi veri ve belgeler mevcutsa, bir Huisscan teklif öncesi raporu şunları incelemenize yardımcı olabilir:

• Adrese ilişkin mevcut Hollanda mülk verileri.
• Dikkat gerektiren ilan ve belge ayrıntıları.
• Hollanda alıcılarının sıkça karşılaştığı mülk riskleriyle ilgili risk sinyalleri.
• Takip edilmesi gereken VvE, erfpacht, enerji, mülkiyet veya belge konuları.
• Satış ajanına, mortgage danışmanına, notere, eksperiye veya alıcı temsilcisine sorulacak sorular.
• Mülk bağlamının teklifinizi, koşullarınızı veya duraksama kararınızı nasıl etkileyebileceği.

Huisscan, bir noter, mortgage danışmanı, eksper, yapı mühendisi, avukat veya vergi uzmanının yerine geçmez. Bağlamı daha iyi anlamanıza ve daha iyi sorular hazırlamanıza yardımcı olur.

SSS

Kosten koper satın alma fiyatının üstüne mi ödenir?

Evet. Kabul edilen teklifiniz k.k. olarak listelenmiş bir ev içindir ise, alıcı tarafı maliyetler genellikle satın alma fiyatının üstüne gelir. Toplam nakit ihtiyacınız teklifin kendisinden daha yüksek olabilir.

Hollanda'da ev alırken kosten koper ne kadar tutar?

Bu, mülke, kişisel durumunuza, finansmana, transfer vergisi durumunuza, notere, ekspertize ve danışmanlık maliyetlerine bağlıdır. Güncel kuralları ve kendi finansman durumunuzu kontrol etmeden kabaca bir yüzdeye güvenmeyin.

Kosten koper'ı mortgage'ıma dahil edebilir miyim?

Çoğu zaman alıcıların satın alma maliyetlerinin en az bir kısmı için birikimleri gerekir. Kesin cevap, kredi alma kapasitenize, ekspertiz değerine, kredi verenin kurallarına ve kişisel durumunuza bağlıdır. Teklif vermeden önce nitelikli bir mortgage danışmanına sorun.

K.k. ile v.o.n. arasındaki fark nedir?

K.k. alıcının belirli satın alma maliyetlerini ödediği anlamına gelir. V.o.n. ("vrij op naam") genellikle bazı devirle ilgili maliyetlerin fiyata dahil olduğu yeni yapılar için kullanılır. Ancak v.o.n. hiçbir ek maliyet olmadığı anlamına gelmez.

Expatlar kosten koper'a ekstra dikkat etmeli mi?

Evet. Expats, Hollanda terimlerine, belgelere, vergi kurallarına, noter süreçlerine ve mortgage koşullarına daha az aşina olabilir. Bağlayıcı bir teklif yapmadan önce maliyetleri, belgeleri ve riskleri kontrol etmek faydalıdır.

Kosten koper vazgeçme nedeni olabilir mi?

Evet. Eğer toplam satın alma bağlamı yalnızca iyimser varsayımlarla işe yarıyorsa, durmak daha iyi olabilir. Yüksek bir teklif, ek alıcı maliyetleri, düşük ekspertiz, zayıf VvE, erfpacht belirsizliği veya onarım riskleri kararınızı değiştirebilir.

Kosten koper sadece bir maliyet etiketi değildir. Teklif vermeden önce mülk ve finansman bağlamını tam olarak kontrol etmeniz gerektiğini hatırlatır.

Teklif vermeden önce adresi kontrol edin.