VvE belgelerinde kısa süreli konaklama ve kiralama kuralları

Hollanda'da bir daire satın almak genellikle bir VvE'ye girmeniz anlamına gelir: Vereniging van Eigenaars yani Malikler Derneği. Daireyi şimdi kiraya vermeyi, daha sonra kısa süreli konaklamalar için kullanmayı veya yurt dışına taşınma durumunda esneklik korumayı planlıyorsanız, VvE belgeleri belirleyici olabilir.

VvE kiralama kısıtlamaları Hollanda arayanlar için temel nokta basittir: ilan veya satıcının açıklamasına sadece güvenmeyin. Cevap genellikle Hollanda belgelerindedir ve bazen belediye kurallarında da bulunur.

Daire mi düşünüyorsunuz? Huisscan ile teklif vermeden önce bir Hollanda mülkünü kontrol edebilirsiniz: bir adres girin, VvE belgelerini yükleyin ve mevcut mülk verileri, risk sinyalleri, belge analizi ve alıcı sorularını içeren net bir teklif-öncesi rapor alın.

Neden teklif vermeden önce kiralama kuralları önemlidir

Bir VvE, binadaki dairelerin hangi amaçlarla kullanılabileceğine dair kurallar koyabilir. Bu kurallar şunları etkileyebilir:

• uzun dönem kiralama;
• kısa süreli veya tatil kiralaması;
• Airbnb tarzı kiralama;
• oda oda kiralama;
• aile üyeleri, çalışanlar veya kurumsal kiracılar tarafından kullanım;
• kiracının bir kullanıcı beyanı imzalayıp imzalaması gerekip gerekmediği.

Bu, tekliften önce önemlidir çünkü planladığınız kullanım izin verilen kullanım ile uyuşmayabilir.

Örnek: bir daireyi ev olarak satın alırsınız, ancak işvereniniz sizi yurt dışına gönderirse bir yıl kiraya vermeyi düşünürsünüz. Eğer VvE kuralları onay gerektiriyorsa veya kiralamayı yasaklıyorsa, bu esneklik sınırlı olabilir.

Yatırımcı için kiralama kısıtlaması ödeyeceğiniz fiyatı etkileyebilir. İkamet eden bir sahip için ise sıkı bir kısa süreli konaklama yasağı, binadaki otel benzeri kullanımı azaltacağı için olumlu bile olabilir.

Teklif öncesi karar her zaman “satın al veya vazgeç” olmak zorunda değildir. Seçenekler şunlar olabilir:

• teklif vermeden önce daha fazla soru sormak;
• esneklik sınırlı olduğunda daha düşük teklif vermek;
• belge incelemesine bağlı bir koşul eklemek;
• VvE kuralını yazılı olarak teyit ederse devam etmek;
• planlanan kullanım hayati ise vazgeçmek.

Kısıtlamaların genellikle göründüğü VvE belgeleri

Kiralama ve kısa süreli konaklama kuralları çeşitli belgelerde yer alabilir. Teklif yapmadan önce satıcıdan tam VvE paketini isteyin.

1. Splitsingsakte

splitsingsakte, tescil ve paylaştırma akdidir. Binayı daire haklarına böler ve genellikle bestemming olarak adlandırılan izin verilen kullanımı açıklar.

“bestemd tot woning” veya “uitsluitend voor bewoning” gibi ifadeleri arayın. Bu, dairenin konut amaçlı olduğunu gösterir. Belgeler katıysa otel benzeri kısa süreli kullanım riskli olabilir.

2. Splitsingsreglement ve modelreglement

splitsingsreglement, VvE kurallarını içerir. Bir yılın standart modelreglementine atıfta bulunabilir ve akde ek değişiklikler konmuş olabilir.

Yalnızca model kurallarını okumayın. Akitte binaya özgü değişiklikler bulunabilir.

3. Huishoudelijk reglement

huishoudelijk reglement, ev kuralları belgesidir. Genellikle rahatsızlık, evcil hayvanlar, atık, ortak alanlar ve kiracılar tarafından kullanım gibi pratik konuları kapsar.

Geniş bir kiralama yasağı yalnızca ev kurallarında görünüyorsa, bunun akit ve paylaştırma düzenlemeleriyle nasıl ilişkili olduğunu öğrenmek için bir hukuk veya noter uzmanına sorun. Belgelerin hiyerarşisi önemlidir.

4. ALV minutes

notulen van de ALV, maliklerin genel kurul tutanaklarıdır. Resmi kurallarda açık olmayan pratik konuları ortaya çıkarabilir, örneğin:

• Airbnb misafirleri hakkında şikayetler;
• yasadışı kiralama için önceki para cezaları;
• kiralama kurallarını değiştirme tartışmaları;
• sahipler ile VvE yönetimi arasındaki anlaşmazlıklar;
• benzer durumlarda izin verilip verilmediği veya reddedildiği.

5. Satıcı bilgileri ve ilan metni

İlan “kiralama mümkün” veya “expat kiralaması için uygun” diyebilir. Bunu bir başlangıç noktası olarak alın, kanıt olarak değil.

Her zaman iddiayı VvE belgeleri ve belediye kuralları ile karşılaştırın.

VvE belgelerinde aramanız gereken Hollandaca terimler

VvE belgeleri genellikle Hollandacadır ve daha eski yasal dil kullanabilir. VvE belgelerinde kısa süreli konaklama ve kiralama kuralları incelerken bu terimleri arayın.

Hem yasaklara hem de izin prosedürlerine dikkat edin. “Önceden yazılı onayla izinli” ifadesi “yasak” ifadesinden çok farklıdır.

Kısa süreli konaklama aynı zamanda belediye ve finansman kontrolüdür

VvE kuralları sadece bir katmandır. VvE bir kiralama türüne izin verse bile diğer kurallar bunu yine kısıtlayabilir.

Teklif vermeden önce planladığınız kullanımın ayrıca şu kurallara uyup uymadığını kontrol edin:

• Belediyenin tatil kiralama kuralları: birçok belediyenin turist kiralama, kayıt, izin veya kullanım sınırlamaları için yerel kuralları vardır. Güncel kuralları belediyeyle kontrol edin.
• Omgevingsplan: yerel imar planı normal konut kullanımını konaklama veya otel benzeri kullanımdan ayırabilir.
• Huisvestingsverordening: yerel konut düzenlemeleri oda kiralama, dönüşüm veya kiralama izinlerini etkileyebilir.
• Opkoopbescherming: bazı belediyelerde satın alındıktan sonra kiraya verme belli konutlar için sınırlanmış olabilir. Güncel yerel kuralları kontrol edin.
• Mortgage conditions: birçok konut kredisi ikamet etmeye dayalıdır ve borç veren onayı olmadan kiralamayı kısıtlayabilir.
• Insurance: kısa süreli konuklar veya kiracılar sigorta kapsamını etkileyebilir.
• Tax and rental law: kira geliri planınızın bir parçasıysa, nitelikli bir vergi veya hukuk uzmanına danışın.

Bu, ülkeden ayrılırken mülkü kiraya verme seçeneğini isteyen Hollanda'da ev alan expatlar için özellikle önemlidir.

Pratik teklif-öncesi kontrol listesi

Kiralama esnekliğinin önemli olduğu bir daireye teklif yapmadan önce bu kontrol listesini kullanın.

• Satıcıdan tam VvE belge paketini isteyin.
• Depo, park yeri veya ortak tesisler dahil, tam daire hakkını doğrulayın.
• Dairenin izin verilen kullanımını görmek için splitsingsakte'yi okuyun.
• splitsingsreglement ve atıfta bulunulan modelreglement'ü kontrol edin.
• verhuur, short stay, logies, Airbnb, ingebruikgeving ve boete gibi Hollandaca terimleri arayın.
• Kiralamanın yasak, izinli veya yalnızca izinle mi mümkün olduğunu kontrol edin.
• İzin gerekiyorsa, bunu kimin verdiğini sorun: yönetim, maliklerin toplantısı veya başka bir taraf mı?
• İznin kişisel mi, geçici mi, devredilebilir mi yoksa şartlı mı olduğunu sorun.
• Kiracıların bir gebruikersverklaring imzalaması gerekip gerekmediğini kontrol edin.
• Şikayetler, anlaşmazlıklar veya önerilen kural değişiklikleri için son ALV tutanaklarını okuyun.
• Mevcut veya önceki sahibin daireyi kiraya verip vermediğini ve VvE'nin bunu onaylayıp onaylamadığını sorun.
• VvE kurallarını belediyenin kısa süreli konaklama ve kiralama kurallarıyla karşılaştırın.
• İpotek ve sigortanızın planlanan kullanıma izin verip vermeyeceğini kontrol edin.
• Cevap belirsizse, teklifinizi ayarlamayı, belge inceleme koşulu eklemeyi veya vazgeçmeyi düşünün.

Ajana sorulacak faydalı bir soru şudur:

“Planladığım kiralama kullanımının izinli olup olmadığını teyit eden VvE belgelerindeki tam maddeyi gösterebilir misiniz?”

Cevap belirsizse, teklif vermeden önce kontrol etmeye devam edin.

Huisscan’ın size kontrol etmede nasıl yardımcı olabileceği

Huisscan, bir teklif yapmadan önce alıcıların kullanabileceği bir teklif-öncesi mülk kontrolü Hollanda için tasarlanmıştır.

Tek bir Hollanda adresi ve yüklenen belgelerle, bir Huisscan teklif-öncesi raporu size yardımcı olabilir:

• adrese ait mevcut Hollanda mülk verilerini toplamak;
• VvE belgelerini ve ilgili maddeleri tespit etmek;
• yüklü belgelerde kiralama ve kısa süreli konaklama terimlerini aramak;
• olası kullanım-kısıtlama risk sinyallerini işaretlemek;
• mümkünse ilan iddialarını belge ifadeleriyle karşılaştırmak;
• ajan, VvE yöneticisi, mortgage danışmanı veya hukuk uzmanı için daha net alıcı soruları oluşturmak;
• alıcıların teklif öncesinde sıklıkla atladığı ana mülk risklerini Hollanda düzenlemek.

Huisscan noter, avukat, mortgage danışmanı, ekspertiz yapan kişi, vergi danışmanı veya yapı denetimini yerine geçmez. Mevcut bilgileri daha erken gözden geçirmenize yardımcı olur, böylece teklifiniz ciddi hale gelmeden önce daha iyi sorular sorabilirsiniz.

SSS

Bir VvE Hollanda'da kiralamayı kısıtlayabilir mi?

Evet, VvE belgeleri kullanım ve kiralama hakkında kurallar içerebilir. Etki, tam ifade, belge hiyerarşisi ve hukuki bağlama bağlıdır. Kiralama kullanımı kararınız için önemliyse, maddeyi incelemesi için nitelikli bir hukukçu veya noter uzmanına danışın.

Kısa süreli konaklama normal kiralamayla aynı mı?

Hayır. Uzun dönem konut kiralaması ve kısa süreli konaklama genellikle farklı muamele görür. Kısa süreli konaklama özellikle misafirler çok kısa süre kalıyorsa daha çok konaklama, turizm veya otel benzeri kullanım gibi değerlendirilebilir. Bir VvE normal kiralamaya izin verip kısa süreli konaklamayı yasaklayabilir.

İlan “Airbnb” veya “kiralama mümkün” diyorsa buna güvenebilir miyim?

Hayır. İlanı doğrulanması gereken bir iddia olarak değerlendirin. VvE belgelerini isteyin, belediye kurallarını kontrol edin ve nokta teklifinizi etkiliyorsa yazılı açıklama talep edin.

Mevcut sahip zaten daireyi kiraya veriyorsa ne olur?

Bu, satın almasından sonra sizin de aynı şeyi yapabileceğiniz anlamına gelmez. Mevcut kullanım hoşgörülebilir, geçici, sahibine özgü olabilir veya resmi olarak onaylanmamış olabilir. İzin olup olmadığını ve yeni bir sahibine devredilip devredilmediğini kontrol edin.

Hangi VvE belgesi en önemli?

splitsingsakte ve splitsingsreglement, atıfta bulunan modelreglement dahil, ile başlayın. Ardından pratik uygulama ve son tartışmalar için huishoudelijk reglement ve ALV tutanaklarını kontrol edin.

Teklif vermeden önce adresi kontrol edin.