Satın almadan önce dakteras riskleri

Bir dakteras, bir Hollanda dairesi veya evini çok daha değerli hissettirebilir. Ancak izin, mülkiyet, VvE onayı veya inşaat detayları belirsizse gerçek bir teklif öncesi risk de oluşturabilir.

Teklif vermeden önce temel soru basittir: dakterası satın aldığınız şeyin bir parçası olarak güvenle kabul edebilir misiniz?

Belirli bir adreste dakteras mı düşünüyorsunuz? Huisscan, teklif vermeden önce bir Hollanda mülkünü kontrol etmenize yardımcı olur. Bir adres girin, broşürü ve mevcut belgeleri yükleyin ve mülkiyet verileri, risk sinyalleri, belge analizi ve alıcı sorularını içeren net bir teklif öncesi rapor alın.

Neden dakteras için ayrı bir teklif öncesi kontrol gerekir

Bir dakteras sadece “güzel açık alan” değildir. Hollanda'da bir dakteras birkaç izin ve sorumluluk katmanı içerebilir:

• belediyeden kamu izni
• VvE veya diğer malikler tarafından özel izin
• statik güvenlik ve çatı su yalıtımı
• komşu mahremiyeti ve rahatsızlık sorunları
• yaşam alanı ile dış mekan arasındaki değerleme farkları

Risk her dakterasın problemli olması değildir. Risk, belgeler bunu kanıtlamazken dakterasa tamamen izinli ve güvenliymiş gibi teklif verilmektir.

Yaygın uyarı işaretleri şunlardır:

• satıcı “ben aldığımda zaten vardı” diyor
<li< >ilan dakterastan bahsediyor ama belgelerde yer almıyor
• izin numarası, çizim veya belediye onayı yok
• VvE belgelerinde çatı sızıntıları veya teras anlaşmazlıkları geçiyor
• teras bir kapak veya çizimlerde gösterilmeyen bir çatı yapısı üzerinden erişiliyor

Hollanda'da ev satın alan herkes için, özellikle expatlar için, işte bu noktada Hollanda evrakları önem kazanır.

İzin riski: dakteras gerçekten izinli mi?

Bilmeniz gereken ana Hollanda terimi omgevingsvergunning'dır. Bu, mülkte yapılacak değişiklikler için gerekebilen çevre/yapı iznidir. Eski belgeler bouwvergunning gibi terimler kullanabilir veya önceki izin sistemlerine atıfta bulunabilir.

Bir dakteras izin gerektirebilir çünkü şunları etkileyebilir:

• bina dış görünümü
• çatı kullanımı
• korkuluklar, merdivenler, çatı erişimi veya çatı yapısı
• komşular için mahremiyet
• yerel planlama kuralları, yani omgevingsplan
  Eski belgeler hâlâ bestemmingsplan diyebilir
• mülk rijksmonument, gemeentelijk monument ise veya korunan bir şehir manzarasında ise koruma kuralları

Yararlı kaynaklar ve belgeler şunlardır:

• belediyenin bouwdossieri veya yapı arşivi
• izin belgeleri ve onaylı çizimler
• güncel kurallar ve izin kontrolleri için Omgevingsloket
• yerel omgevingsplan
• anıt veya korunan şehir manzarası bilgileri
• satıcı anketi ve satış broşürü

İzin araması her zaman basit değildir. Tüm tarihsel belgeler çevrimiçi olarak kolayca bulunmayabilir ve çevrimiçi kaydın olmaması otomatik olarak izin olmadığı anlamına gelmez. Ancak teklif vermeden önce kanıt istemelisiniz.

Alıcı için faydalı bir soru şudur:

“Dakteras için onaylı çizimler dahil olmak üzere izin veya belediye onayı sağlayabilir misiniz?”

Ayrıca onaylı çizimi gördüklerinizle karşılaştırın. Bir çatı penceresi, çatı kapağı veya küçük bir değişiklik için verilen izin, kullanılabilir bir dakteras için otomatik olarak izin anlamına gelmez.

VvE ve mülkiyet riski: çatıya yasal olarak erişebilir/ kullanabilir misiniz?

Daireler için VvE riski, belediye izin riskleri kadar önemli olabilir.

VvE Vereniging van Eigenaars anlamına gelir; sahipler derneğidir. Birçok apartman binasında çatı, sadece en üst kattaki dairenin erişebiliyor olması durumunda bile binanın ortak bir parçası olabilir.

Önemli belgeler şunlardır:

• splitsingsakte: bölünme tapusu
• splitsingstekening: bölünme çizimi
• splitsingsreglement: bölünme yönetmeliği
• VvE toplantı tutanakları
• yazılı VvE onayları
• genellikle MJOP olarak adlandırılan bakım planı
• VvE sigortası ve onarım kayıtları

Terasın gerçekten daire hakkının bir parçası mı yoksa sahibin sadece münhasır kullanım hakkı mı olduğu kontrol edin. Bazen bir teras yıllarca gayri resmi olarak kullanılmış olabilir, ama belgelenmemiştir.

Şunları sorun:

• Teras splitsingsakte veya splitsingstekening içinde gösteriliyor mu?
• Münhasır kullanım hakkı belgelenmiş mi?
• VvE yapıyı, erişimi, korkulukları ve kullanımı onayladı mı?
• Teras altındaki çatı sızdırırsa kim öder?
• VvE bakım planı bu çatı alanını kapsıyor mu?
• Şikayetler, sigorta talepleri veya anlaşmazlıklar oldu mu?

Eğer teras ortak bir çatının kullanım şeklini değiştiriyorsa, normal bir VvE oylaması her zaman tüm hikaye olmayabilir. Bazı durumlarda, daire haklarının doğru şekilde düzenlenip düzenlenmediğini noterin veya hukuki bir uzmanın kontrol etmesi gerekebilir.

Bina, sızma ve komşu riskleri

Bir dakteras ayrıca pratik bina riskleri de oluşturur.

Bir çatı binayı korumak için tasarlanır. İnsanlar, mobilya, saksılar, döşeme, depolama veya ağır nesneler için otomatik olarak tasarlanmamıştır. Büyük saksılar, açık hava mutfakları ve jakuzi gibi şeyler ekstra yük oluşturabilir.

Teklif öncesi yapı kontrolleri şunları dikkate almalıdır:

• statik kapasite
• çatı membranı ve su yalıtımı
• drenaj
• yalıtım hasarı
• korkuluklar ve düşmeyi önleyici önlemler
• merdiven, kapak veya çatı erişimi
• altındaki dairede sızıntı belirtileri
• sahip ile VvE arasındaki bakım sorumluluğu

bouwkundige keuring bir yapı denetimidir. Görünür teknik sorunların tespit edilmesine yardımcı olabilir, ancak gerekli olduğunda hukuki izin kontrollerinin veya statik hesapların yerine geçmez.

Komşu sorunları da önemlidir. Bir dakteras manzara izleme (overlooking), gürültü ve mahremiyet kaygıları yaratabilir. Bu, itirazlara, VvE kısıtlamalarına veya satın alma sonrası zor ilişkilerle sonuçlanabilir.

Teklif vermeden önce VvE tutanaklarını kontrol edin ve doğrudan satıcıya veya emlakçınıza sorun:

“Dakteras ile bağlantılı olarak herhangi bir komşu şikayeti, belediye yazısı, VvE tartışması veya onarım talebi oldu mu?”

Teklif, fiyat ve şartlarınızı nasıl etkileyebilir

Bir dakterası iç mekan yaşam alanı ile aynı şekilde değerlendirmeyin.

Hollanda ölçüm raporlarında dış mekan genellikle gebruiksoppervlakte wonen (kullanılabilir yaşam alanı) ile ayrı olarak ele alınır. Bir dakteras gebouwgebonden buitenruimte (binayla ilişkili dış alan) olarak listelenebilir. Değer katabilir, ancak ekstra iç metrekare ile aynı değildir.

İzin belirsizliği kararınızı birkaç şekilde etkileyebilir:

• teras riski çözülmemiş olduğu için daha az teklif verebilirsiniz
• nihai teklifinizi yapmadan önce belgeler talep edebilirsiniz
• teklifinize voorbehoud adlı bir şart ekleyebilirsiniz
• dakterasa odaklı bir yapı denetimi talep edebilirsiniz
• değerlemede terasa güvenmemeye karar verebilirsiniz
• teras fiyatın merkezindeyse ve düzgün belgelenmemişse çekilmeye karar verebilirsiniz

Alıcı temsilciniz veya hukuki danışmanınızla görüşmeniz gereken mantıklı teklif öncesi şart örnekleri şunlardır:

• belediye izinlerinin tatmin edici incelenmesi
• VvE onayı ve daire belgelerinin tatmin edici incelenmesi
• tatmin edici yapı denetimi
• imza atmadan önce eksik spesifik belgelerin teslimi

Belgelenmemiş bir dakterasın sonradan kolayca yasallaştırılacağını varsaymaktan kaçının. Bazı durumlarda mümkün olabilir, ancak bu belediyeye, VvE'ye, binaya, komşulara ve mevcut kurallara bağlıdır.

Teklif vermeden önce pratik dakteras kontrol listesi

Dakterası teklifinizin güvenli bir parçası olarak kabul etmeden önce bu kontrol listesini kullanın.

İzin ve belediye kontrolleri

• omgevingsvergunning veya eski bouwvergunning için istekte bulunun
• İzin numarası ve onaylı çizimleri isteyin
• Onaylı çizimleri gerçek teras ile karşılaştırın
• Mülkün anıt olup olmadığını veya korunan bir alanda olup olmadığını kontrol edin
• Yerel planlama kurallarını omgevingsplan içinde kontrol edin
• Belediyenin hiç mülkle ilgili olarak sahibine teras hakkında yazı gönderip göndermediğini sorun

VvE ve mülkiyet kontrolleri

• splitsingsaktei inceleyin
• splitsingstekeningi inceleyin
• Terasın özel mi, ortak mı yoksa münhasır kullanımda mı olduğunu kontrol edin
• Yazılı VvE onayı isteyin
• Çatı, sızıntı, teras veya komşu sorunları için VvE tutanaklarını okuyun
• Çatı onarımları ve terasla ilgili hasarlar için kimin ödeme yaptığını kontrol edin

Teknik kontroller

• Mevcutsa statik hesapları isteyin
• Terasın ne zaman inşa edildiğini veya yenilendiğini sorun
• Çatı sızıntıları veya su lekeleri olup olmadığını kontrol edin
• Bakım kayıtlarını inceleyin
• Erişim, korkuluklar, drenaj ve döşemeyi kontrol edin
• Dakterasa özgü soruları içeren bir yapı denetimini değerlendirin

Değerleme ve teklif kontrolleri

• Terasın yaşam alanı olarak sayılmadığından emin olun
• İlanı ölçüm raporuyla karşılaştırın
• Terasa ne kadar değer atayacağınıza karar verin
• İzin veya VvE kanıtı eksikse teklifinizi ayarlayın
• Uygun bir voorbehoud düşünün
• Risk fiyat için çok büyükse çekilmeye hazır olun

Huisscan size neyi kontrol etmenizde yardımcı olabilir

Huisscan, teklif vermeden önceki an için tasarlandı: elinizde bir adres, bazı belgeler ve çok az zaman olduğunda.

Bir Huisscan teklif öncesi raporu şunları gözden geçirmenize yardımcı olabilir:

• adres için mevcut Hollanda mülk verileri
• Hollanda alıcılarının teklif öncesi sıklıkla kaçırdığı mülk riskleri
• incelemeniz gereken VvE belgeleri olan bir daire olduğuna dair işaretler
• mevcutsa anıt veya konumla ilgili risk sinyalleri
• broşürler, satıcı anketleri, VvE dosyaları, izinler ve çizimler gibi yüklenen belgeler
• dakteras, omgevingsvergunning, splitsingsakte, VvE onayı, çatı bakımı veya sızıntı gibi geçen ifadeler
• ilan ile belgeler arasındaki uyumsuzluklar
• satış/emsal acentesine, VvE'ye, belediyeye veya kendi danışmanınıza gönderebileceğiniz pratik alıcı soruları

Huisscan noter, yapı denetçisi, değerleme uzmanı, mortgage danışmanı, avukat veya belediyenin yerini almaz. Mevcut bilgileri düzenlemenize ve teklif vermeye karar vermeden önce önemli soruları belirlemenize yardımcı olur.

SSS: Hollanda'da dakteras izni ve satın alma

Hollanda'da bir dakteras için her zaman izin gerekiyor mu?

Her durum aynı değildir. Bir dakteras inşaat, görünüm, planlama kuralları, komşu mahremiyeti veya koruma kısıtlamaları nedeniyle izin gerektirebilir. Omgevingsloket'i kontrol edin, gerekirse belediyeye sorun ve satıcıdan mevcut izin belgelerini isteyin.

İlanda mülkün dakterasa sahip olduğu yazıyorsa buna güvenebilir miyim?

Hayır. Bir ilan pazarlanan şeyi açıklar, ancak dakterasın izinli, özel olarak kullanılabilir, yapısal olarak uygun veya VvE tarafından onaylandığına dair kanıt değildir. Her zaman destekleyici belgeleri isteyin.

Satıcı dakterasın zaten orada olduğunu söylerse ne yapmalıyım?

Bu faydalı bir arka plandır, ancak yeterli değildir. İzinleri, VvE onayını, eski çizimleri, bakım kayıtlarını ve belediye veya VvE yazışmalarını isteyin. Kanıt eksikse bunu teklifinize veya şartlarınıza yansıtın.

Bir dakteras yaşam alanına dahil mi?

Genellikle bir dakteras dış mekan olarak ele alınır, iç yaşam alanı olarak değil. Ölçüm raporunu kontrol edin ve gebruiksoppervlakte wonen ile gebouwgebonden buitenruimte gibi terimlere bakın. Bunu ekstra iç metrekaremiş gibi fiyatlandırmayın.

İzin bulunamazsa çekilmeli miyim?

Otomatik olarak hayır. Önce terasın değerlemeniz için ne kadar önemli olduğunu, hangi belgelerin eksik olduğunu, VvE pozisyonunun net olup olmadığını ve bir uzmanın durumu doğrulayıp doğrulamayacağını değerlendirin. Ancak teras fiyatın ana nedeni ise ve izin sinyalleri belirsiz kalıyorsa çekilmek daha sakin bir karar olabilir.

Teklif vermeden önce adresi kontrol edin.