Mortgage değerleme raporu ve liste fiyatı

Hollanda'da bir ev buluyorsunuz, liste fiyatı ulaşıla bilir görünüyor ve bir teklif hazırlıyorsunuz. Sonra mortgage danışmanınız taxatierapporti bahsediyor: mortgage değerleme raporu. Bu, özellikle Hollanda'da ilk kez ev alıyorsanız kafa karıştırıcı olabilir.

Önemli nokta: liste fiyatı ile ipotek değerlemesi aynı şey değildir. Eğer değerleme teklifinizin altında gelirse, daha fazla birikim, farklı koşullar veya daha düşük bir teklif gerekebilir. Buna değerleme riski denir.

Teklif vermeden önce: Huisscan, tek bir Hollanda adresi ve yüklenen belgeleri kullanarak mevcut gayrimenkul verileri, risk sinyalleri, belge analizi ve alıcı sorularını içeren net bir teklif-öncesi rapora dönüştürebilir. Bunu, teklifinizi veya koşullarınızı hâlâ ayarlayabileceğiniz sırada değerleme riskini karşılaştırmak için kullanın.

Neden liste fiyatı ve mortgage değerleme raporu farklıdır

Hollanda gayrimenkul piyasasında bu terimler genellikle karıştırılır:

• Vraagprijs: satıcı tarafından belirlenen liste/fiyat.
• Biedprijs: sizin teklif ettiğiniz fiyat.
• Koopsom: teklifiniz kabul edilirse üzerinde anlaşılan satın alma bedeli.
• Taxatierapport: kredi verenin kullandığı değerleme raporu.
• Marktwaarde / taxatiewaarde: değerleme raporunda belirlenen piyasa değeri.

Liste fiyatı satış ve pazarlıkla ilgili bir rakamdır. İlanı çekici kılmak için düşük konulmuş olabilir, satıcı piyasa tepkisini görmek için yüksek koymuş olabilir veya beklenen piyasa değerine yakın bir seviyede olabilir.

Mortgage değerleme raporu farklıdır. Genellikle kredi veren için yetkili bir değerleme uzmanı tarafından hazırlanır ve mülkün piyasa değerini belirlemeye yöneliktir. Kredi veren bu değeri, geliriniz, birikimleriniz, borçlarınız ve kendi kredi verme kurallarıyla birlikte kredi değerlendirmesinde kullanır.

Yurt dışından alım yapıyorsanız "mortgage valuation report Netherlands house" şeklinde arama yaparsanız, aklınızda tutmanız gereken Hollanda terimi taxatierapporttır.

Genellikle bir Hollanda mortgage değerleme raporu neler içerir

Bir Hollanda mortgage değerleme raporu sadece bir sayı değildir. Genellikle değerlemeyi nasıl yaptığını ve hangi mülk özelliklerinin göz önüne alındığını açıklar.

İçerebilir:

• adres ve kadastro bilgileri;
• mülk tipi, yapım yılı, büyüklük ve düzen;
• görünen durum ve bakım izlenimi;
• mevcutsa son benzer satış karşılaştırmaları;
• enerji etiketi ve sürdürülebilirlik özellikleri;
• sahiplik durumu, örneğin tam mülkiyet veya erfpacht leasehold;
• apartman bilgileri, ilgili ise VvE detayları;
• bilinen kamu hukuku kısıtlamaları veya özel durumlar;
• fotoğraflar ve çevreye kısa bir açıklama.

Mortgage amaçları için, kredi verenler genellikle kayıtlı bir değerleme uzmanı tarafından hazırlanmış bir rapor ister ve örneğin tanınmış bir doğrulama sistemi aracılığıyla onay gerektirebilir. Bazı kredi verenler belirli durumlarda alternatif değerleme formatlarını kabul eder. Her zaman kredi danışmanınıza hangi raporu kabul edeceklerini sorun.

Önemli: bir taxatierapport tam bir yapı incelemesi değildir. Görünür sorunlara değinebilir, ancak teknik ekspertiz, yapı incelemesi, hukuki inceleme, noter danışmanlığı veya mortgage danışmanlığının yerini almaz.

Değerleme farkı teklifinizi nasıl değiştirebilir

Temel risk basittir: kabul edilen satın alma fiyatınız değerleme raporunda belirlenen piyasa değerinden yüksek olabilir.

Örnek:

• Liste fiyatı: €475.000
• Kabul edilen teklifiniz: €500.000
• Mortgage değerlemesi: €480.000

Bu durumda kredi veren €500.000'ı teminat olarak verebileceği değer olarak kabul etmeyebilir. Gelirinize, birikimlerinize, kredi veren kurallarına ve mortgage yapısına bağlı olarak, farkı kendi fonlarınızdan karşılamanız gerekebilir; bu, diğer alıcı maliyetlerinin üzerine gelir.

Bu, teklif öncesi kararınızı birkaç şekilde etkileyebilir:

• Daha düşük bir teklif vermeye karar verebilirsiniz.
• Daha fazla birikimi serbest tutabilirsiniz.
• financieringsvoorbehoud ekleyebilirsiniz: bir finansman koşulu.
• Kredi danışmanınızdan daha düşük bir değerleme senaryosunu stres testine sokmasını isteyebilirsiniz.
• Sayılar sadece iyimser bir değerlemeye göre çalışıyorsa tekliften vazgeçebilirsiniz.

Finansman koşulları olmadan teklif vermeyi düşünüyorsanız özellikle dikkatli olun. Değerleme daha sonra beklenenden düşük gelirse finansal sonuçlar ciddi olabilir. Bu seçimi yapmadan önce kredi danışmanınız, alıcı temsilciniz veya başka bir nitelikli profesyonelle görüşün.

Teklif vermeden önce kontrol etmeniz gereken Hollanda verileri ve belgeleri

Genellikle teklif vermeden önce nihai mortgage değerleme raporuna sahip olmazsınız. Bu nedenle teklif-öncesi çalışma, değerleme riskini erkenden tespit etmeye yöneliktir.

Faydalı kontroller şunlardır:

Son benzer satışlar

Bölgede benzer evlerin liste fiyatına yakın, üzerinde veya altında satılıp satılmadığını sorun. Kadaster bilgileri ve piyasa verileri yardımcı olabilir, ancak yorumlama önemlidir. Aynı sokakta bile yenilenmiş bir zemin kat daire ile eski bir çatı katı daire aynı değildir.

Yaşam alanı ve düzeni

Broşürdeki yaşam alanının BAG verileri, kat planları ve ölçüm raporları gibi diğer kaynaklarla uyuşup uyuşmadığını kontrol edin. Hollanda'da evler genellikle NEN 2580 prensiplerine göre ölçülür, ancak hatalar ve tutarsızlıklar hâlâ olabilir.

Metrekare başına fiyat yüksekse birkaç metrekare fark bile önemli olabilir.

WOZ değeri

WOZ-waarde, yerel vergiler için kullanılan belediye taşınmaz değeridir. Faydalı bir bağlam sağlayabilir, ancak mortgage değerlemesi ile aynı değildir. Piyasaya göre geride kalabilir ve yapılan tadilatları, kusurları veya mevcut alıcı talebini tam olarak yansıtmayabilir.

Durum ve tadilat ihtiyaçları

Güzel bir ilan pahalı işler gizleyebilir. Değerleme uzmanları görünen durumu dikkate alır, ancak ciddi bakım sorunları gerçek ödenebilirliğinizi etkileyebilir. Çatı, pencereler, rutubet, tesisatlar, yalıtım ve bazı Hollanda bölgelerindeki olası temel sorunlarını düşünün.

Apartmanlar için VvE belgeleri

Apartmanlar için Vereniging van Eigenaars belgelerini kontrol edin. İlgili maddeler arasında rezervler, aylık aidat, bakım planı, toplantı tutanakları, sigorta ve planlanan işlerle ilgili bilgiler bulunur. Zayıf veya etkin olmayan bir VvE hem riski hem de gelecekteki maliyetleri etkileyebilir.

Erfpacht ve mülkiyet kısıtlamaları

Mülk erfpacht leasehold arazideyse, arsa olağan şekilde tam mülkiyete dahil değildir. Canon (arsa kirası), koşullar, revizyon zamanları ve geri satın alma imkanları değer ve mortgage kabulünü etkileyebilir. Teklif vermeden önce leasehold belgelerini isteyin.

Enerji sertifikası ve sürdürülebilirlik

Enerji etiketi tüm hikaye değildir, ancak aylık maliyetleri, tadilat planlarını ve alıcı talebini etkileyebilir. Yalıtımı iyileştirmeyi veya sürdürülebilir sistemler kurmayı planlıyorsanız, bunun mevcut kurallar altında borçlanma seçeneklerinizi nasıl etkilediğini kredi danışmanınıza sorun.

İmar, izinler ve özel kısıtlamalar

Eklerin, çatı teraslarının, dönüştürmelerin veya eklentilerin uygun şekilde belgeleyip belgelendiğini kontrol edin. Ayrıca belediye planları, anıt statüsü, korunmuş kent manzarası kuralları veya gelecekteki kullanımınızı sınırlayabilecek diğer kısıtlamalara bakın.

Pratik kontrol listesi: teklif vermeden önce değerleme riskini karşılaştırın

Teklifinizi yapmadan önce bu kontrol listesini kullanın.

• Liste fiyatı, benim teklifim ve muhtemel mortgage değerlemesi arasındaki farkı biliyor muyum?
• Kredi danışmanımdan değerleme teklifimden düşükse ne olacağını sordum mu?
• Kendi birikimlerimle gerçekçi düşük-değerleme senaryosunu test ettim mi?
• Son benzer satışlar fiyat seviyesini destekliyor mu?
• İlan edilen yaşam alanı broşür, kat planı, BAG ve diğer belgeler arasında tutarlı mı?
• WOZ değerini kontrol ettim, ancak bunu mortgage değeri olarak kabul etmiyor muyum?
• Bir apartman için VvE belgelerini inceledim mi?
• Leasehold ise erfpacht koşullarını kontrol ettim mi?
• Değeri veya tadilat maliyetlerini etkileyebilecek görünür durum sorunları var mı?
• Hangi belgelerin eksik veya belirsiz olduğunu anlıyor muyum?
• Finansman koşulu ekleyip eklememeye karar verdim mi?
• Vazgeçme fiyatımı biliyor muyum?

İyi bir teklif sadece duygusal olarak haklı çıkarabileceğiniz en yüksek rakam değildir. Değerleme, belgeler veya finansman sonucu beklenenden daha olumsuz olsa bile destekleyebileceğiniz bir rakamdır.

Huisscan size neleri kontrol etmede yardımcı olabilir

Huisscan tek bir pratik vaat üzerine kuruludur: Teklif vermeden önce bir Hollanda mülkünü kontrol edin.

Bir Huisscan teklif-öncesi raporu, mevcut Hollanda gayrimenkul verilerini, yüklenen belgeleri ve risk sinyallerini kullanarak bir adresi gözden geçirmenize yardımcı olabilir. Bu, mortgage değerleme raporunun, değerleme uzmanının, yapı denetiminin, noter, avukat veya mortgage danışmanının yerini almaz.

Size yardımcı olabilir:

• liste fiyatını mevcut mülk bağlamıyla karşılaştırmak;
• olası değerleme baskı noktalarını belirlemek;
• broşürler, VvE belgeleri, satıcı anketleri, leasehold belgeleri ve enerji bilgileri gibi yüklenen belgeleri incelemek;
• belirsiz veya eksik bilgileri işaretlemek;
• Hollanda terimlerini sade İngilizce ile açıklamak;
• satış temsilcisi, kredi danışmanı, alıcı temsilcisi, değerleme uzmanı veya denetçi için sorular hazırlamak.

Hollanda'da teklif-öncesi bir mülk kontrolü için bu, hızlı karar vermeniz gerektiğinde ama körü körüne teklif vermek istemediğiniz durumlarda özellikle faydalı olabilir.

Teklif yapmadan önce sorulacak sorular

Mortgage danışmanınıza sorun:

• Taxatiewaarde teklifimden düşükse ne kadar ek özkaynağa ihtiyacım olur?
• Kredi veren hangi tip taxatierapport'u kabul eder?
• Teklif vermeden önce farklı değerleme senaryolarını test edebilir miyiz?
• Bu durumda finansman koşulunu nasıl düşünmeliyim?

Satış temsilcisine sorun:

• Liste fiyatını destekleyen yakın zamanda yapılmış benzer satışlar var mı?
• Değerlemeyi veya finansmanı etkileyebilecek bilinen herhangi bir sorun var mı?
• Tüm mülk belgeleri teklif verme son tarihinden önce mevcut mu?
• İlan edilen yaşam alanı bir ölçüm raporuna mı dayanıyor?

Apartmanlar için VvE veya satıcı'dan isteyin:

• Çok yıllı bir bakım planı var mı?
• Büyük işler planlanıyor mu?
• Rezerv durumu açık mı?
• Uyuşmazlıklar veya ödenmemiş aidatlar var mı?

Kendinize sorun:

• Teklifimi değerin desteklemesi için mi veriyorum, yoksa baskı hissiyle mi?
• Değerleme beklenenden düşükse yine devam edebilir miyim?
• Onarımlar, VvE maliyetleri veya leasehold koşulları daha az elverişli olsaydı yine de evi ister miydim?

SSS

Mortgage değerleme raporu ile liste fiyatı aynı mı?

Hayır. Liste fiyatı satıcı tarafından belirlenir. Mortgage değerleme raporu kredi veren için hazırlanır ve değerlenmiş bir piyasa değeri verir. Yakın olabilirler, ancak eşleşmeleri gerekmez.

Değerleme kabul edilen teklifimden düşük olursa ne olur?

Daha fazla birikim kullanmanız, finansmanınızı ayarlamanız, mümkünse yeniden pazarlık yapmanız veya uygulanabiliyorsa koşullara dayanmanız gerekebilir. Kesin sonuç mortgage durumunuza, sözleşme şartlarına ve kredi veren kurallarına bağlıdır. Teklif vermeden önce kredi danışmanınıza sorun.

WOZ değerini mortgage değerlemesi yerine kullanabilir miyim?

Genellikle hayır. WOZ değeri belediyenin vergi değeri olup kredi veren tarafından onaylanmış mortgage değerlemesiyle aynı değildir. Faydalı bir bağlam sağlayabilir, ancak finansman için nihai değer olarak değerlendirilmemelidir.

Bir taxatierapport yapı denetiminin yerini alır mı?

Hayır. Bir taxatierapport görünen durumu dikkate alabilir, ancak tam bir teknik inceleme değildir. Durum riski önemliyse bir yapı denetimi veya nitelikli teknik danışmanlık düşünün.

Huisscan resmi mortgage değerleme raporunu oluşturabilir mi?

Hayır. Huisscan lisanslı bir değerleme uzmanının veya kredi veren tarafından onaylanmış bir değerleme raporunun yerini almaz. Huisscan, teklif vermeden önce tek bir adresi ve belgeleri mevcut gayrimenkul verileri, risk sinyalleri, belge analizi ve alıcı soruları ile net bir teklif-öncesi rapora dönüştürerek yardımcı olur.

Teklif vermeden önce adresi kontrol edin.