Daire alıcıları için MJOP açıklaması

Hollanda'da bir daire satın aldığınızda, sadece kendi kapınızın ardındaki alanı satın almış olmazsınız. Aynı zamanda paylaşılan bina için sorumlu olan VvEnin bir parçası olursunuz: ortak malikler derneği.

Bu, çatı, cephe, merdiven boşluğu, asansör, balkonlar, ortak tesisatlar ve diğer ortak alanların gelecekteki maliyetlerinizi etkileyebileceği anlamına gelir. MJOP, hangi bakımın beklenebileceğini, ne zaman yapılabileceğini ve VvE'nin bunu nasıl finanse etmeyi planladığını görmenize yardımcı olan belgedir.

Daire alıcıları ve expatlar için MJOP, belirsiz bir endişeyi daha net bir teklif öncesi sorusuna dönüştürebilir: bu bina yaklaşan bakımlar için finansal ve teknik olarak hazır mı?

Teklif vermeden önce: adresi kontrol edin ve aldığınız VvE belgelerini yükleyin. Huisscan, tek bir Hollanda adresini mevcut Hollanda mülk verileri, risk sinyalleri, belge analizi ve pratik alıcı sorularıyla net bir teklif öncesi rapora dönüştürebilir. Bu, alıcı temsilcinizi, yapı denetçinizi, mortgage danışmanınızı, noteriniz veya hukuk danışmanınızı değiştirmez; yalnızca teklif öncesi kontrolünüzü güçlendirir.

Hollanda'da MJOP nedir?

MJOP, Meerjarenonderhoudsplanın kısaltmasıdır. İngilizcesi: multi-year maintenance plan (çok yıllı bakım planı).

Bir apartman binası için MJOP genellikle şunları açıklar:

• hangi ortak bina parçalarının bakıma ihtiyacı olduğu;
• o bakımın ne zaman beklenebileceği;
• yıllık tahmini maliyetler;
• bakım rezervinin nasıl gelişebileceği;
• mevcut VvE katkısının muhtemelen yeterli olup olmadığı.

Genellikle VvE için hazırlanır: Vereniging van Eigenaars veya malikler derneği. Her daire sahibi otomatik olarak VvE'nin bir üyesidir.

Görüntüleyebileceğiniz yaygın Hollandaca terimler:

MJOP bir planlama belgesidir. Maliyetlerin tam olarak bu şekilde olacağının garantisi değildir ve tam bir yapı denetimi ile aynı şey değildir. Ancak Hollanda'da MJOP daire alıcıları için teklif vermeden önce gözden geçirilebilecek en faydalı belgelerden biridir.

Neden MJOP, bir daireye teklif vermeden önce önemlidir

İstenen fiyat kararın sadece bir parçasıdır. Bir dairede ayrıca binanın ortak finansal yükümlülüklerini de anlamanız gerekir.

İyi bir MJOP üç pratik soruya yanıt bulmaya yardımcı olur:

1. Hangi bakımlar geliyor?
2. VvE bunun için plan yaptı mı?
3. Bu, teklifinizi, koşullarınızı veya vazgeçme kararınızı etkileyebilir mi?

Örneğin:

• Eğer çatı veya cephe yakında büyük bir iş gerektiriyorsa ve rezerv fon düşükse, VvE aylık katkıları artırmak zorunda kalabilir veya maliklerden ek katkı isteyebilir.
• Eğer MJOP güncelse, ayrıntılıysa ve VvE hesaplarıyla uyumluysa, bu binanın aktif olarak yönetildiğine dair daha fazla güven verebilir.
• Eğer MJOP yoksa, belirgin bir rezerv yoksa ve toplantı tutanakları belirsizse, ilanın gösterdiğinden daha fazla belirsizlikle teklif veriyor olabilirsiniz.

MJOP şu konuları etkileyebilir:

• teklif ettiğiniz fiyatı;
• aylık ödeyebilirliğinizi;
• yenileme bütçenizi;
• ipotek (mortgage) görüşmelerinizi;
• denetim (inspection) stratejinizi;
• teklifinize ekleyeceğiniz koşulları;
• dairenin risk toleransınıza uygun olup olmadığını.

Bir MJOP incelemesi, özellikle bir expat olarak Hollanda'da ev alırken ve yabancı gelen VvE belgeleriyle uğraşırken, Hollanda'da teklif öncesi mülk kontrolünün makul bir parçasıdır.

MJOP ile birlikte okunması gereken belgeler

MJOP'u tek başına okumayın. Daha geniş VvE tablosuyla uyumlu olması gerekir.

Satış temsilcisinden, satıcıdan veya VvE yöneticisinden mevcut VvE belge paketini isteyin. Bu genellikle şunları içerir:

• MJOP: bakım planlamasının kendisi.
• Jaarrekening: rezerv fonu, gelir, giderler, olası borçlar ve finansal durumu gösteren yıllık hesaplar.
• Begroting: mevcut veya gelecek bütçe, VvE katkısını da içeren.
• Notulen van de ALV: maliklerin toplantı tutanakları.
• Splitsingsakte and splitsingstekening: neyin özel, neyin ortak olduğunu açıklayan senet ve çizimler.
• Modelreglement and huishoudelijk reglement: düzenlemeler ve iç yönetmelik.
• Insurance information: genellikle opstalverzekering olarak adlandırılan bina sigortası bilgileri.
• Technical reports or quotes: çatı, cephe, asansör, balkonlar, temel, asbest, sürdürülebilirlik çalışmaları veya diğer projeler için teknik raporlar veya teklifler.
• Seller questionnaire: bazen vragenlijst olarak adlandırılan, bilinen sorunlara değinebilen satıcı anketi.

Kamuya açık Hollanda mülk verileri de bağlam oluşturmaya yardımcı olabilir. Örneğin BAG, Kadaster, belediye bilgileri veya enerji etiket veritabanları gibi kaynaklardan gelen veriler, binanın yaşını, mülk tipini, kayıt detaylarını veya mevcutsa adres düzeyindeki diğer sinyalleri doğrulamaya yardımcı olabilir.

Ancak VvE bakım riski için ana kanıt genellikle MJOP, yıllık hesaplar, bütçe ve toplantı tutanaklarındadır.

MJOP'u 20 dakikada nasıl okursunuz

MJOP'tan teklif öncesi faydalı sinyaller almak için yapı uzmanı olmanız gerekmez. Sakin ve yapılı bir okuma ile başlayın.

1. Tarihi ve kapsamı kontrol edin

Şunlara bakın:

• MJOP'un tarihi;
• kimin tarafından hazırlandığı;
• fiziksel bir incelemeye dayalı olup olmadığı;
• hangi bina parçalarının dahil edildiği;
• planın büyük işler sonrasında güncellenip güncellenmediği.

Daha eski bir MJOP hâlâ faydalı olabilir, ancak mevcut durumu, işçilik maliyetlerini, malzeme fiyatlarını veya yakın zamanda onaylanmış projeleri yansıtmayabilir.

2. Yüksek maliyetli kalemleri bulun

Şu tür pahalı ortak bileşenleri tarayın:

• çatı değişimi veya çatı kaplaması;
• cephe onarımları;
• dış cephe boyama;
• pencere çerçeveleri ve camlar;
• balkonlar ve galeriler;
• asansör bakımı veya değişimi;
• ortak ısıtma sistemleri;
• kanalizasyon ve drenaj;
• elektrik tesisatları;
• yangın güvenliği önlemleri;
• giriş, merdiven ve ortak alanlar.

Daha sonra bu maliyetlerin olası satın alma tarihinizden kısa süre sonra olup olmadığını kontrol edin.

3. Planlanan maliyetleri rezerv fonla karşılaştırın

Rezerv fon önemlidir, ancak sadece miktar tek başına yeterli değildir. Bunu bakım planlamasıyla karşılaştırın.

Şu soruları sorun:

• Önümüzdeki yıllarda büyük işler için yeterli rezerv var mı?
• MJOP, rezervin keskin bir şekilde düşmesini öngörüyor mu?
• VvE katkısı gerçekçi görünüyor mu?
• Gelecekte katkılarda artıştan bahsediliyor mu?
• Özel katkılar veya VvE kredilerinden bahsediliyor mu?

Düşük aylık VvE katkısı otomatik olarak iyi bir işaret değildir. Kısa vadede çekici olabilir, ancak bina yeterince tasarruf etmiyorsa maliyetler daha sonra ortaya çıkabilir.

4. Toplantı tutanaklarını karşılaştırın

Notulen, MJOP'un açıkça göstermediği şeyleri ortaya çıkarabilir.

Aşağıdakilerin malikler tarafından tartışıldığına dair işaretlere bakın:

• ertelenmiş bakımlar;
• maliyetler hakkında anlaşmazlık;
• onaylanmış büyük projeler;
• yüklenici teklifleri;
• sızıntılar veya tekrarlayan kusurlar;
• asansör problemleri;
• cephe veya balkon endişeleri;
• sürdürülebilirlik planları;
• VvE katkılarında artışlar.

Eğer MJOP bir projenin planlandığını söylüyor fakat tutanaklarda tekrar eden gecikmeler görülüyorsa, nedenini sorun.

5. MJOP'un kapsamadıklarını kontrol edin

MJOP genellikle ortak bina parçalarına odaklanır. Şunları kapsamayabilir:

• özel mutfağınız, banyonuz, zeminleriniz veya cihazlarınız;
• iç tadilat ihtiyaçları;
• gizli kusurlar;
• ayrıntılı yapısal incelemeler;
• özellikle değerlendirilmediyse temel riski;
• ayrı bir raporda yer almıyorsa asbest;
• gelecekteki yasal veya düzenleyici değişiklikler;
• tüm sürdürülebilirlik yükseltmeleri.

Teknik durum için nitelikli bir yapı denetçisi düşünün. Senet veya VvE yükümlülüklerinin hukuki yorumları için bir notere veya hukuk danışmanına başvurun.

Teklif vermeden önce pratik MJOP kontrol listesi

Hollanda dairesine teklif yapmadan önce bu kontrol listesini kullanın:

• MJOP, yıllık hesaplar, bütçe ve son VvE toplantı tutanaklarını aldım.
• MJOP mevcut bina durumu ve maliyet düzeyini yansıtacak kadar güncel.
• MJOP çatı, cephe, balkonlar, asansör ve tesisatlar gibi büyük ortak bina parçalarını açıkça listeliyor.
• Önümüzdeki birkaç yılda hangi büyük bakım maddelerinin planlandığını biliyorum.
• Planlanan bakım maliyetlerini VvE rezerv fonu ile karşılaştırdım.
• Aylık VvE-bijdrageyi ve artış beklentilerini anlıyorum.
• Bir extra bijdrage veya VvE kredisi tartışılıp tartışılmadığını kontrol ettim.
• MJOP'u yıllık hesaplar ve bütçe ile karşılaştırdım.
• Anlaşmazlıklar, gecikmeler, acil onarımlar veya tekrarlayan kusurlar için VvE tutanaklarını okudum.
• Özel ve ortak sorumluluklar için splitsingsakte'yi kontrol ettim.
• Pencerelerin, balkonların, çatı teraslarının veya dış kapıların özel mi yoksa ortak mı olduğunu biliyorum.
• Satış temsilcisi, VvE yöneticisi, alıcı temsilcisi, mortgage danışmanı, denetçi veya noter için sorular listesini oluşturdum.
• Teklif fiyatım, koşullarım ve vazgeçme noktam bakım bilgilerini yansıtıyor.

Uyarı işaretleri ve alıcı soruları

Her endişe vazgeçme nedeni değildir. Ancak bazı sinyaller yavaşlamanızı ve daha iyi sorular sormanızı gerektirir.

Dikkat edin:

• MJOP yok;
• açık bir güncellemesi olmayan çok eski bir MJOP;
• planlanan bakım ile karşılaştırıldığında düşük bir rezerv fonu;
• yakında planlanan büyük işler ancak net bir finansman planı yok;
• gerekli bakımın tekrar tekrar ertelenmesi;
• pencereler, balkonlar veya çatı terasları gibi pahalı parçalar için belirsiz sorumluluk;
• binanın büyüklüğü ve durumu için çok düşük görünen VvE katkıları;
• net tutarlar belirtilmeden özel katkılar tartışılıyor;
• tutanaklarda malik borçları, anlaşmazlıklar veya hukuki çatışmaların belirtilmesi;
• bütçe veya karar mekanizması olmadan sürdürülebilirlik hedefleri;
• eksik veya tutarsız VvE belgeleri.

Teklif vermeden önce sormanız yararlı sorular:

1. MJOP en son ne zaman güncellendi ve fiziksel bir incelemeye mi dayanıyordu?
2. Önümüzdeki birkaç yılda hangi büyük işler bekleniyor?
3. Mevcut rezerv fon planlanan işler için yeterli mi?
4. VvE katkılarında artış bekleniyor mu?
5. Bir ek katkı onaylandı mı ya da tartışıldı mı?
6. VvE kredileri veya diğer ortak finansal yükümlülükler var mı?
7. Herhangi bir büyük iş ertelendi mi?
8. Çatı, cephe, balkonlar, asansör, sızıntı veya temel ile ilgili bilinen sorunlar var mı?
9. Hangi parçalar splitsingsakte altında özel, hangileri ortak?
10. Büyük projeler için son teklifler veya teknik raporlar var mı?

Eğer yanıtlar belirsiz kalırsa, bu belirsizliği teklifinizde yansıtabilir, uygun koşullar ekleyebilir, daha fazla süre isteyebilir veya teklif vermemeyi tercih edebilirsiniz. Teklif ifadeleri ve hukuki sonuçlar için nitelikli bir profesyonelle görüşün.

Huisscan'ın size yardımcı olabilecekleri

Huisscan tek bir pratik vaadin etrafında kuruludur: Teklif vermeden önce bir Hollanda mülkünü kontrol edin.

Daire alıcıları için Huisscan, bir adresi ve yüklenen VvE belgelerini net bir teklif öncesi rapora dönüştürmenize yardımcı olabilir. Mevcut bilgiye bağlı olarak, bir Huisscan pre-bid report size şunlarda yardımcı olabilir:

• adres için mevcut Hollanda mülk verilerini yapılandırmak;
• binaya veya konuma ilişkin olabilecek Hollanda mülk risklerini belirlemek;
• MJOP, yıllık hesaplar, bütçe ve VvE tutanakları gibi yüklenen belgeleri analiz etmek;
• yaklaşan bakım maddelerini ve olası finansman sorularını vurgulamak;
• MJOP ile diğer VvE belgeleri arasındaki tutarsızlıkları tespit etmek;
• expatlar ve uluslararası alıcılar için Hollandaca terimleri basit İngilizce/temel ifadelerle açıklamak;
• satış temsilcisi, VvE yöneticisi, alıcı temsilcisi, mortgage danışmanı, denetçi veya noter için pratik sorular oluşturmak.

Huisscan profesyonel hukuk, yapı, ekspertiz, mortgage, vergi veya noterlik danışmanlığının yerini almaz. Size daha iyi sorular hazırlamanızda ve daha net bir teklif öncesi karar vermenizde yardımcı olur.

SSS

Her Hollanda apartman binası için MJOP zorunlu mu?

Her zaman aynı şekilde değil. Hollanda'da VvE'lerin bakım için rezerv ayırmaları beklenir ve birçok aktif VvE bu planlamayı desteklemek için bir MJOP kullanır. Eğer MJOP yoksa, VvE'nin bakım rezervini nasıl hesapladığını ve güncel bir plan veya inceleme olup olmadığını sorun.

Belirli bir VvE'nin hukuki durumu için bir notere veya hukuk danışmanına başvurun.

MJOP kendi dairemi kapsar mı?

Genellikle hayır. MJOP esas olarak VvE tarafından yönetilen ortak bina parçalarını kapsar. Özel banyonuz, mutfağınız, zeminleriniz, iç bitişleriniz ve cihazlarınız normalde sizin sorumluluğunuzdadır.

Pencere çerçeveleri, balkonlar veya çatı terasları gibi bazı öğeler splitsingsakte ve VvE kurallarına bağlıdır. Her zaman bölünme senedini kontrol edin.

Düşük bir VvE katkısı iyi bir işaret mi?

Otomatik olarak hayır. Düşük aylık katkı, bina küçük, basit ve iyi finanse ediliyorsa sorun yaratmayabilir. Ancak bu, VvE'nin gelecekteki bakım için yeterince tasarruf etmediği anlamına da gelebilir.

Her zaman katkıyı MJOP, rezerv fonu, bütçe ve tutanaklarla karşılaştırın.

Tekliften önce MJOP yoksa ne yapmalıyım?

Önce onu isteyin. MJOP yoksa yıllık hesapları, bütçeyi, son tutanakları, rezerv durumunu ve varsa teknik raporları talep edin.

Eksik bir MJOP her zaman vazgeçmeniz gerektiği anlamına gelmez, ancak belirsizliği artırır. Daha düşük teklif vermeyi, koşullar eklemeyi, daha fazla belge talep etmeyi veya bakım durumu netleşene kadar beklemeyi tercih edebilirsiniz.

MJOP'a yapı denetimi yerine güvenebilir miyim?

Hayır. MJOP bir bakım planlama ve bütçeleme belgesidir. Bir yapı denetimi teknik duruma bakar. Bu ikisi farklı soruları yanıtlar.

Daha eski binalar, gözle görülen kusurlar, temel endişeleri, sızıntılar veya büyük tadilatlar için nitelikli bir yapı denetçisi farklı bir değerlendirme sağlayabilir.

MJOP teklifimi nasıl etkileyebilir?

MJOP, gelecekteki ortak bakım maliyetleri göz önüne alındığında istenen fiyatın hala mantıklı olup olmadığına karar vermenize yardımcı olabilir. Bu sizi şunlara yönlendirebilir:

• teklifi ayarlamaya;
• daha yüksek VvE katkıları için bütçe ayırmaya;
• daha fazla belge talep etmeye;
• bir koşul eklemeye;
• mortgage danışmanınıza danışmaya;
• teknik bir denetim istemeye;
• belirsizlik çok yüksekse vazgeçmeye.

Teklif vermeden önce adresi kontrol edin.