Erfpacht — basit ve anlaşılır açıklama

Hollanda'da bir ev alıyorsanız, ilanlarda, satış broşürlerinde, Kadaster dökümünde veya tapuda erfpacht kelimesini görebilirsiniz. Birçok expat ve ilk kez ev alanlar için bu, en kafa karıştırıcı Hollanda emlak terimlerinden biridir.

Ana nokta basit: erfpacht ile evin ya da daire hakkını satın alıyor olabilirsiniz, ancak arsa tamamen sizin mülkünüz olmayabilir. Arsa genellikle bir belediye veya özel bir arazi sahibi tarafından sahip olunur ve siz belirli koşullar altında kullanma hakkına kayıtlısınızdır. Bu durum aylık maliyetlerinizi, ipotek seçeneklerinizi, yeniden satış değerini ve teklif stratejinizi etkileyebilir.

Erfpacht ile Hollanda'da ev alımı konusundaki bu pratik rehber, teklif vermeden önce neyi kontrol etmeniz gerektiğini açıklar.

Teklif mi vermeyi planlıyorsunuz? Huisscan, mevcut Hollanda emlak verilerini, mülkiyet ve erfpacht sinyallerini, yüklenen belgeleri, risk işaretlerini ve alıcı için açık soruları kullanarak bir Hollanda adresini teklif vermeden önce kontrol etmenize yardımcı olabilir.

Hollanda’da ev alırken erfpacht ne anlama gelir

Basitçe söylemek gerekirse, erfpacht leasehold yani arsa kullanım hakkı anlamına gelir.

Arsayı tam mülkiyet olarak sahip olmak yerine, arsayı uzun vadeli kullanma hakkına sahip olursunuz. Arsanın sahibi grondeigenaar veya bloot eigenaar olarak adlandırılır. Alıcı ise erfpachtertır.

Pratikte, erfpachtlı bir mülk genellikle diğer evler gibi satılabilir, finanse edilebilir ve içinde oturulabilir. Ancak anlaşılması gereken ek koşullar vardır.

İlan şu ifadeleri kullanabilir:

• Eigen grond — tam mülkiyetli arsa; erfpacht yok.
• Erfpacht — arsa kullanım hakkı (leasehold) uygulanıyor.
• Canon — arsa kira bedeli ödeniyor olabilir.
• Canon afgekocht tot [date] — arsa kira bedeli belirli bir tarihe kadar peşin ödenmiş.
• Eeuwigdurend afgekocht — genellikle kira bedelinin kalıcı olarak satın alındığı anlamına gelir, fakat tapu ve koşulları yine de kontrol etmelisiniz.

Erfpacht otomatik olarak bir elenme nedeni değildir. Ancak bu, teklif vermeden önce anlaşılması gereken bir Hollanda mülk riskidir, imzalamadan sonra değil.

Tanımanız gereken Hollanda erfpacht terimleri

Sadece ilan metnine güvenmeyin. İlanlar faydalı ipuçlarıdır, ancak önemli olan belgelerdir.

Neden erfpacht teklif vermeden önce önemlidir

Erfpacht, teklif öncesi kararınızı birkaç şekilde etkileyebilir.

1. Gerçek aylık maliyetiniz

Yıllık veya aylık bir canon ödeniyorsa, bu konut maliyetinize eklenir. Canon şu anda peşin ödenmiş olsa bile bunun geçici mi yoksa kalıcı mı olduğunu bilmeniz gerekir.

Daha düşük bir satış fiyatına sahip bir ev, daha sonra önemli bir canon uygulanacaksa aslında daha ucuz olmayabilir.

2. İpotek (mortgage) seçenekleriniz

Birçok Hollanda kredi veren, koşullar açık ve kabul edilebilir olduğu sürece erfpachtlı evleri finanse eder. Ancak bazı erfpacht türleri, özellikle özel veya geçici olanlar, ek inceleme gerektirebilir.

Koşulsuz bir teklif yapmadan önce, ipotek danışmanınıza kredi verenin belirli erfpacht yapısını kabul edip etmeyeceğini sorun.

3. Gelecekteki yeniden satış konumunuz

Gelecekteki alıcı sizin şimdi sorduğunuz aynı soruları soracaktır:

• Canon ödenmiş mi?
• Ne zamana kadar?
• Canon artabilir mi?
• Belgeler açık mı?
• Krediler bunu kabul eder mi?

Belirsiz erfpacht koşulları, bir mülkü tam mülkiyetli (eigen grond) benzer evlerle karşılaştırmayı zorlaştırabilir.

4. Kısıtlamalar ve izinler

Erfpacht koşulları kullanım, yenileme, devretme, kiralama veya mülkte değişiklik yapma ile ilgili kurallar içerebilir. Bunlar her zaman satış broşüründe görünmeyebilir.

Yenileme, kiraya verme, bölme, genişletme veya mülkü farklı şekilde kullanmayı planlıyorsanız teklif vermeden önce koşulları kontrol edin.

5. Pazarlık ve teklif koşulları

Erfpacht, teklif fiyatınızı veya teklif koşullarınızı etkileyebilir. Örneğin şunları yapmaya karar verebilirsiniz:

• Gelecekteki canon riskini yansıtmak için daha düşük teklif vermek.
• Teklif yapmadan önce tüm erfpacht belgelerini talep etmek.
• İpotek verenin erfpachtı incelemesine izin veren bir finansman koşulu eklemek.
• Belgeler eksik veya belirsizse süreyi durdurmak veya vazgeçmek.

Herhangi bir koşulu doğru şekilde nasıl ifade edeceğinizi öğrenmek için alıcı temsilcinize, noterinize veya hukuk uzmanınıza danışın.

Erfpacht bilgilerini nerede kontrol etmelisiniz

Birden fazla kaynağı kullanın. Kaynaklar çelişiyorsa, tahmin yürütmeyin.

Satış ilanı ve broşür

eigen grond, erfpacht, canon, afgekocht ve gemeentelijke erfpacht gibi terimleri arayın.

İlanı bir başlangıç noktası olarak, kesin kanıt olarak değil, değerlendirin.

Kadaster bilgileri

Kadaster mülkiyet dökümü, kayıtlı hakları ve mülkiyet bilgilerini gösterebilir. Bunun tam mülkiyet mi, erfpacht mı veya başka haklara tabi olup olmadığını belirtmesi mümkündür.

Dairelerde yapı daha az belirgin olabilir, bu yüzden apartman ve VvE belgelerini de kontrol edin.

Tapular ve erfpacht belgeleri

Şunları isteyin:

• leveringsakte veya önceki devir tapusu.
• akte van vestiging erfpacht.
• Uygulanabilir algemene bepalingen veya erfpacht koşulları.
• Mevcut canon veya satın alma durumu gösteren herhangi bir açıklama.
• Belediye veya arsa sahibinden gelen herhangi bir dönüştürme, yenileme veya teklif belgeleri.

Apartmanlar için VvE belgeleri

Daireler için, binanın erfpachtlı arsa üzerinde olup olmadığını ve maliyetlerin sahipler tarafından doğrudan mı yoksa VvE aracılığıyla mı ödendiğini kontrol edin.

İlgili VvE belgelerini, bütçeyi, toplantı tutanaklarını ve hizmet ücreti açıklamalarını inceleyin.

Belediye veya arsa sahibi bilgileri

Arsa sahibi bir belediyeyse, belediyenin bir erfpacht portalı veya bildirimi olabilir. Arsa sahibi özel bir kişi veya kurumsa, açık belge isteyin ve kredi veren kabulünü erken aşamada kontrol edin.

Profesyonel inceleme

Bir noter, ipotek danışmanı, alıcı temsilcisi veya hukuk uzmanı belgeleri yorumlamada yardımcı olabilir. Huisscan, daha iyi sorular hazırlamanıza yardımcı olabilir, ancak profesyonel tavsiyenin yerini tutmaz.

Erfpacht için teklif öncesi pratik kontrol listesi

Teklif vermeden önce kontrol edin:

• İlan eigen grond mu yoksa erfpacht mı diyor?
• Kadaster bilgileri ilanla uyuşuyor mu?
• Arsanın sahibi kim: belediye, özel taraf, vakıf, kilise veya başka biri mi?
• Şu anda bir canon ödeniyor mu?
• Canon afkoop edilmişse, hangi tarihe kadar?
• Afkoop dönemi bittikten sonra ne oluyor?
• Erfpacht ebedi mi, sürekli mi yoksa geçici mi?
• Yaklaşan gözden geçirme, yenileme veya dönüştürme anları var mı?
• Kullanım, yenileme, kiralama veya devretme üzerinde kısıtlamalar var mı?
• Planladığınız ipotek veren bu erfpacht yapısını kabul edecek mi?
• Daireler için VvE belgeleri erfpacht maliyetleri veya yükümlülüklerini belirtiyor mu?
• Tüm ilgili tapular ve erfpacht koşulları teklif öncesi mevcut mu?
• Erfpacht, teklif fiyatınızı, koşullarınızı veya devam etme kararınızı değiştiriyor mu?

Hollanda alıcılarının yapabileceği faydalı bir teklif öncesi kontrol şudur: Erfpachtı bir ya da iki net cümleyle açıklayamıyorsanız, muhtemelen güçlü bir teklif yapmadan önce daha fazla belgeye ihtiyacınız vardır.

Teklif yapmadan önce sorulması gereken sorular

Satış danışmanına sorun:

• Mülk eigen grond mı yoksa erfpacht mı?
• Erfpacht akdini ve uygulanabilir koşulları gönderebilir misiniz?
• Canon şu anda ödeniyor mu, endeksli mi yoksa afkoop edilmiş mi?
• Afkoop edilmişse hangi tarihe kadar?
• Bilinen gelecekteki değişiklikler, yenileme anları veya dönüşüm seçenekleri var mı?
• Bir daire için, canon bireysel olarak mı yoksa VvE üzerinden mi ödeniyor?

İpotek danışmanınıza sorun:

• Kredi verenler bu belirli erfpacht türünü kabul eder mi?
• Canon, kredi limitimi etkiler mi?
• Kredi onayı için kredi verenin ek belgeler talep etmesi gerekiyor mu?
• Özel erfpacht, değerlendirdiğimiz kredi verenler için bir sorun mu?

Notere veya hukuk uzmanına sorun:

• İlan, Kadaster verileri ve tapular uyuşuyor mu?
• Kısıtlamalar veya muvafakat gereklilikleri var mı?
• İmzalamadan önce ele alınması gereken erfpacht koşullarında riskler var mı?
• Teklif veya alım sözleşmesine eklenmesi gereken belirli bir madde veya koşul var mı?

Huisscan neleri kontrol etmenize yardımcı olabilir

Huisscan tek pratik vaade göre tasarlanmıştır: Teklif vermeden önce bir Hollanda mülkünü kontrol edin.

Erfpacht için, bir Huisscan teklif öncesi raporu bir Hollanda adresini ve yüklenen belgeleri bir sonraki sorularınızı daha net hale getirebilecek şekilde değerlendirmeye yardımcı olabilir.

Huisscan şu konularda yardımcı olabilir:

• Mülkiyet ve erfpacht sinyalleri için mevcut Hollanda emlak verilerini kontrol etmek.
• İlanda erfpacht, canon, afgekocht ve eigen grond gibi terimler için dili gözden geçirmek.
• Satış broşürleri, Kadaster dökümleri, VvE belgeleri, tapular ve erfpacht koşulları gibi yüklenen belgeleri analiz etmek.
• Eksik veya çelişkili bilgileri vurgulamak.
• Arsa sahibi, canon, afkoop dönemi, tarihler ve belge referansları gibi ana noktaları özetlemek (mevcutsa).
• Belirsiz canon koşulları, özel erfpacht, yaklaşan gözden geçirme anları veya eksik belgeler gibi teklif öncesi risk işaretlerini işaretlemek.
• Satış danışmanına, ipotek danışmanına, notere veya alıcı temsilcisine sorulacak pratik alıcı soruları oluşturmak.

Huisscan, teklif vermeden önce karar vermenize destek olur. Noter, ipotek danışmanı, ekspertiz, yapı denetçisi, avukat veya vergi danışmanının yerini almaz.

SSS

Erfpacht aynı zamanda arsa kiralamak mı demek?

Tam olarak değil. Erfpacht sıradan bir kira sözleşmesi değildir. Bu, araziye bağlı kayıtlı bir mülkiyet hakkıdır. Hakkı satabilmeniz ve ipotek edebilmeniz mümkün olabilir, ancak arsanın kendisi arsa sahibinde kalır.

Hollanda'da erfpachtlı bir ev almak kötü bir fikir mi?

Otomatik olarak değil. Birçok alıcı erfpachtlı evler satın alır. Önemli soru, teklif vermeden önce koşulların, canonun, afkoop döneminin ve kredi kabulünün net olup olmadığıdır.

“Canon afgekocht” ne anlama geliyor?

Genellikle arsa kira bedelinin peşin ödendiği veya satın alındığı anlamına gelir. Her zaman bunun belirli bir tarihe kadar mı yoksa kalıcı olarak mı afkoop edildiğini kontrol edin. Tarih ve koşullar olmadan “afgekocht” tek başına yeterli bilgi değildir.

Erfpachtlı bir Hollanda mülkü için ipotek alabilir miyim?

Çoğunlukla evet, ancak bu erfpacht koşullarına ve kredi verenin gereksinimlerine bağlıdır. Özel, geçici veya belirsiz erfpacht ek inceleme gerektirebilir. Koşulsuz bir teklif yapmadan önce ipotek danışmanınıza sorun.

Bir mülkün erfpachtlı olup olmadığını nereden kontrol edebilirim?

İlan ve satış broşürüyle başlayın, sonra Kadaster bilgilerini, devir tapusunu, erfpacht akdini, uygulanabilir koşulları, apartmanlar için VvE belgelerini ve belediye veya arsa sahibi bildirimlerini kontrol edin.

Satıcı erfpacht belgelerini sağlayamazsa ne yapmalıyım?

Dikkatli olun. Tekrar isteyebilir, teklifinizi ayarlayabilir, uygun bir koşul ekleyebilir, belgeler için bekleyebilir veya devam etmemeye karar verebilirsiniz. En iyi yaklaşımı alıcı temsilciniz, noteriniz veya ipotek danışmanınızla görüşün.

Teklif vermeden önce adresi kontrol edin.