Apartman alıcıları için deed of division (splitsingsakte) aç

Hollanda’da bir daire satın almak, gezide gördüğünüz odalardan daha fazlasını satın almak demektir. Siz bir appartementsrecht alırsınız: binada bir daire hakkı, bir kısmın özel kullanımı ve ortak bölümlerin müşterek mülkiyeti ile.

Deed of division size bunun gerçekte ne anlama geldiğini söyler. Hollandaca bu belge genellikle splitsingsakte olarak adlandırılır. Apartman alıcıları ve expatlar için bu, neye sahip olduğunuzu, neyi kullanabileceğinizi, VvE’ye neler ödediğinizi ve ilan ile yasal belgelerin uyup uymadığını etkileyebilir.

Spesifik bir daireye bakıyor musunuz? Huisscan’i kullanarak Hollanda mülkünü teklif vermeden önce kontrol edin. Bir adresle başlayın ve daha net bir teklif öncesi görünüm için splitsingsakte, splitsingstekening ve VvE belgelerini yükleyin; böylece mevcut mülk verileri, risk sinyalleri, belge noktaları ve alıcı soruları hakkında daha açık bilgi alırsınız.

Deed of division (splitsingsakte) daireler için ne anlama gelir

Apartman alıcılarının bilmesi gereken deed of division, yani Hollanda splitsingsakte’dır. Bu, Kadaster’e tescil edilen noterden düzenlenmiş bir belge olup bir binayı ve araziyi ayrı appartementsrecht’lere böler.

Her bir daire hakkı için akitte genellikle şu bilgiler açıklanır:

• hangi kısmın özel kullanımda olduğu, yani privégedeelte;
• hangi bölümlerin ortak olduğu, yani gemeenschappelijke gedeelten;
• daire indeks numarası, genellikle A-1, A-2 veya benzeri olarak gösterilir;
• her sahibin maliyet ve oy hakkındaki payı, sıklıkla breukdeel olarak adlandırılır;
• malikler birliğinin kuralları, yani VvE;
• uygulanabilir herhangi bir modelreglement veya ek bölünme düzenlemeleri;
• resmi bölünme paftası, yani splitsingstekening.

Expatlar için önemli nokta şudur: genellikle diğer bazı ülkelerdeki gibi tamamen bağımsız bir “freehold unit” satın almıyorsunuz. Hukuken bölünmüş bir bina içinde bir daire hakkı alıyorsunuz.

Bu ayrım, teklif vermeden önce önem taşır.

Neden bu belge teklif vermeden önce önemlidir

İlan “özel çatı terası”, “depolama dahil” veya “kiraya vermeye uygun” diyebilir. Deed of division ve bölünme paftası, bu ifadelerin yasal daire belgeleriyle desteklenip desteklenmediğini kontrol etmenize yardımcı olur.

Bu, birkaç pratik açıdan kararınızı etkileyebilir:

• Ne sahibi olduğunuz ya da neyi kullanabileceğiniz: Balkon, bahçe, çatı katı, depo odası veya park yeri daire hakkınıza mı, ortak alana mı yoksa ayrı bir hak mı?
• Ne ödediğiniz: Maliyet payınız aylık VvE aidatlarını ve gelecekteki bakım masraflarını etkileyebilir.
• Ne yapabileceğiniz: Akitte ticari kullanım, kısa süreli kiralama, yapısal değişiklikler veya ortak alanların kullanımı ile ilgili kısıtlamalar olabilir.
• VvE’nin kontrol ettiği konular: Pencereler, çatılar, cepheler, balkonlar, borular ve ortak tesisatlar VvE sorumluluğunda olabilir.
• Hangi durumlarda izin gerekir: Bazı tadilatlar dairenin içinde olsa bile VvE onayı gerektirebilir.

Örnek: bir daire çatı terası olarak pazarlanıyor. Bölünme paftası çatıyı ortak mülk gösteriyor ve akit çatıda değişikliklerin VvE onayına tabi olduğunu söylüyor. Bu durum çatı terasının kullanılamaz olduğu anlamına gelmez, ama teklifinizi belirlemeden önce çözülmesi gereken bir sorudur.

Bir Hollanda dairesi için istenecek belgeler

Güçlü bir teklif öncesi mülk kontrolü için Hollanda alıcılarının yalnızca broşüre güvenmemesi gerekir. Satış acentesinden daire belgelerini erken istemelisiniz.

Faydalı belgeler şunlardır:

• Splitsingsakte: deed of division.
• Splitsingstekening: resmi bölünme paftası.
• Wijzigingsakte: daha sonra düzenlenmiş herhangi bir değişiklik akdi.
• Splitsingsreglement veya modelreglement: bölünme düzenlemeleri, bazen akit içinde veya eki olarak bulunur.
• Huishoudelijk reglement: VvE’nin iç düzenlemeleri (ev kuralları).
• VvE notulen: son malik toplantılarının tutanakları, genellikle notulen ALV olarak adlandırılır.
• Yıllık hesaplar ve bütçe: jaarrekening ve begroting.
• Hizmet ücretleri: aylık VvE katkısı veya servicekosten.
• Rezerv ve bakım planı: rezerv fonu bilgisi ve MJOP / meerjarenonderhoudsplan.
• Kadaster bilgileri: tapu sicili mülkiyeti ve tescilli daire hakları.
• Erfpacht belgeleri: mülk erfpacht üzerindeyse ilgili belgeler.
• Satıcı anketi: Hollanda işlemlerinde pratik mülk bilgilerini açıklamak için sıklıkla kullanılan form.

Yararlı Hollanda mülk veri kaynakları arasında Kadaster, BAG bina verileri, belediye bilgileri, VvE belgeleri ve satıcının sunduğu dosyalar bulunabilir. Akit tek bir parça olsa da, daireler için merkezi bir belgedir.

Dikkatle okunması gereken kilit maddeler ve sinyaller

Deed of division’ı incelerken, her yasal ifadeyi çevirmeye çalışmaktansa pratik sorulara odaklanın.

1. Daire indeks numarası ilanla uyuşuyor mu?

Adresin, daire indeksinin, katın, deponun ve park yerinin belgelerle eşleşip eşleşmediğini kontrol edin. Bir uyumsuzluk otomatik olarak işlemi bozmaz ama tekliften önce açıklığa kavuşturulmalıdır.

2. Ne özel, ne ortak?

Aradaki farkı bulun:

• privégedeelte: özel bölüm;
• gemeenschappelijke gedeelten: ortak bölümler;
• bazen bahçeler, balkonlar veya çatı terasları için verilen münhasır kullanım hakları.

Depo odaları, balkonlar, bahçeler, çatı terasları, çatı boşlukları ve park yerlerine özellikle dikkat edin. Bunlar sıkça karışıklığa yol açan noktalardır.

3. Maliyet payınız ve oy haklarınız nedir?

Breukdeel VvE masraflarındaki payınızı ve oy haklarınızı belirleyebilir. Bazen maliyet bölümü yalnızca kat alanına göre belirlenmez. Büyük bir pay, planlanan büyük bir bakım varsa önemli olabilir.

4. Hangi kullanımlar izinli?

Akit, konut kullanımı, ticari kullanım, depolama veya park gibi izin verilen kullanım türünü belirtebilir. Planlarınız kiraya vermeye, kısa dönemli kullanıma, ev ofisine veya birimleri birleştirmeye dayanıyorsa, akit, VvE kuralları, belediye kuralları, ipotek koşulları ve varsa erfpacht koşullarını kontrol edin.

5. Kim neyi bakımından sorumlu?

Daire alıcıları genellikle bu noktayı hafife alır. Akit ve düzenlemeler kimin sorumlu olduğunu söyleyebilir:

• pencereler ve pencere çerçeveleri;
• balkonlar;
• çatılar ve çatı terasları;
• cepheler;
• ortak borular ve dikey boşluklar;
• merdiven boşlukları, asansörler ve girişler;
• temeller ve yapısal parçalar.

Bu, gelecekteki maliyetleri ve tadilat seçeneklerini etkileyebilir.

6. Tadilat konusunda kısıtlamalar var mı?

Düzeni değiştirmeyi, bir duvarı açmayı, izolasyon eklemeyi, yerden ısıtma kurmayı, güneş panelleri yerleştirmeyi veya pencereleri değiştirmeyi planlıyorsanız, VvE izni gerekip gerekmediğini kontrol edin. İlgili durumlarda yapı kuralları ve belediye gereksinimlerini de kontrol edin.

7. Erfpacht veya başka özel hak var mı?

Bazı şehirlerde, özellikle Amsterdam’da, daireler erfpacht üzerindeki arazide olabilir. Erfpacht her zaman splitsingsakte içinde tam olarak açıklanmamış olabilir, bu yüzden ilgili erfpacht belgelerini ve mevcut koşulları isteyin.

Teklifinizi nasıl etkileyebilir

Deed of division fiyatı, koşulları veya hatta vazgeçme kararınızı etkileyebilir. Amaç her maddede panik yapmak değil; neye teklif verdiğinizi bilmektir.

Bir madde belirsizse, tek başınıza çözmeye çalışmayın. Satış acentesine, VvE yöneticisine, satın alma danışmanına, notere, ipotek danışmanına veya başka bir yetkili uzmana sormak için bu durumu kullanın.

Teklif vermeden önce pratik kontrol listesi

Bir Hollanda dairesine teklif yapmadan önce bu kontrol listesini kullanın:

• Adres, daire indeksi ve Kadaster bilgileri ilanla eşleşiyor mu?
• Splitsingsakte ve splitsingstekening sizde var mı?
• Herhangi bir değişiklik akdi, wijzigingsaktes var mı?
• Depo odası dahil mi, ayrı mı, ortak mı yoksa kiralanmış mı?
• Park yeri dahil mi, ayrı mı, ortak mı yoksa kiralanmış mı?
• Balkonlar, bahçeler veya çatı terasları özel mi, ortak mı yoksa münhasır kullanım alanı mı?
• Maliyet ve oy için sizin breukdeeliniz nedir?
• VvE hizmet ücretleri bütçe, rezerv ve bakım planı ile uyumlu mu?
• Kiralama, kısa dönemli kullanım, ticari kullanım veya tadilat üzerinde kısıtlamalar var mı?
• Pencereler, çatılar, cepheler, balkonlar ve ortak tesisatların bakımı kimde?
• VvE notulenleri anlaşmazlıkları, gecikmiş bakımı, sızıntıları, temel sorunlarını veya planlanan işleri bahsediyor mu?
• Erfpacht veya başka bir araziyle ilgili koşul var mı?
• Teklif fiyatınızı ve koşullarınızı belirlemeden önce neyin açıklığa kavuşturulması gerekiyor?

Huisscan size neyi kontrol etmede yardımcı olabilir

Huisscan, bir Hollanda adresini daha net bir teklif öncesi rapora dönüştürmenize yardımcı olur. Daireler için ayrıca splitsingsakte, splitsingstekening, VvE notulenleri, yıllık hesaplar, hizmet ücreti bilgileri ve MJOP gibi belgeleri yükleyebilirsiniz.

Bir Huisscan teklif öncesi raporu size yardımcı olabilir:

• mevcut Hollanda mülk verilerini belirli adrese bağlamanıza;
• tekliften önce belge boşluklarını tespit etmenize;
• splitsingsakte, breukdeel, VvE, erfpacht ve modelreglement gibi ilgili terimleri gün yüzüne çıkarmanıza;
• yüklenen daire belgelerini pratik risk sinyalleri açısından incelemenize;
• ilan iddialarını mümkün olduğunda belge noktalarıyla karşılaştırmanıza;
• acente, VvE, noter, ipotek danışmanı veya yapı uzmanı için spesifik alıcı soruları hazırlamanıza.

Huisscan hukuki, noterlik, ipotek, ekspertiz veya yapı danışmanlığının yerini almaz. Teklif vermeden önce Hollanda mülkünü kontrol etmenize, bilgileri düzenlemenize ve teklifinizi ayarlamak için hâlâ varken daha iyi sorular sormanıza yardımcı olur.

SSS

Deed of division (splitsingsakte) ile devriye akdi (transfer deed) aynı şey mi?

Hayır. Deed of division veya splitsingsakte, binadaki daire haklarını yaratır ve tanımlar. Devir akdi ise satın alma sırasında sizin adınıza belirli daire hakkını devretmek için kullanılan noterden düzenlenen akittir.

İkisi de önemlidir, ama farklı amaçlara hizmet eder.

Deed of division’ı nereden alabilirim?

Satış acentesi genellikle daire belgeleriyle birlikte bunu sağlayabilmelidir. Ayrıca Kadaster aracılığıyla da temin edilebilir, genellikle bir ücret karşılığında. Tam setiniz olup olmadığından emin değilseniz, acenteye veya notere sorun.

İlan ile deed of division çelişiyorsa ne olur?

İlanın üstün olduğunu varsaymayın. Açıklama ve destekleyici belgeler isteyin. Fark değer, kullanım, maliyetler veya tadilat planlarını etkiliyorsa, teklifinizi ayarlamayı, bir koşul eklemeyi veya devam etmeden önce profesyonel inceleme almayı düşünün.

Akit VvE’nin mali sağlığını gösterir mi?

Tam olarak göstermez. Akit yasal bölünmeyi, maliyet paylarını ve kuralları açıklar. VvE’nin mali durumunu değerlendirmek için yıllık hesapları, bütçeyi, rezervi, MJOP’u, hizmet ücretlerini ve son toplantı tutanaklarını da inceleyin.

Daireye sahipsem kiraya verebilir veya tadilat yapabilir miyim?

Mülkiyet her kullanım veya tadilatın otomatik olarak izinli olduğunu göstermez. Akit, VvE kuralları, belediye kuralları, ipotek koşulları, sigorta gereksinimleri ve varsa erfpacht koşullarını kontrol edin. Planınız satın alma için önemliyse, teklif vermeden önce bunu kontrol ettirin.

Expats’lerin akitin çevirisine ihtiyacı var mı?

Bir çeviri yardımcı olabilir, ancak maddelerin hukuki etkisini anlamak da önemlidir. Önemli noktalar için, bir notere, hukuki danışmana veya deneyimli bir alıcı danışmanına, satın alma bağlamında sonuçları açıklamasını isteyin.

Teklif vermeden önce adresi kontrol edin.