Eski bir Hollanda evi satın almak: risk kontrol listesi

Eski Hollanda evleri güzel olabilir: yüksek tavanlar, orijinal detaylar, olgunlaşmış mahalleler ve merkezi konumlar. Ancak teklif vermeden önce, yaşa bağlı sorunlar evin gerçek maliyetini değiştirebilir.

Hollanda'da bir ev alırken kilit soru “Eski bir ev kötü mü?” değil. Asıl soru şudur: bir teklifte bulunmadan önce ne biliyorum, hangi konular hâlâ belirsiz ve bu durum teklifimi veya koşullarımı nasıl etkilemeli?

Taahhüt etmeden önce bu rehberi pratik bir eski ev Hollanda satın alma kontrol listesi olarak kullanın.

Teklif vermeden önce: bir Hollanda mülkünü teklif vermeden önce kontrol etmek için Huisscan'ı kullanın. Bir Hollanda adresi girin ve mevcut belgeleri yükleyin; Hollanda emlak verileri, risk sinyalleri, belge analizi ve alıcı soruları içeren net bir ön-teklif raporu alın.

Neden eski bir Hollanda evi farklı bir ön-teklif kontrolü gerektirir

Daha yeni bir evin de sorunları olabilir. Ancak eski Hollanda evlerinde risk profili farklıdır.

Birçok yapı modern yalıtım, havalandırma, elektrik ve temel standartlarından önce inşa edilmiştir. Bazıları farklı sahipler tarafından birkaç kez yenilenmiştir. Diğerleri satış için yeni görünümlü olabilir; ancak çatı, kanalizasyon, temel veya elektrik tesisatı gibi temel parçalar hâlâ eski olabilir.

Hollanda'da alıcıların ayrıca bir onderzoeksplicht (inceleme yükümlülüğü) vardır: araştırma yapma görevi. Satıcıların ise bir mededelingsplicht (bildirim yükümlülüğü) vardır: bilinen ilgili sorunları açıklama görevi. Pratikte bu, belgeleri okumanız, spesifik sorular sormanız ve gerektiğinde nitelikli uzmanlar getirmeniz gerektiği anlamına gelir.

Expats için zorluk genellikle dil ve bağlamdır. erfpacht, ouderdomsclausule, asbestclausule, VvE ve bouwkundige keuring gibi Hollanda terimleri kararınızı maddi olarak etkileyebilir.

Amaç sakin bir özen incelemesi yapmaktır: teklif vermeden önce sinyalleri anlayın.

Pratik eski ev Hollanda satın alma kontrol listesi

Teklif yapmadan önce bu kontrol listesini kullanın. Bir maddeyi cevaplayamıyorsanız, onu çözülmesi gereken bir soru olarak ele alın.

Yapı yaşı, yenilemeler ve bakım

• Kayıtlı bouwjaar'ı (inşa yılı) kontrol edin.
  Bu bağlam sağlar, ancak mevcut teknik durumu kanıtlamaz.
• Hangi yenilemelerin yapıldığını, ne zaman ve kim tarafından yapıldığını sorun.
  Faturalar, izinler, çizimler, garantiler veya ekspertiz raporları arayın.
• İlan metnini belgelerle karşılaştırın.
  “Yakın zamanda yenilenmiş” ifadesi çatı, temel, borular veya elektrik yerine kozmetik işleri kastediyor olabilir.
• İstenen fiyatın gerçek durumu yansıtıp yansıtmadığını kontrol edin.
  Eğer gelecekteki bakım maliyetleri zaten fiyata yansıtılmışsa eski bir ev adil fiyatlı olabilir.

Temel ve yapı

• Temel tipi hakkında sorun: örneğin palenfundering kazık temeli anlamına gelir.
  Bazı Hollanda şehirlerinde ve zemin tiplerinde eski temellere ekstra dikkat gerekir.
• Çatlaklar, eğimli zeminler, sıkışan kapılar veya düzensiz cepheler arayın.
  Bunlar temel arızasının kanıtı değildir, ancak takip soruları sormak için nedenlerdir.
• Bir temel raporu, izleme verileri veya önceki yapısal tavsiyenin olup olmadığını sorun.
  Yoksa, teklif öncesi veya bir koşul olarak uzman gerekip gerekmediğini değerlendirin.
• Mevcutsa yerel temel bilgilerini kontrol edin.
  Bazı belediyeler veya temel masaları alan düzeyinde sinyaller sağlar, ancak erişilebilirlik farklılık gösterir.

Çatı, oluklar, bacalar ve cephe

• Çatı kaplamasının yaşı ve durumu hakkında sorun.
  Özellikle eski kiremitli veya düz çatılarda çatı değişimi büyük bir maliyet olabilir.
• Olukları, iniş borularını ve drenajı kontrol edin.
  Zayıf su yönetimi nemli duvarlara, çürümeye ve cephe hasarına yol açabilir.
• Bacaların hâlâ kullanımda olup olmadığını ve bakımlarının yapılmış olup olmadığını sorun.
  Eski bacalar, şömine kullanılmasa bile sızdırma yapabilir veya onarım gerektirebilir.
• Cephe çatlakları, bozulmuş derz dolgusu veya hasarlı pencere çerçeveleri arayın.
  Bunlar bakım planlamasını ve teklif seviyesini etkileyebilir.

Nem, havalandırma ve iç mekan durumu

• Nemli kokular, küf lekeleri, yoğuşma veya soyulan boya olup olmadığını kontrol edin.
  Eski evler genellikle daha iyi havalandırma veya nem kontrolü gerektirir.
• Sürünme boşluğu, bodrum ve zemin kat hakkında sorun.
  Nemli sürünme boşlukları ahşap döşemeleri ve konforu etkileyebilir.
• Banyolar ve mutfaklar için havalandırmayı kontrol edin.
  Doğru havalandırma olmadan güzelce yenilenmiş bir banyo bile sorun yaratabilir.

Asbest, kurşun borular ve eski malzemeler

• Bir asbestclausule dahil edilip edilmediğini kontrol edin.
  Bu koşul asbestin mevcut olabileceğini veya satıcının bunu dışlamadığını işaret eder.
• Herhangi bir asbest envanteri veya söküm belgesi olup olmadığını sorun.
  Sadece görsel izlenimlere güvenmeyin; asbest eski malzemelerin içinde gizlenebilir.
• loden leidingen (kurşun su boruları) hakkında sorun.
  Mevcutsa veya şüphe varsa, değiştirme işleminin ne gerektireceğini sorun ve nitelikli danışmanlık alın.
• Eski zemin kaplamalarını, çatı panellerini, bahçedeki kulübeleri, kanalları ve boru izolasyonunu kontrol edin.
  Bunlar yenileme maliyeti ve planlamasını etkileyebilecek eski malzemeler içerebilir.

Elektrik, ısıtma, sıhhi tesisat ve kanalizasyon

• meterkast'ı (elektrik panosu) kontrol edin.
  Güncellenip güncellenmediğini ve güvenlik cihazlarının mevcut olup olmadığını sorun.
• Tesisatın, prizlerin ve topraklamanın yaşı hakkında sorun.
  Eski sistemler modern cihazlar, ev ofisleri veya indüksiyonlu ocaklar için uygun olmayabilir.
• Isıtma sistemi hakkında sorun: örneğin cv-ketel'in yaşı.
  Çalışan bir kazan, uzun vadeli enerji planı ile aynı şey değildir.
• Kanal bağlantısı ve drenaj boruları hakkında sorun.
  Eski kilden yapılmış veya ortak kullanılan kanal hatları inceleme veya gelecekte onarım gerektirebilir.

Enerji performansı ve konfor

• Resmi energielabel'ı kontrol edin.
  Düşük bir etiket daha yüksek işletme maliyetleri ve gelecekteki yenileme işleri anlamına gelebilir.
• Camlama, çatı yalıtımı, zemin yalıtımı, duvar yalıtımı ve havalandırmayı kontrol edin.
  Eski evlerde parçalı yalıtım dikkatli yapılmazsa konfor sorunları oluşturabilir.
• Ev istenen yükseltmeler için uygun mu diye sorun.
  Yalıtım, ısı pompaları, güneş panelleri veya şehir ısıtması gibi seçenekleri düşünün, ancak fizibiliteyi uzmanlarla kontrol edin.
• Daireler için VvE'nin bir enerji iyileştirme planı olup olmadığını sorun.
  Bireysel maliklerin ortak bina öğelerini tek başına değiştiremeyebileceğini unutmayın.

Hukuki, arsa ve kısıtlamalar

• Mülkün erfpacht olup olmadığını kontrol edin.
  Erfpacht, leasehold anlamındadır: evi veya daire hakkını sahiplenebilirsiniz, ancak arazi leasehold koşullarına ve olası arsa ücretlerine tabidir.
• erfdienstbaarheden olup olmadığını kontrol edin.
  Bunlar, komşunun geçiş hakkı veya ortak drenaj hakları gibi irtifak haklarıdır.
• Mülkün bir rijksmonument, gemeentelijk monument veya beschermd stadsgezicht içinde olup olmadığını kontrol edin.
  Anıt veya koruma alanı statüsü, neyi yenileyebileceğinizi etkileyebilir.
• Eklerin, çatı pencerelerinin, çatı teraslarının veya yapısal değişikliklerin ruhsatlı olup olmadığını sorun.
  Eksik ruhsat geçmişi güveni, yeniden satış şansını ve yenileme planlamasını etkileyebilir.

Daireler ve VvE

Eski mülk bir daire ise bina riski VvE aracılığıyla paylaşılır: malikler derneği.

• splitsingsakte'yı (bölme senedi) okuyun: daire haklarını ve maliyet paylarını tanımlayan belge.
• VvE tutanaklarını, yıllık hesapları, bütçeyi ve yedek fonu inceleyin.
• MJOP'u (uzun vadeli bakım planı) kontrol edin.
• Planlanan işler hakkında sorun: çatı, cephe, balkonlar, asansörler, temeller, yalıtım veya borular.
• Yaşına göre hizmet ücretlerinin gerçekçi olup olmadığını kontrol edin.

Düşük aylık VvE katkısı cazip görünebilir, ancak bu sadece bakımın yeterince finanse edilmediği anlamına gelebilir.

İncelenecek Hollanda belgeleri, terimleri ve veri kaynakları

Tekliften önce, satıcıdan belge setini isteyin. Yaygın belgeler ve veri noktaları şunlardır:

• Verkoopbrochure: satış broşürü. Faydalıdır, ancak teknik rapor değil, pazarlama malzemesidir.
• Vragenlijst: genellikle bir NVM modeli kullanan satıcı anketi. Önemli açıklamalar içerebilir.
• Lijst van Zaken: satışa dahil veya hariç maddelerin listesi.
• Energielabel: resmi enerji etiketi.
• Bouwkundig rapport: varsa yapısal inceleme raporu.
• Eigendomsinformatie / akte van levering: mülkiyet ve devri belgeleri.
• Kadastrale kaart: parsel sınırlarını veya daire haklarını gösteren kadastro haritası.
• VvE documents: daireler için; tutanaklar, hesaplar, bütçe, MJOP ve bölme senedi dahil.
• Erfpachtvoorwaarden: varsa leasehold koşulları.
• Vergunningen en bouwtekeningen: ruhsatlar ve inşaat çizimleri.
• Concept koopovereenkomst: maddeleri içeren taslak satın alma sözleşmesi.

Yararlı Hollanda veri kaynakları ve kayıtları şunları içerebilir:

• BAG: Basisregistratie Adressen en Gebouwen, resmi adres ve bina kaydı. İnşa yılını ve kayıtlı nesne bilgilerini gösterebilir.
• Kadaster: kadastro ve mülkiyet bilgileri.
• Energy label register: resmi enerji performans bilgileri.
• Municipal sources and Omgevingsloket: imar veya çevresel plan bilgileri, ruhsatlar ve bazen anıt statüsü.
• Foundation, soil, or climate maps: mevcutsa, bunlar alan düzeyinde sinyaller sağlayabilir; kesin bir teşhis değildir.

Anlaşılması önemli maddeler:

• Ouderdomsclausule: bir yaş maddesi. Genellikle alıcının eski bir mülkün güncel standartlara uymayabileceğini kabul ettiğini belirtir.
• Asbestclausule: asbest maddesi. Belirli asbestle ilgili riskleri alıcıya kaydırabilir.
• Niet-bewoningsclausule: ikamet etmeme maddesi. Satıcının mülkte yaşamamış olduğu durumlarda kullanılır ve satıcının kusurlar hakkında daha az bilgi sahibi olabileceğini işaret eder.

Bu maddeler otomatik olarak vazgeçme nedeni değildir. Ancak risk dağılımını etkiler; emin değilseniz alıcı danışmanınız, noteriniz veya hukuki uzmana sorun.

Yaşa bağlı riskler teklifinizi nasıl etkileyebilir

Hollanda'da bir ön-teklif mülk kontrolü bir karara götürmelidir, sadece endişeler listesinden ibaret olmamalıdır.

Fiyatı ayarlayabilirsiniz

Çatı, elektrik, ısıtma veya yalıtım çalışması gerekiyorsa, teklif bununla orantılı olmalıdır. Şunları ayırt etmeye çalışın:

• acil onarımlar;
• orta vadeli bakım;
• isteğe bağlı konfor yükseltmeleri;
• daha fazla araştırma gerektiren bilinmeyen riskler.

Belirsizliğin kendisi de bir değerdir. Ana bilgi eksikse, daha düşük bir teklif veya ek koşul uygun olabilir.

Koşullar ekleyebilirsiniz

Piyasaya ve stratejinize bağlı olarak şu tür koşulları tartışabilirsiniz:

• voorbehoud bouwkundige keuring: bir yapısal inceleme koşulu;
• finansman koşulları;
• belge inceleme koşulları;
• izinler, VvE bilgileri veya leasehold belgeleriyle ilgili özel onaylar.

Anlamadığınız koşulları eklemeyin. Bunları alıcı danışmanınız, ipotek danışmanınız veya hukuki profesyonelle tartışın.

Teklif vermeden önce araştırma yapabilirsiniz

Yüksek risk sinyalleri için, teklifi vermeden önce hareket etmek daha iyi olabilir:

• bir yapı denetçisi çağırın;
• bir temel uzmanına sorun;
• eksik VvE belgelerini talep edin;
• belediyeden ruhsatlar hakkında bilgi isteyin;
• yenileme gereksinimlerinin ödeme gücünü nasıl etkileyeceğini öğrenmek için ipotek danışmanınıza sorun.

Bu, bütçenize veya zaman çizelgenize uymayan bir mülke duygusal olarak teklif vermekten kaçınmanıza yardımcı olabilir.

Vazgeçmeye karar verebilirsiniz

Risk artık sizin için kabul edilemezse vazgeçmek iyi bir karar olabilir. Örnekler:

• yararlı bilgi olmadan görünen yapısal kaygılar;
• büyük VvE bakım ihtiyaçları ve düşük rezervler;
• belgelendirilmemiş ekler ve bu durumun açıklığa kavuşturulamaması;
• planlarınızla çelişen leasehold veya anıt kısıtlamaları;
• maddi olarak konfor alanınızı aşan yenileme maliyetleri;
• makul soruları yanıtlamayı reddeden bir satıcı.

Amaç mükemmel evi bulmak değil. Amaç belirsiz bir taahhütte bulunmaktan kaçınmaktır.

Teklif yapmadan önce sorulacak sorular

Bu soruları satıcı temsilcisine, alıcı danışmanınıza, denetçiye veya danışmanınıza kullanın.

Temel ve yapı

• Evin hangi tip temeli var?
• Temel raporları, izleme sonuçları veya önceki onarımlar var mı?
• Çatlaklar, oturmalar veya eğimli zeminler araştırıldı mı?
• Sokakta veya mahallede bilinen temel sorunları var mı?

Bakım

• Çatı, oluklar, pencere çerçeveleri ve cephe en son ne zaman onarıldı?
• Son işler için faturalar veya garantiler var mı?
• Satıcının bildiği ertelenmiş bakım var mı?
• Tekrarlayan sızıntılar, nem sorunları veya havalandırma problemleri var mı?

Malzemeler ve tesisatlar

• Asbest biliniyor mu veya şüphe var mı?
• Kurşun su boruları var mı?
• Elektrik tesisatı en son ne zaman güncellendi?
• Kazan, radyatörler, sıhhi tesisat ve kanalizasyon hatları ne kadar eski?

Enerji ve yenileme

• Gerçekte hangi yalıtım mevcut?
• Çift camlı mı yoksa tek camlı mı pencereler var?
• Bu mülk için hangi iyileştirmeler pratik?
• Daireler için: kendim neleri değiştirebilirim, neler VvE onayı gerektirir?

Hukuk ve belgeler

• Erfpacht var mı ve koşulları neler?
• İrtifaklar veya kısıtlamalar var mı?
• Tüm ekler ve yapısal değişiklikler ruhsatlı mı?
• Taslak sözleşmede bir ouderdomsclausule, asbestclausule veya niet-bewoningsclausule var mı?

VvE

• Rezerv fon ne kadar?
• Güncel bir MJOP var mı?
• Hangi büyük bakım işleri planlanmış?
• Uyuşmazlıklar veya ödenmemiş aidatlar oldu mu?
• Hizmet ücretlerinin artması bekleniyor mu?

Huisscan size neyi kontrol etmede yardımcı olabilir

Huisscan tek bir pratik an için tasarlandı: teklif vermeden önce Hollanda mülkünü kontrol edin.

Bir Hollanda adresi ile Huisscan mevcut Hollanda emlak verileri ve yüklenen belgeleri kullanarak net bir Huisscan ön-teklif raporu oluşturabilir. Eski bir ev için bu size yardımcı olabilir:

• inşa yılı, tip, büyüklük ve mevcut kayıt sinyalleri gibi önemli mülk bilgilerini yapılandırmak;
• teklif öncesi dikkat edilmesi gereken yaşa bağlı risk sinyallerini belirlemek;
• satış broşürü, satıcı anketi, VvE belgeleri, yapı raporları, tapular ve taslak maddeler gibi yüklenen belgeleri incelemek;
• erfpacht, VvE, ouderdomsclausule ve asbestclausule dahil olmak üzere önemli Hollanda terimlerini vurgulamak;
• belirsizliği belirli alıcı sorularına dönüştürmek;
• alıcı danışmanınız, yapı denetçiniz, ipotek danışmanınız, ekspertizci veya noter ile daha iyi bir konuşma için hazırlık yapmak.

Huisscan bir yapı denetiminin, hukuki incelemenin, ekspertizin, ipotek danışmanlığının veya noterden alınacak hukuki danışmanın yerine geçmez. Mevcut bilgileri düzenlemenize ve teklif yapmadan önce neyi kontrol etmeniz gerektiğine karar vermenize yardımcı olur.

SSS

Hollanda'da eski bir ev almak riskli mi?

Otomatik olarak değil. Birçok eski Hollanda evi iyi bakılmıştır ve iyi bir satın alma olabilir. Risk, durum, belgelenme, konum, temel, enerji performansı ve yenileme bütçenize bağlıdır.

Eski bir Hollanda evinde en önemli kontrol edilmesi gereken şey nedir?

Öncelikle temel, yapı, çatı, nem, tesisatlar, enerji performansı ve hukuki belgeleri inceleyin. Daireler için ayrıca VvE'yi dikkatle değerlendirin.

Ouderdomsclausule ne anlama gelir?

Bir ouderdomsclausule, satın alma sözleşmesinde yer alan bir yaş maddesidir. Genellikle eski bir mülkün modern standartları karşılamayabileceğini kabul eder. Hangi riskleri alıcı kabul ediyor, bunu etkileyebileceği için maddeyi dikkatle okuyun ve gerektiğinde bir uzmana danışın.

Teklif vermeden önce bir bouwkundige keuring yaptırmalı mıyım?

Görünür sorunlar veya yaşa bağlı endişeler varsa bir bouwkundige keuring (yapısal inceleme) değerli olabilir. Bazı durumlarda teklif öncesi inceleme yapabilirsiniz; diğer durumlarda bir inceleme koşulu tartışabilirsiniz. Doğru yaklaşım mülke, piyasa durumuna ve risk toleransınıza bağlıdır.

Enerji etiketi yenileme maliyetlerini değerlendirmek için yeterli olabilir mi?

Hayır. Enerji etiketi faydalıdır, ancak gerçek yalıtımı, camlamayı, havalandırmayı, ısıtma sistemini ve yenileme fizibilitesini kontrol etmenin yerini almaz. Eski evler genellikle daha detaylı bir inceleme gerektirir.

Tekliften önce önemli belgeler eksikse ne yapmalıyım?

Onları isteyin. Hâlâ mevcut değilse, teklifinizi düşürmeye, bir koşul eklemeye, daha fazla araştırma yapmaya veya vazgeçmeye karar verin. Bilgi eksikliği risk hesaplamasının bir parçasıdır.

Bilinen riskler bütçenize, zaman çizelgenize ve planlarınıza uyduğunda eski bir Hollanda evi iyi bir satın alma olabilir. Belgeleri okuyun, kesin sorular sorun ve gerektiğinde nitelikli profesyonelleri kullanın.

Teklif vermeden önce adresi kontrol edin.