VvE文書における短期滞在および賃貸ルール

オランダでマンションを購入することは、多くの場合、VvE（Vereniging van Eigenaars、所有者協会）に加入することを意味します。現在その部屋を賃貸に出す予定がある、後から短期滞在のゲストに使うつもりがある、あるいは海外に移る可能性があり柔軟性を残しておきたい場合、VvEの書類が重要な判断材料になり得ます。

VvEの賃貸制限 オランダを探している方へ：要点は簡単です。掲載情報や売主の説明だけを鵜呑みにしないでください。答えは通常オランダ語の書類の中にあり、市の規則にも書かれていることがあります。

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入札前に賃貸ルールが重要な理由

VvEは建物内の住戸の使用方法についてルールを定めることができます。これらのルールは以下に影響する可能性があります：

• 長期賃貸;
• 短期滞在やバケーションレンタル;
• Airbnbスタイルの貸し出し;
• 部屋ごとの賃貸（kamerverhuur）;
• 家族、従業員、法人の入居;
• 入居者がgebruikersverklaring（ユーザー宣言）に署名する必要があるかどうか。

これは入札前に重要です。なぜなら、あなたの想定する使い方が許可された使用と一致しない可能性があるからです。

例：自宅として購入するつもりでも、勤務先の都合で1年ほど賃貸に出す必要が出るかもしれません。VvEの規則が承認を要求する、または賃貸を禁止している場合、その柔軟性は制限されます。

投資家にとっては、賃貸制限が支払える価格に影響します。自ら居住する買主にとっては、厳しい短期滞在禁止は建物内のホテル化を減らすため好ましい場合もあります。

入札前の決断が常に「買うか諦めるか」ではありません。選択肢には：

• 入札前にさらに質問する;
• 柔軟性が制限されているため、低めに入札する;
• 書類確認に関する条件を付ける;
• VvEが書面で規則を確認した場合のみ進める;
• 目的の使用が不可欠ならば諦める。

制限が通常記載されるVvE書類

賃貸や短期滞在の規定は複数の書類に現れます。オファーを出す前に売主の仲介業者にVvEの完全な書類一式を請求してください。

1. Splitsingsakte

splitsingsakte は分割証書（deed of division）です。建物を専有部分に分割し、しばしば「用途（bestemming）」として許容される使用目的が記載されています。

「bestemd tot woning」や「uitsluitend voor bewoning」といった文言を探してください。これはその住戸が居住用であることを意味します。書類が厳格な場合、ホテルのような短期滞在利用はリスクとなります。

2. Splitsingsreglement and modelreglement

splitsingsreglement はVvEの規則を含む書類です。ある年の標準的なmodelreglement（モデル規則）を参照し、証書に変更が加えられていることがあります。

モデル規則だけを読まないでください。証書には建物固有の修正が含まれている場合があります。

3. Huishoudelijk reglement

huishoudelijk reglement はハウスルールの書類です。迷惑行為、ペット、ゴミ、共用部分、入居者の使用など実務的な事項を扱うことが多いです。

広範な賃貸禁止がハウスルールにのみ記載されている場合、その効力が証書や分割規則とどう関係するかを法律または公証の専門家に確認してください。書類の階層が重要です。

4. ALV minutes

notulen van de ALV は所有者総会の議事録です。正式な規則では明らかでない実務上の問題が明らかになることがあります。例えば：

• Airbnbゲストに関する苦情;
• 違法賃貸に対する過去の罰金;
• 賃貸ルール変更に関する議論;
• 所有者とVvE理事会の間の紛争;
• 類似の事例で許可が出されたか拒否されたか。

5. Seller information and listing text

売買の掲載には「賃貸可能」や「外国人駐在員向け賃貸に適する」と書かれていることがあります。これは出発点として扱い、証拠とは考えないでください。

必ず掲載内容をVvE書類や市の規則と照合してください。

VvE書類で探すべきオランダ語の用語

VvE書類は通常オランダ語で、古い法的表現を使うことがあります。VvE文書における短期滞在と賃貸ルールを確認する際は、次の用語を探してください。

禁止事項と許可手続きの両方に注意してください。「事前の書面による同意で許可される」は「許可されない」とは大きく異なります。

短期滞在は市や資金面の確認も必要

VvEの規則は一つの層に過ぎません。たとえVvEがある種の賃貸を許可していても、他の規則がそれを制限することがあります。

入札前に、あなたの想定する使用が次にも適合するか確認してください：

• Municipal holiday rental rules：多くの自治体が観光用賃貸に関する地域ルール、登録、許可、使用上限を設けています。最新の規則は自治体で確認してください。
• Omgevingsplan：地域の計画ルールは、通常の住宅使用と宿泊やホテル的使用を区別している場合があります。
• Huisvestingsverordening：地域の住宅条例は、部屋の賃貸、用途変更、賃貸許可に影響を与えることがあります。
• Opkoopbescherming：一部の自治体では、購入後に賃貸に出すことを制限する買い取り保護制度があります。最新の地域ルールを確認してください。
• Mortgage conditions：多くの住宅ローンは居住用を前提としており、貸し出しを貸し手の承認なしに制限することがあります。
• Insurance：短期滞在のゲストや入居者は保険の適用に影響を与える可能性があります。
• Tax and rental law：賃貸収入を計画に含める場合は、税務や賃貸法について資格のある税理士や法務の専門家に相談してください。

これは特に、オランダで家を買い、出国時に賃貸に出すオプションを持ちたいと考えている駐在員や外国人買主にとって重要です。

実用的な入札前チェックリスト

賃貸の柔軟性が重要なマンションにオファーを出す前に、このチェックリストを利用してください。

• 売主の仲介業者からVvE書類一式を請求する。
• 貯蔵庫、駐車場、共用施設を含めた正確な専有部分（apartment right）を確認する。
• splitsingsakte を読んで住戸の許容用途を確認する。
• splitsingsreglement と参照されている modelreglement を確認する。
• verhuur、short stay、logies、Airbnb、ingebruikgeving、boete といったオランダ語用語を検索する。
• 賃貸が禁止されているのか、許可されているのか、または許可が必要なのかを確認する。
• 許可が必要な場合、誰がそれを出すのか：理事会、所有者総会、あるいは別の主体かを尋ねる。
• 許可が個人的なものか、一時的か、譲渡可能か、条件付きかを確認する。
• 入居者がgebruikersverklaringに署名する必要があるかを確認する。
• 最近のALV議事録を読み、苦情、紛争、提案された規則変更をチェックする。
• 現所有者または前所有者が住戸を賃貸していたか、VvEがそれを承認していたかを尋ねる。
• VvE規則と自治体の短期滞在・賃貸ルールを比較する。
• あなたのローンや保険が想定する使用を許容するか確認する。
• 回答が不明瞭な場合は、入札額の調整、書類確認の条件追加、または購入を断念することを検討する。

仲介業者に尋ねると有益な質問の例：

「私が想定する賃貸利用が許可されているかを確認できる、VvE書類の正確な条項を教えていただけますか？」

回答が曖昧な場合は、入札前に引き続き確認してください。

Huisscanが支援できること

Huisscanは、オファーを確定する前に買主が使える入札前の物件チェック（pre-bid property check Netherlands）向けに設計されています。

オランダの住所と書類を1つアップロードするだけで、Huisscanの入札前レポートは次の点で役立ちます：

• その住所に関する利用可能なオランダの物件データを収集する;
• VvE書類と関連する条項を特定する;
• アップロードした書類を賃貸や短期滞在の用語で検索する;
• 使用制限のリスクシグナルをフラグする;
• 可能な範囲で掲載内容と書類の文言を比較する;
• 仲介業者、VvE管理者、住宅ローンアドバイザー、法務専門家に投げかけるための明確な買主向け質問を作成する;
• 買主が入札前に見落としがちな主要な物件リスク オランダを整理する。

Huisscanは公証人、弁護士、住宅ローンアドバイザー、鑑定士、税理士、建物検査官の代わりになるものではありません。入札前の早い段階で利用可能な情報をレビューし、より良い質問を行えるようにするための支援ツールです。

よくある質問

VvEはオランダで賃貸を制限できますか？

はい、VvE書類には用途や賃貸に関する規則を含めることができます。その効力は正確な文言、書類の階層、法的文脈によります。賃貸用途が意思決定にとって重要であれば、資格のある法務または公証の専門家に条項を確認してもらってください。

短期滞在は通常の賃貸と同じですか？

いいえ。長期の居住用賃貸と短期滞在はしばしば別扱いです。短期滞在は宿泊や観光、ホテルのような使用に近く、とくに非常に短期間の宿泊が続く場合はそう見なされます。VvEが通常の賃貸を許可していても短期滞在を禁止していることがあります。

掲載に「Airbnb」や「賃貸可能」と書かれている場合、それを信頼できますか？

いいえ。掲載は検証すべき主張と考えてください。VvE書類を請求し、市の規則を確認し、その点が入札に影響するならば書面による明確化を求めてください。

現所有者がすでにその住戸を賃貸している場合は？

それが購入後にあなたも同じことができるという保証にはなりません。現状の使用が容認されているだけ、個人的な事情によるもの、あるいは正式に承認されていない場合があります。許可が存在するか、またそれが新所有者に引き継がれるかを確認してください。

最も重要なVvE書類はどれですか？

まずはsplitsingsakteとsplitsingsreglement（参照されているmodelreglementを含む）から始めてください。その後、実務的な運用や最近の議論を把握するためにhuishoudelijk reglementやALV議事録を確認してください。

入札前に住所を確認してください。