Règles concernant les locations de courte durée et la locati

Acheter un appartement aux Pays-Bas signifie souvent entrer dans une VvE : la Vereniging van Eigenaars, ou association des copropriétaires. Si vous prévoyez de le louer maintenant, de l’utiliser pour des séjours de courte durée plus tard, ou de garder une certaine flexibilité en cas de départ à l’étranger, les documents de la VvE peuvent être déterminants.

Pour ceux qui recherchent restrictions de location VvE aux Pays-Bas, le point principal est simple : ne vous fiez pas uniquement à l’annonce ou aux explications du vendeur. La réponse se trouve généralement dans les documents néerlandais, et parfois aussi dans les règles municipales.

Vous envisagez un appartement ? Avec Huisscan, vous pouvez vérifier un bien immobilier néerlandais avant d’enchérir : saisissez une adresse, téléchargez les documents de la VvE, et recevez un rapport pré-offre clair avec les données disponibles sur le bien, des signaux de risque, une analyse des documents et des questions à poser en tant qu’acheteur.

Pourquoi les règles de location sont importantes avant d’enchérir

Une VvE peut définir des règles sur l’usage des appartements de l’immeuble. Ces règles peuvent concerner :

• la location à long terme ;
• la location de courte durée ou touristique ;
• la location de type Airbnb ;
• la location chambre par chambre ;
• l’usage par des membres de la famille, des employés ou des locataires d’entreprise ;
• l’obligation pour un locataire de signer une déclaration d’utilisateur.

Cela compte avant d’enchérir parce que votre usage prévu peut ne pas correspondre à l’usage autorisé.

Exemple : vous achetez un appartement pour y vivre, mais vous prévoyez de le louer pendant un an si votre employeur vous envoie à l’étranger. Si les règles de la VvE exigent une autorisation ou interdisent la location, cette flexibilité peut être limitée.

Pour un investisseur, une restriction de location peut affecter le prix que vous êtes prêt à payer. Pour un occupant propriétaire, une interdiction stricte des séjours de courte durée peut être positive car elle réduit l’usage de type hôtelier dans l’immeuble.

La décision avant enchère n’est pas toujours « acheter ou renoncer ». Elle peut être :

• poser plus de questions avant d’enchérir ;
• offrir moins parce que la flexibilité est limitée ;
• ajouter une condition liée à la vérification des documents ;
• procéder seulement si la VvE confirme la règle par écrit ;
• renoncer si l’usage prévu est essentiel.

Les documents VvE où les restrictions apparaissent généralement

Les règles de location et de courte durée peuvent figurer dans plusieurs documents. Demandez à l’agent vendeur l’intégralité du dossier VvE avant de faire une offre.

1. Splitsingsakte

La splitsingsakte est l’acte de division. Il divise l’immeuble en droits d’appartement et décrit souvent l’usage permis, appelé la bestemming.

Recherchez des formulations telles que « bestemd tot woning » ou « uitsluitend voor bewoning ». Cela signifie que l’appartement est destiné à un usage résidentiel. Un usage hôtelier de courte durée peut poser problème si les documents sont stricts.

2. Splitsingsreglement and modelreglement

Le splitsingsreglement contient les règles de la VvE. Il peut renvoyer à un modelreglement standard d’une certaine année, avec des modifications ajoutées dans l’acte.

Ne vous contentez pas de lire uniquement le modelreglement. L’acte peut inclure des amendements spécifiques à l’immeuble.

3. Huishoudelijk reglement

Le huishoudelijk reglement est le règlement intérieur. Il couvre souvent des questions pratiques comme les nuisances, les animaux, les déchets, les parties communes et l’usage par des locataires.

Si une interdiction large de location n’apparaît que dans le règlement intérieur, demandez à un professionnel juridique ou notarial comment cela se situe par rapport à l’acte et au splitsingsreglement. La hiérarchie des documents importe.

4. ALV minutes

Les notulen van de ALV sont les procès-verbaux de l’assemblée générale des propriétaires. Ils peuvent révéler des problèmes pratiques non évidents dans les règles formelles, tels que :

• des plaintes concernant des invités Airbnb ;
• des amendes antérieures pour location illégale ;
• des discussions sur la modification des règles de location ;
• des conflits entre propriétaires et le conseil de la VvE ;
• si une permission a été accordée ou refusée dans des cas similaires.

5. Seller information and listing text

Le descriptif de vente peut indiquer « location possible » ou « adapté à la location pour expats ». Considérez cela comme un point de départ, pas comme une preuve.

Comparez toujours l’affirmation avec les documents de la VvE et les règles municipales.

Termes néerlandais à rechercher dans les documents VvE

Les documents de la VvE sont généralement en néerlandais et peuvent utiliser un langage juridique ancien. Recherchez ces termes lors de l’examen des Règles concernant les locations de courte durée et la location dans les documents de la VvE.

Faites attention à la fois aux interdictions et aux procédures d’autorisation. « Autorisé avec consentement écrit préalable » est très différent de « interdit ».

La courte durée est aussi un contrôle municipal et financier

Les règles de la VvE ne sont qu’un niveau. Même si la VvE autorise un type de location, d’autres règles peuvent toujours la restreindre.

Avant d’enchérir, vérifiez si votre usage prévu respecte également :

• Règles municipales sur la location touristique : de nombreuses municipalités ont des règles locales pour la location touristique, l’enregistrement, les permis ou des limites d’utilisation. Vérifiez les règles en vigueur auprès de la municipalité.
• Omgevingsplan : le plan local d’aménagement peut distinguer l’usage résidentiel normal de l’hébergement ou de l’usage de type hôtelier.
• Huisvestingsverordening : les règlements locaux de logement peuvent affecter la location de chambres, les transformations ou les permis de location.
• Opkoopbescherming : dans certaines municipalités, l’achat pour mettre en location après l’achat peut être restreint pour certains logements. Vérifiez les règles locales en vigueur.
• Conditions de la mortgage : de nombreux prêts hypothécaires résidentiels reposent sur l’occupation par le propriétaire et peuvent limiter la location sans l’accord du prêteur.
• Assurance : les invités de courte durée ou les locataires peuvent affecter la couverture d’assurance.
• Fiscalité et droit locatif : si les revenus locatifs font partie de votre projet, consultez un professionnel qualifié en fiscalité ou en droit.

Cela est particulièrement important pour les expats qui achètent un bien aux Pays-Bas et veulent la possibilité de le louer en cas de départ du pays.

Liste de contrôle pratique avant l’offre

Utilisez cette checklist avant de faire une offre sur un appartement pour lequel la flexibilité de location est importante.

• Demandez le dossier complet des documents de la VvE à l’agent vendeur.
• Confirmez le droit d’appartement exact, y compris la cave, le parking ou les équipements partagés.
• Lisez la splitsingsakte pour connaître l’usage permis de l’appartement.
• Vérifiez le splitsingsreglement et le modelreglement référencé.
• Recherchez des termes néerlandais tels que verhuur, short stay, logies, Airbnb, ingebruikgeving et boete.
• Vérifiez si la location est interdite, autorisée ou autorisée uniquement avec permission.
• Si une permission est nécessaire, demandez qui la délivre : le conseil, l’assemblée des propriétaires ou une autre partie.
• Demandez si la permission est personnelle, temporaire, transférable ou conditionnelle.
• Vérifiez si les locataires doivent signer une gebruikersverklaring.
• Lisez les récents procès-verbaux de l’ALV pour y trouver plaintes, litiges ou propositions de changement de règles.
• Demandez si le propriétaire actuel ou précédent a loué l’appartement et si la VvE l’a approuvé.
• Comparez les règles de la VvE avec les règles municipales sur la location de courte durée et la location.
• Vérifiez si votre prêt hypothécaire et votre assurance permettraient l’usage prévu.
• Si la réponse est incertaine, envisagez d’ajuster votre offre, d’ajouter une condition de vérification des documents ou de renoncer.

Une question utile à poser à l’agent :

« Pouvez-vous m’indiquer la clause exacte dans les documents de la VvE qui confirme si l’usage locatif que je prévois est autorisé ? »

Si la réponse est vague, continuez à vérifier avant d’enchérir.

Ce que Huisscan peut vous aider à vérifier

Huisscan est conçu pour une vérification pré-offre d’un bien aux Pays-Bas que les acheteurs peuvent utiliser avant de s’engager sur une offre.

Avec une adresse néerlandaise et des documents téléchargés, un rapport pré-offre Huisscan peut vous aider à :

• rassembler les données disponibles sur le bien aux Pays-Bas pour l’adresse ;
• identifier les documents de la VvE et les clauses pertinentes ;
• rechercher dans les documents téléchargés les termes relatifs à la location et à la courte durée ;
• signaler d’éventuels signaux de risque liés aux restrictions d’usage ;
• comparer les affirmations de l’annonce avec le libellé des documents lorsque c’est possible ;
• formuler des questions plus claires pour l’agent, le gestionnaire de la VvE, le conseiller hypothécaire ou le professionnel juridique ;
• organiser les principaux risques liés aux biens aux Pays-Bas que les acheteurs oublient souvent avant d’enchérir.

Huisscan ne remplace pas un notaire, un avocat, un conseiller en prêt hypothécaire, un expert immobilier, un conseiller fiscal ou un inspecteur en bâtiment. Il vous aide à examiner l’information disponible plus tôt, afin que vous puissiez poser de meilleures questions avant que votre offre ne devienne sérieuse.

FAQ

Une VvE peut-elle restreindre la location aux Pays-Bas ?

Oui, les documents de la VvE peuvent contenir des règles sur l’usage et la location. L’effet dépendra du libellé exact, de la hiérarchie des documents et du contexte juridique. Si l’usage locatif est important pour votre décision, demandez à un professionnel juridique ou notarial qualifié de vérifier la clause.

La courte durée est-elle la même chose que la location normale ?

Non. La location résidentielle à long terme et la courte durée sont souvent traitées différemment. La courte durée ressemble davantage à de l’hébergement, du tourisme ou à un usage hôtelier, surtout si les séjours sont très courts. Une VvE peut autoriser la location normale mais interdire la courte durée.

Puis-je me fier à l’annonce si elle indique qu’Airbnb ou la location est possible ?

Non. Considérez l’annonce comme une affirmation à vérifier. Demandez les documents de la VvE, vérifiez les règles municipales et demandez une clarification écrite si le point affecte votre offre.

Que se passe-t-il si le propriétaire actuel loue déjà l’appartement ?

Cela ne signifie pas automatiquement que vous pourrez faire de même après l’achat. L’usage actuel peut être toléré, temporaire, personnel au propriétaire ou non formellement approuvé. Vérifiez si une permission existe et si elle est transférable au nouveau propriétaire.

Quel document VvE est le plus important ?

Commencez par la splitsingsakte et le splitsingsreglement, y compris tout modelreglement référencé. Ensuite, vérifiez le huishoudelijk reglement et les procès-verbaux de l’ALV pour l’application pratique et les discussions récentes.

Vérifiez l'adresse avant d'enchérir.