MJOP expliqué pour les acheteurs d'appartements

Lorsque vous achetez un appartement aux Pays-Bas, vous n'achetez pas seulement l'espace derrière votre porte d'entrée. Vous devenez aussi membre de la VvE : l'association des propriétaires responsable de l'immeuble en commun.

Cela signifie que le toit, la façade, la cage d'escalier, l'ascenseur, les balcons, les installations communes et d'autres parties partagées peuvent influencer vos coûts futurs. Le MJOP est le document qui vous aide à voir quel entretien est prévu, quand il pourrait avoir lieu et comment la VvE prévoit de le financer.

Pour les acheteurs d'appartements et les expatriés, le MJOP peut transformer une inquiétude vague en une question d'avant-offre plus claire : cet immeuble est-il financièrement et techniquement préparé pour l'entretien à venir ?

Avant d'enchérir : vérifiez l'adresse et téléchargez les documents de la VvE que vous avez reçus. Huisscan peut transformer une adresse néerlandaise en un rapport clair d'avant-offre avec les données immobilières disponibles aux Pays-Bas, des signaux de risque, l'analyse des documents et des questions pratiques pour l'acheteur. Il vous aide à vérifier un bien néerlandais avant d'enchérir, sans remplacer votre agent acheteur, l'expert en bâtiment, le conseiller hypothécaire, le notaire ou le conseiller juridique.

Qu'est-ce qu'un MJOP aux Pays-Bas ?

MJOP signifie Meerjarenonderhoudsplan. En français : plan d'entretien pluriannuel.

Pour un immeuble en copropriété, le MJOP décrit généralement :

• quelles parties communes de l'immeuble nécessitent de l'entretien ;
• quand cet entretien est prévu ;
• les coûts estimés par année ;
• comment la réserve pour entretien pourrait évoluer ;
• si la contribution actuelle de la VvE est susceptible d'être suffisante.

Il est normalement préparé pour la VvE : la Vereniging van Eigenaars, ou association des propriétaires. Chaque propriétaire d'appartement fait automatiquement partie de la VvE.

Termes néerlandais courants que vous pouvez rencontrer :

Un MJOP est un document de planification. Ce n'est pas une garantie que les coûts seront exacts, et ce n'est pas la même chose qu'une inspection technique complète. Mais c'est l'un des documents les plus utiles pour les acheteurs d'appartements MJOP Pays-Bas à examiner avant de faire une offre.

Pourquoi le MJOP compte avant d'enchérir sur un appartement

Le prix demandé n'est qu'une partie de la décision. Avec un appartement, vous devez aussi comprendre les engagements financiers partagés de l'immeuble.

Un bon MJOP aide à répondre à trois questions pratiques :

1. Quels travaux d'entretien arrivent ?
2. La VvE les a-t-elle prévus financièrement ?
3. Cela pourrait-il affecter votre offre, vos conditions ou votre décision de vous retirer ?

Par exemple :

• Si le toit ou la façade nécessite des travaux importants bientôt et que le fonds de réserve est faible, la VvE pourrait devoir augmenter les contributions mensuelles ou demander une contribution exceptionnelle aux propriétaires.
• Si le MJOP est récent, détaillé et cohérent avec les comptes de la VvE, cela peut donner plus de confiance dans la gestion active de l'immeuble.
• En l'absence de MJOP, d'une réserve claire et de procès-verbaux explicites, vous pouvez enchérir en assumant plus d'incertitude que ce que suggère le prix demandé.

Le MJOP peut affecter :

• votre prix d'offre ;
• votre capacité d'emprunt mensuelle ;
• votre budget de rénovation ;
• votre discussion avec le conseiller hypothécaire ;
• votre stratégie d'inspection ;
• les conditions que vous incluez dans votre offre ;
• si l'appartement correspond encore à votre tolérance au risque.

Une revue du MJOP est une étape sensée d'une vérification du bien avant d'enchérir aux Pays-Bas, en particulier lorsque vous achetez en tant qu'expatrié et que vous devez traiter des documents VvE néerlandais peu familiers.

Documents à lire avec le MJOP

Ne lisez pas le MJOP isolément. Il doit s'accorder avec le tableau d'ensemble de la VvE.

Demandez à l'agent vendeur, au vendeur ou au gestionnaire de la VvE le dossier de documents VvE disponible. Il inclut souvent :

• MJOP : le plan de maintenance lui-même.
• Jaarrekening : comptes annuels montrant le fonds de réserve, les revenus, les dépenses, les dettes éventuelles et la situation financière.
• Begroting : le budget actuel ou à venir, incluant la contribution de la VvE.
• Notulen van de ALV : procès-verbaux des assemblées générales.
• Splitsingsakte and splitsingstekening : l'acte et les plans qui expliquent ce qui est privé et ce qui est partagé.
• Modelreglement and huishoudelijk reglement : règlements types et règlement intérieur.
• Insurance information : généralement l'assurance de l'immeuble, appelée opstalverzekering.
• Technical reports or quotes : rapports techniques ou devis pour le toit, la façade, l'ascenseur, les balcons, la fondation, l'amiante, les travaux de durabilité ou d'autres projets.
• Seller questionnaire : parfois appelé vragenlijst, qui peut mentionner des problèmes connus.

Les données publiques néerlandaises peuvent aussi aider à créer du contexte. Par exemple, des sources telles que BAG, Kadaster, les informations municipales ou les bases de données d'étiquette énergétique peuvent confirmer l'âge du bâtiment, le type de bien, les détails d'enregistrement ou d'autres signaux au niveau de l'adresse quand elles sont disponibles.

Mais pour le risque d'entretien de la VvE, les preuves principales se trouvent généralement dans le MJOP, les comptes annuels, le budget et les procès-verbaux.

Comment lire un MJOP en 20 minutes

Vous n'avez pas besoin d'être un expert en bâtiment pour obtenir des signaux utiles d'avant-offre à partir d'un MJOP. Commencez par une lecture calme et structurée.

1. Vérifiez la date et le périmètre

Recherchez :

• la date du MJOP ;
• qui l'a rédigé ;
• s'il a été basé sur une inspection physique ;
• quelles parties du bâtiment sont incluses ;
• si le plan a été mis à jour après des travaux importants.

Un MJOP ancien peut rester utile, mais il peut ne pas refléter l'état actuel, les coûts de la main-d'œuvre, les prix des matériaux ou les projets récemment approuvés.

2. Repérez les postes coûteux

Parcourez pour repérer les composants partagés coûteux, comme :

• remplacement de la toiture ou revêtement du toit ;
• réparations de façade ;
• peinture extérieure ;
• châssis et vitrages des fenêtres ;
• balcons et galeries ;
• maintenance ou remplacement de l'ascenseur ;
• systèmes de chauffage partagés ;
• égouts et drainage ;
• installations électriques ;
• mesures de sécurité incendie ;
• entrée, cage d'escalier et parties communes.

Puis vérifiez si ces coûts surviennent peu après votre éventuel achat.

3. Comparez les coûts prévus avec le fonds de réserve

Le fonds de réserve est important, mais le montant seul ne suffit pas. Comparez-le avec la planification des travaux.

Demandez-vous :

• La réserve est-elle suffisante pour les travaux majeurs des prochaines années ?
• Le MJOP prévoit-il une forte baisse de la réserve ?
• La contribution de la VvE semble-t-elle réaliste ?
• Y a-t-il mention d'une hausse future des contributions ?
• Des contributions spéciales ou des prêts VvE sont-ils en discussion ?

Une faible contribution mensuelle à la VvE n'est pas automatiquement une bonne nouvelle. Elle peut être attractive à court terme, mais si l'immeuble sous-épargne, les coûts peuvent apparaître plus tard.

4. Recoupez avec les procès-verbaux

Les notulen peuvent révéler ce que le MJOP ne montre pas clairement.

Recherchez des signes que les propriétaires ont discuté :

• de l'entretien reporté ;
• de désaccords sur les coûts ;
• de projets majeurs approuvés ;
• de devis d'entrepreneurs ;
• de fuites ou de défauts récurrents ;
• de problèmes d'ascenseur ;
• d'inquiétudes sur la façade ou les balcons ;
• de plans de durabilité ;
• d'augmentations des contributions VvE.

Si le MJOP indique qu'un projet est prévu, mais que les procès-verbaux montrent des retards répétés, demandez pourquoi.

5. Vérifiez ce que le MJOP ne couvre pas

Un MJOP se concentre généralement sur les parties communes. Il peut ne pas couvrir :

• votre cuisine privée, salle de bain, revêtements de sol ou appareils électroménagers ;
• les besoins de rénovation interne ;
• les défauts cachés ;
• les enquêtes structurelles détaillées ;
• le risque de fondation sauf s'il est spécifiquement évalué ;
• l'amiante sauf si inclus dans un rapport séparé ;
• les futurs changements juridiques ou réglementaires ;
• toutes les améliorations de durabilité.

Pour l'état technique, envisagez un expert en bâtiment qualifié. Pour l'interprétation juridique de l'acte ou des obligations de la VvE, consultez un notaire ou un conseiller juridique.

Checklist pratique MJOP avant d'enchérir

Utilisez cette checklist avant de faire une offre sur un appartement néerlandais :

• J'ai reçu le MJOP, les comptes annuels, le budget et les procès-verbaux récents de la VvE.
• Le MJOP est suffisamment récent pour refléter l'état actuel de l'immeuble et le niveau des coûts.
• Le MJOP liste clairement les principales parties communes, telles que le toit, la façade, les balcons, l'ascenseur et les installations.
• Je sais quels sont les principaux travaux prévus dans les prochaines années.
• J'ai comparé les coûts de maintenance prévus avec le fonds de réserve de la VvE.
• Je comprends la VvE-bijdrage mensuelle et si des augmentations sont prévues.
• J'ai vérifié si une extra bijdrage ou un prêt VvE a été discuté.
• J'ai comparé le MJOP avec les comptes annuels et le budget.
• J'ai lu les procès-verbaux de la VvE pour déceler des conflits, des retards, des réparations urgentes ou des défauts récurrents.
• J'ai vérifié la splitsingsakte pour connaître les responsabilités privées versus partagées.
• Je sais si les fenêtres, balcons, terrasses de toit ou portes extérieures sont privés ou partagés.
• J'ai listé des questions pour l'agent vendeur, le gestionnaire de la VvE, l'agent acheteur, le conseiller hypothécaire, l'inspecteur ou le notaire.
• Mon prix d'offre, mes conditions et mon point de retrait reflètent les informations sur l'entretien.

Signaux d'alerte et questions pour l'acheteur

Ce n'est pas parce qu'un point vous inquiète qu'il faut nécessairement arrêter. Mais certains signaux devraient vous inciter à ralentir et à poser de meilleures questions.

Surveillez :

• aucun MJOP disponible ;
• un MJOP très ancien sans mise à jour claire ;
• un fonds de réserve faible par rapport aux travaux prévus ;
• des travaux majeurs prévus bientôt sans plan de financement clair ;
• report répété de l'entretien nécessaire ;
• responsabilité peu claire pour des éléments coûteux comme les fenêtres, balcons ou terrasses de toit ;
• contributions VvE qui semblent trop faibles par rapport à la taille et à l'état du bâtiment ;
• discussion de contributions spéciales sans montants clairs ;
• arriérés de copropriétaires, conflits ou litiges mentionnés dans les procès-verbaux ;
• ambitions de durabilité sans budget ni prise de décision ;
• documents VvE manquants ou incohérents.

Questions utiles à poser avant d'enchérir :

1. Quand le MJOP a-t-il été mis à jour pour la dernière fois et était-il basé sur une inspection physique ?
2. Quels travaux majeurs sont prévus dans les prochaines années ?
3. Le fonds de réserve actuel est-il suffisant pour les travaux prévus ?
4. Les contributions VvE sont-elles susceptibles d'augmenter ?
5. Une contribution exceptionnelle a-t-elle été approuvée ou discutée ?
6. Y a-t-il des prêts VvE ou d'autres obligations financières partagées ?
7. Des travaux majeurs ont-ils été reportés ?
8. Y a-t-il des problèmes connus de toit, façade, balcons, ascenseur, fuites ou fondation ?
9. Quelles parties sont privées et lesquelles sont partagées selon l'acte de division ?
10. Existe-t-il des devis récents ou des rapports techniques pour les gros projets ?

Si les réponses restent floues, vous pouvez refléter cette incertitude dans votre offre, ajouter des conditions appropriées, demander plus de temps ou décider de ne pas enchérir. Discutez de la formulation de l'offre et des conséquences juridiques avec un professionnel qualifié.

Ce que Huisscan peut vous aider à vérifier

Huisscan est construit autour d'une promesse pratique : Vérifiez un bien néerlandais avant d'enchérir.

Pour les acheteurs d'appartements, Huisscan peut aider à transformer une adresse et des documents VvE téléchargés en un rapport clair d'avant-offre. Selon les informations disponibles, un rapport d'avant-offre Huisscan peut vous aider à :

• structurer les données immobilières néerlandaises disponibles pour l'adresse ;
• identifier les risques immobiliers aux Pays-Bas pertinents pour le bâtiment ou l'emplacement ;
• analyser les documents téléchargés tels que le MJOP, les comptes annuels, le budget et les procès-verbaux de la VvE ;
• mettre en évidence les travaux à venir et les questions de financement possibles ;
• repérer les incohérences entre le MJOP et d'autres documents de la VvE ;
• expliquer les termes néerlandais en français clair pour les expatriés et acheteurs internationaux ;
• générer des questions pratiques pour l'agent vendeur, le gestionnaire de la VvE, l'agent acheteur, le conseiller hypothécaire, l'inspecteur ou le notaire.

Huisscan ne remplace pas un conseil professionnel juridique, technique, d'expertise, hypothécaire, fiscal ou notarial. Il vous aide à préparer de meilleures questions et à prendre une décision d'avant-offre plus claire.

FAQ

Un MJOP est-il obligatoire pour chaque immeuble en copropriété néerlandais ?

Pas toujours de la même manière. Les VvE néerlandaises sont censées mettre de l'argent en réserve pour l'entretien, et de nombreuses VvE actives utilisent un MJOP pour soutenir cette planification. S'il n'y a pas de MJOP, demandez comment la VvE calcule sa réserve pour l'entretien et si un plan ou une inspection actuelle est disponible.

Pour la position juridique d'une VvE spécifique, consultez un notaire ou un conseiller juridique.

Le MJOP couvre-t-il mon propre appartement ?

En général non. Le MJOP couvre principalement les parties communes gérées par la VvE. Votre salle de bain privée, cuisine, revêtements de sol, finitions intérieures et appareils électroménagers sont normalement de votre responsabilité.

Certaines éléments, comme les châssis de fenêtres, les balcons ou les terrasses sur le toit, dépendent de la splitsingsakte et des règles de la VvE. Vérifiez toujours l'acte de division.

Une faible contribution VvE est-elle un bon signe ?

Pas automatiquement. Une faible contribution mensuelle peut convenir si l'immeuble est petit, simple et bien financé. Mais elle peut aussi signifier que la VvE n'épargne pas suffisamment pour l'entretien futur.

Comparez toujours la contribution avec le MJOP, le fonds de réserve, le budget et les procès-verbaux.

Que faire si le MJOP manque avant que j'enchérisse ?

Demandez-le en priorité. S'il n'y a pas de MJOP, demandez les comptes annuels, le budget, les procès-verbaux récents, la position de la réserve et tout rapport technique.

L'absence de MJOP n'oblige pas toujours à se retirer, mais elle augmente l'incertitude. Vous pouvez décider d'enchérir moins, d'inclure des conditions, de demander plus de documents ou de faire une pause jusqu'à ce que la situation d'entretien soit plus claire.

Puis-je me fier au MJOP au lieu d'une inspection du bâtiment ?

Non. Un MJOP est un document de planification et de budgétisation de l'entretien. Une inspection de bâtiment évalue l'état technique. Ils répondent à des questions différentes.

Pour les bâtiments anciens, les défauts visibles, les soucis de fondation, les fuites ou les rénovations majeures, un inspecteur du bâtiment qualifié peut fournir un type d'évaluation différent.

Comment le MJOP peut-il affecter mon offre ?

Le MJOP peut vous aider à décider si le prix demandé reste pertinent une fois les coûts d'entretien partagés futurs pris en compte. Il peut vous conduire à :

• ajuster votre offre ;
• prévoir des contributions VvE plus élevées ;
• demander plus de documents ;
• ajouter une condition ;
• consulter votre conseiller hypothécaire ;
• demander une inspection technique ;
• vous retirer si le niveau d'incertitude est trop élevé.

Vérifiez l'adresse avant d'enchérir.