Splitsingsakte erklärt für Wohnungskäufer

Beim Kauf einer Wohnung in den Niederlanden kaufen Sie mehr als die Räume, die Sie bei einer Besichtigung sehen. Sie erwerben ein appartementsrecht: ein Wohnungsrecht in einem Gebäude, mit Privatnutzung eines Teils und Miteigentum an den gemeinschaftlichen Teilen.

Die splitsingsakte erklärt, was das praktisch bedeutet. Auf Niederländisch wird dieses Dokument meist splitsingsakte genannt. Für Wohnungskäufer und Expats kann sie beeinflussen, was Sie besitzen, was Sie nutzen dürfen, was Sie an die VvE zahlen und ob das Inserat mit den rechtlichen Dokumenten übereinstimmt.

Sehen Sie sich eine konkrete Wohnung an? Nutzen Sie Huisscan, um eine niederländische Immobilie vor Abgabe eines Gebots zu prüfen. Beginnen Sie mit einer Adresse und laden Sie die splitsingsakte, die splitsingstekening und die VvE-Dokumente hoch, um vor dem Bieten einen klareren Überblick über verfügbare Immobiliendaten, Risikosignale, dokumentbezogene Punkte und Käuferfragen zu erhalten.

Splitsingsakte für Wohnungen in den Niederlanden: was sie bedeutet

Eine für Wohnungskäufer in den Niederlanden wichtige Urkunde ist die niederländische splitsingsakte. Es handelt sich um eine notarielle Urkunde, beim Kadaster eingetragen, die ein Gebäude und das dazugehörige Grundstück in einzelne appartementsrechten aufteilt.

Für jedes appartementsrecht erklärt die Urkunde in der Regel:

• welcher Teil zur Privatnutzung gehört, das privégedeelte;
• welche Teile gemeinschaftlich sind, die gemeenschappelijke gedeelten;
• die Wohnungsindexnummer, oft dargestellt als A-1, A-2 oder ähnlich;
• den Anteil jedes Eigentümers an Kosten und Stimmrecht, oft breukdeel genannt;
• die Regeln für die Eigentümergemeinschaft, die VvE;
• gegebenenfalls das modelreglement oder zusätzliche Teilungsbestimmungen;
• die offizielle Teilungszeichnung, die splitsingstekening.

Für Expats ist der wesentliche Punkt: Sie kaufen in der Regel nicht eine vollständig unabhängige "Freehold-Unit" im Sinne einiger anderer Länder. Sie erwerben ein appartementsrecht innerhalb eines rechtlich aufgeteilten Gebäudes.

Diese Unterscheidung ist wichtig, bevor Sie bieten.

Warum dieses Dokument vor dem Bieten wichtig ist

Im Inserat kann stehen „private roof terrace“, „berging inbegrepen“ oder „geschikt voor verhuur“. Die splitsingsakte und die Teilungszeichnung helfen zu prüfen, ob solche Angaben durch die rechtlichen Wohnungsunterlagen gestützt werden.

Das kann Ihre Entscheidung in mehreren praktischen Punkten beeinflussen:

• Was Sie besitzen oder nutzen dürfen: Gehört der Balkon, Garten, Dachboden, der Abstellraum oder der Parkplatz zu Ihrem appartementsrecht, ist es gemeinschaftlicher Raum oder ein separates Recht?
• Was Sie zahlen: Ihr Kostenanteil beeinflusst monatliche VvE-Beiträge und zukünftige Instandhaltungskosten.
• Was Sie tun dürfen: Die Urkunde kann die gewerbliche Nutzung, Kurzzeitvermietung, bauliche Veränderungen oder die Nutzung gemeinsamer Bereiche einschränken.
• Was die VvE kontrolliert: Fenster, Dächer, Fassaden, Balkone, Leitungen und gemeinsame Installationen können in den Verantwortungsbereich der VvE fallen.
• Was Genehmigung erfordert: Einige Renovierungen benötigen möglicherweise die Zustimmung der VvE, selbst innerhalb der Wohnung.

Beispiel: Eine Wohnung wird mit einer Dachterrasse vermarktet. Die Teilungszeichnung zeigt das Dach als Gemeinschaftseigentum, und die Urkunde besagt, dass Änderungen am Dach die Zustimmung der VvE erfordern. Das bedeutet nicht automatisch, dass die Dachterrasse unbenutzbar ist, aber es ist eine Frage, die vor der Festlegung Ihres Gebotspreises geklärt werden sollte.

Dokumente, die Sie für eine niederländische Wohnung anfordern sollten

Für eine solide Vorprüfung vor dem Bieten sollten sich Käufer in den Niederlanden nicht nur auf die Broschüre verlassen. Bitten Sie den verkaufenden Makler frühzeitig um die Wohnungsunterlagen.

Nützliche Dokumente sind unter anderem:

• Splitsingsakte: die Urkunde der Teilung.
• Splitsingstekening: die offizielle Teilungszeichnung.
• Wijzigingsakte: etwaige spätere Änderungsurkunden.
• Splitsingsreglement oder modelreglement: die Teilungsbestimmungen, manchmal in der Urkunde enthalten oder beigefügt.
• Huishoudelijk reglement: die Hausordnung der VvE.
• VvE-notulen: Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, oft notulen ALV genannt.
• Jahresabschluss und Budget: jaarrekening und begroting.
• Servicekosten: monatliche VvE-Beiträge, also servicekosten.
• Reserve- und Wartungsplan: Angaben zum Rücklagenfonds und zum MJOP / meerjarenonderhoudsplan.
• Kadaster-Informationen: katastrales Eigentum und eingetragene appartementsrechten.
• Erfpachtunterlagen: falls die Immobilie op erfpacht steht.
• Verkäuferfragebogen: häufig in niederländischen Transaktionen verwendet, um praktische Informationen zur Immobilie offenzulegen.

Hilfreiche niederländische Immobiliendatenquellen können das Kadaster, BAG-Gebäudedaten, kommunale Informationen, VvE-Unterlagen und vom Verkäufer bereitgestellte Dateien umfassen. Die Urkunde ist nur ein Teil des Puzzles, aber bei Wohnungen ein zentraler.

Wichtige Klauseln und Signale, die Sie genau lesen sollten

Beim Durchsehen der splitsingsakte konzentrieren Sie sich auf praktische Fragen, anstatt jeden juristischen Ausdruck wörtlich zu übersetzen.

1. Stimmen die Wohnungsindexnummer und das Inserat überein?

Überprüfen Sie, ob Adresse, Wohnungsindex, Etage, Abstellraum und Parkplatz mit den Dokumenten übereinstimmen. Eine Abweichung ist nicht automatisch ein Ausschlussgrund, sollte aber vor dem Bieten geklärt werden.

2. Was ist privat und was ist gemeinschaftlich?

Achten Sie auf die Unterscheidung zwischen:

• privégedeelte: privater Teil;
• gemeenschappelijke gedeelten: gemeinschaftliche Teile;
• Rechten zur ausschließlichen Nutzung, die manchmal für Gärten, Balkone oder Dachterrassen eingeräumt werden.

Besonderes Augenmerk gilt Abstellräumen, Balkonen, Gärten, Dachterrassen, Dachbodenräumen und Parkplätzen. Diese Punkte führen häufig zu Verwirrung.

3. Wie hoch sind Ihr Kostenanteil und Ihre Stimmrechte?

Das breukdeel bestimmt möglicherweise Ihren Anteil an VvE-Kosten und Ihr Stimmrecht. Manchmal basiert die Kostenverteilung nicht allein auf der Wohnfläche. Ein größerer Anteil kann wichtig werden, wenn größere Instandhaltungsmaßnahmen geplant sind.

4. Welche Nutzung ist erlaubt?

Die Urkunde kann die zulässige Nutzung festlegen, z. B. Wohnnutzung, gewerbliche Nutzung, Lagerung oder Parken. Wenn Ihr Plan auf Vermietung, Kurzzeitnutzung, einem Homeoffice oder dem Zusammenlegen von Einheiten beruht, prüfen Sie die Urkunde, VvE-Regeln, kommunale Vorschriften, Hypothekenbedingungen und etwaige Erfpachtbestimmungen.

5. Wer ist für was zuständig?

Viele Wohnungskäufer unterschätzen diesen Punkt. Die Urkunde und die Reglements können festlegen, wer verantwortlich ist für:

• Fenster und Fensterrahmen;
• Balkone;
• Dächer und Dachterrassen;
• Fassaden;
• gemeinsame Leitungen und Schächte;
• Treppenhäuser, Aufzüge und Eingänge;
• Fundamente und tragende Bauteile.

Das kann zukünftige Kosten und Renovierungsoptionen beeinflussen.

6. Gibt es Einschränkungen bei Renovierungen?

Wenn Sie die Aufteilung ändern, eine Wand öffnen, Dämmung einbauen, eine Fußbodenheizung installieren, Solarpanele anbringen oder Fenster austauschen möchten, prüfen Sie, ob die Zustimmung der VvE erforderlich ist. Überprüfen Sie außerdem gegebenenfalls Bauregeln und kommunale Anforderungen.

7. Gibt es Erfpacht oder ein anderes Sonderrecht?

In einigen Städten, besonders Amsterdam, stehen Wohnungen möglicherweise auf erfpacht verpachtetem Land. Erfpacht wird nicht immer vollständig in der splitsingsakte erklärt, daher sollten Sie die relevanten Erfpachtunterlagen und die aktuellen Bedingungen anfordern.

Wie sich das auf Ihr Angebot auswirken kann

Die splitsingsakte kann Preis, Bedingungen oder sogar Ihre Entscheidung, vom Kauf zurückzutreten, beeinflussen. Es geht nicht darum, über jede Klausel in Panik zu geraten. Es geht darum zu wissen, worauf Sie bieten.

Wenn eine Klausel unklar ist, versuchen Sie nicht, sie allein zu lösen. Nutzen Sie sie, um bessere Fragen an den verkaufenden Makler, den VvE-Verwalter, den Kaufberater, den Notar, den Hypothekenberater oder einen anderen qualifizierten Fachmann zu stellen.

Praktische Checkliste vor dem Bieten

Nutzen Sie diese Checkliste, bevor Sie ein Angebot für eine niederländische Wohnung abgeben:

• Stimmen Adresse, Wohnungsindex und Kadaster-Informationen mit dem Inserat überein?
• Haben Sie die splitsingsakte und die splitsingstekening?
• Gibt es Änderungsurkunden, wijzigingsaktes?
• Ist der Abstellraum inbegriffen, separat, gemeinschaftlich oder vermietet?
• Ist der Parkplatz inbegriffen, separat, gemeinschaftlich oder vermietet?
• Sind Balkone, Gärten oder Dachterrassen privat, gemeinschaftlich oder Rechte zur ausschließlichen Nutzung?
• Wie lautet Ihr breukdeel für Kosten und Stimmrecht?
• Passen die VvE-Servicekosten zu Budget, Rücklage und Instandhaltungsplan?
• Gibt es Einschränkungen bei Vermietung, Kurzzeitnutzung, gewerblicher Nutzung oder Renovierung?
• Wer ist zuständig für Fenster, Dächer, Fassaden, Balkone und gemeinsame Installationen?
• Erwähnen VvE-Protokolle Streitigkeiten, überfällige Instandhaltung, Lecks, Fundamentsprobleme oder geplante Arbeiten?
• Gibt es erfpacht oder eine andere landbezogene Bedingung?
• Was muss vor Festlegung Ihres Gebotspreises und Ihrer Bedingungen geklärt werden?

Wobei Huisscan Ihnen helfen kann

Huisscan hilft Käufern, aus einer niederländischen Adresse einen klareren Vorprüfungsbericht zu machen. Für Wohnungen können Sie außerdem Dokumente wie die splitsingsakte, die splitsingstekening, VvE-Protokolle, Jahresabschlüsse, Informationen zu Servicekosten und das MJOP hochladen.

Ein Huisscan-Vorprüfungsbericht kann Ihnen helfen:

• verfügbare niederländische Immobiliendaten mit der konkreten Adresse zu verknüpfen;
• Dokumentlücken vor dem Bieten zu identifizieren;
• relevante Begriffe wie splitsingsakte, breukdeel, VvE, erfpacht und modelreglement hervorzuheben;
• hochgeladene Wohnungsunterlagen auf praktische Risikosignale zu prüfen;
• Inseratsangaben dort, wo möglich, mit Dokumentenpunkten zu vergleichen;
• konkrete Käuferfragen für den Makler, die VvE, den Notar, den Hypothekenberater oder einen Bausachverständigen vorzubereiten.

Huisscan ersetzt keine rechtliche, notarielle, hypothekarische, gutachterliche oder bauliche Beratung. Es hilft Ihnen, eine niederländische Immobilie vor dem Bieten zu prüfen, die Informationen zu organisieren und bessere Fragen zu stellen, solange noch Zeit ist, Ihr Angebot anzupassen.

FAQ

Ist die splitsingsakte dasselbe wie die Übertragungsurkunde?

Nein. Die splitsingsakte schafft und definiert die appartementsrechten im Gebäude. Die Übertragungsurkunde ist die notarielle Urkunde, die bei Ihrem Kauf zur Übertragung Ihres konkreten appartementsrechts auf Sie verwendet wird.

Beide sind wichtig, aber sie haben unterschiedliche Aufgaben.

Wo bekomme ich die splitsingsakte?

Der verkaufende Makler sollte sie in der Regel zusammen mit den Wohnungsunterlagen bereitstellen können. Sie kann auch über das Kadaster verfügbar sein, oft gegen Gebühr. Wenn Sie unsicher sind, ob Sie das vollständige Set haben, fragen Sie den Makler oder den Notar.

Was, wenn das Inserat der splitsingsakte widerspricht?

Gehen Sie nicht davon aus, dass das Inserat Vorrang hat. Bitten Sie um Klärung und unterstützende Dokumente. Wenn die Abweichung Wert, Nutzung, Kosten oder Renovierungspläne betrifft, ziehen Sie in Erwägung, Ihr Gebot anzupassen, eine Bedingung hinzuzufügen oder vor dem Fortfahren eine fachliche Prüfung einzuholen.

Zeigt die Urkunde, ob die VvE finanziell gesund ist?

Nicht vollständig. Die Urkunde erklärt die rechtliche Teilung, Kostenanteile und Regeln. Zur Beurteilung der finanziellen Lage der VvE sollten Sie zusätzlich Jahresabschlüsse, Budget, Rücklagen, MJOP, Servicekosten und die Protokolle der letzten Versammlungen prüfen.

Kann ich die Wohnung vermieten oder renovieren, wenn ich sie besitze?

Eigentum bedeutet nicht automatisch, dass jede Nutzung oder Renovierung erlaubt ist. Prüfen Sie die Urkunde, VvE-Regeln, kommunale Vorschriften, Hypothekenbedingungen, Versicherungsanforderungen und etwaige Erfpachtbestimmungen. Wenn Ihr Vorhaben kaufentscheidend ist, lassen Sie es vor dem Bieten prüfen.

Brauchen Expats eine Übersetzung der Urkunde?

Eine Übersetzung kann helfen, aber wichtiger ist das Verständnis der rechtlichen Wirkung der Klauseln. Bei wesentlichen Punkten bitten Sie einen Notar, Rechtsberater oder erfahrenen Kaufberater, die Auswirkungen im Kontext Ihres Kaufs zu erklären.

Prüfen Sie die Adresse, bevor Sie ein Gebot abgeben.