Kauf in Den Haag: Checkliste vor dem Gebot

Der Kauf in Den Haag kann je nach Adresse sehr unterschiedlich aussehen: eine Wohnung am Meer in Scheveningen, ein Haus aus den 1930ern in Bezuidenhout, eine repräsentative Etagenwohnung im Statenkwartier oder ein neueres Haus in Ypenburg oder Leidschenveen.

Das Problem für Käufer ist einfach: bevor Sie bieten, haben Sie oft wenig Zeit, die Unterlagen sind auf Niederländisch und es gibt mehrere Risiken, die bei einer Besichtigung nicht offensichtlich sind. Diese Checkliste für den Hauskauf in Den Haag vor dem Gebot hilft Ihnen zu entscheiden, was Sie prüfen sollten, welche Fragen Sie stellen und wann ein Problem Ihren Preis, Ihre Bedingungen oder die Entscheidung, vom Kauf zurückzutreten, beeinflussen sollte.

Bevor Sie Ihr Maximalgebot festlegen: prüfen Sie die Adresse mit Huisscan. Huisscan kann aus einer niederländischen Adresse und hochgeladenen Dokumenten einen klaren Pre-Bid-Bericht mit verfügbaren Immobiliendaten, Risiko-Signalen, Dokumentenanalyse und praktischen Fragen für Käufer erstellen.
Prüfen Sie eine niederländische Immobilie, bevor Sie bieten.

Warum Den Haag eine Adressprüfung braucht

Den Haag ist kein einheitlicher Wohnungsmarkt. Risiken und Unterlagen können sich von Straße zu Straße unterscheiden.

Zum Beispiel:

• In älteren Wohnhäusern ist die VvE wichtig. VvE bedeutet Vereniging van Eigenaars, die Eigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses.
• Nahe der Küste verdienen Wind, Salzwasser, Fassaden, Balkone, Fensterrahmen und Dächer besondere Aufmerksamkeit.
• In historischen Vierteln kann eine Immobilie unter Denkmalschutz stehen oder in einem geschützten Stadtbild liegen, was Renovierungsoptionen beeinflussen kann.
• Manche Immobilien sind von erfpacht betroffen: leasehold. Das bedeutet, Sie besitzen das Haus, das Grundstück kann jedoch einer anderen Partei gehören, oft der Gemeinde, mit Auflagen und manchmal canon/erfpachtzins.
• In der Nähe von stark befahrenen Straßen, Bahnlinien, Straßenbahntrassen, Ausgehvierteln oder dem Strand können Lärm und Parkmöglichkeiten Teil der tatsächlichen Wohnkosten sein.

Eine Besichtigung sagt Ihnen, wie sich die Wohnung anfühlt. Eine Adressprüfung vor dem Gebot sagt Ihnen, was Sie womöglich übernehmen.

Unterlagen, die Sie vor dem Gebot sammeln sollten

Bitten Sie den verkaufenden Makler so früh wie möglich um die vorhandene Verkaufsakte. Für eine niederländische Immobilie können nützliche Unterlagen sein:

• Verkoopbrochure: die Verkaufsbroschüre/Exposé, oft mit Grunddaten, Angebotspreis und Angaben des Verkäufers.
• Vragenlijst: der Fragenkatalog des Verkäufers zu bekannten Mängeln, Renovationen, Belästigungen, Schäden und rechtlichen Angelegenheiten.
• Lijst van zaken: die Liste der im Verkauf enthaltenen oder ausgeschlossenen Gegenstände.
• Energielabel: das Energiekennzeichen, nützlich zur Einschätzung von Dämmung, Heizung und möglichen Modernisierungskosten.
• Meetrapport: ein Messbericht, oft nach NEN 2580, der die angegebene Wohnfläche erläutert.
• Kadaster information: Katasterdaten zum Grundstück, zum appartementsrecht, zur Eigentümerschaft und zu eingetragenen Rechten.
• Erfpacht conditions falls die Immobilie Erbpacht hat: canon, Zeitpunkt von Herzienungen, Auskaufstatus und wesentliche Verpflichtungen.
• VvE documents bei Wohnungen: Jahresabrechnungen, Budget, Rücklagen, Versicherung, Protokolle, bijdrage (Beiträge) und Maintenance-Plan.
• Splitsingsakte and splitsingsreglement: die Urkunde und die Regeln, die ein Gebäude in appartementsrechten aufteilen.
• MJOP: meerjarenonderhoudsplan, der mehrjährige Instandhaltungsplan für das Gebäude.
• Genehmigungen und Renovationsunterlagen: besonders bei Anbauten, Dachterrassen, tragenden Änderungen oder Umnutzungen.
• Concept purchase agreement falls verfügbar, inklusive Klauseln wie einer ouderdomsclausule, asbestclausule oder niet-bewoningsclausule.

Fehlende Dokumente sind nicht automatisch ein Grund aufzuhören. Aber sie sind ein Grund, bessere Fragen zu stellen, bevor Sie Ihr Gebot festlegen.

Praktische Checkliste für den Hauskauf in Den Haag vor dem Gebot

Nutzen Sie diese Checkliste, bevor Sie ein Angebot abgeben.

1. Bestätigen Sie die grundlegenden Immobiliendaten

• Ist die Adresse, die Wohnungsnummer und die Katasterreferenz korrekt?
• Entspricht die angegebene Wohnfläche dem Messbericht?
• Ist das Baujahr in Exposé, BAG-Daten und Unterlagen konsistent?
• Sind Außenflächen, Abstellräume und Stellplätze klar beschrieben?
• Handelt es sich um eigendom (Volleigentum) oder um erfpacht (Erbpacht/Leasehold)?

Warum das wichtig ist: falsche Annahmen über Größe, Eigentumsverhältnisse oder enthaltene Flächen können Wert und Finanzierung beeinflussen.

2. Prüfen Sie Eigentum und Erfpacht

• Ist die Immobilie eigendom: Volleigentum?
• Oder ist sie erfpacht: Leasehold / Erbpacht?
• Falls Erfpacht: wie hoch ist der aktuelle canon/erfpachtzins oder wie ist der Auskaufstatus?
• Wann können Bedingungen oder Zahlungen sich ändern?
• Gibt es Verpflichtungen, die Renovierung, Wiederverkauf oder Nutzung beeinflussen?

Warum das wichtig ist: Erfpacht kann monatliche Kosten, zukünftige Verpflichtungen, die Einschätzung der Hypothek und Ihr maximales Gebot beeinflussen.

3. Prüfen Sie die VvE, wenn es eine Wohnung ist

• Ist die VvE aktiv?
• Wie hoch ist die monatliche VvE-bijdrage?
• Hat die VvE ausreichende Rücklagen?
• Gibt es ein MJOP?
• Sind größere Arbeiten geplant, wie Dach-, Fassaden-, Aufzugs-, Balkon- oder Fundamentsarbeiten?
• Erwähnen die Protokolle Streitigkeiten, Rückstände, Wasserlecks oder bevorstehende Kostensteigerungen?

Warum das wichtig ist: eine günstige Wohnung kann teuer werden, wenn das Gebäude größere Arbeiten benötigt und die VvE geringe Rücklagen hat.

4. Schauen Sie sich den Zustand des Gebäudes an

• Sind Dach, Dachrinnen, Fassade, Balkone, Fensterrahmen und Böden in gutem Zustand?
• Gibt es sichtbare Feuchtigkeit, Risse, Setzungen oder schlechte Belüftung?
• Sind alte Materialien wie Asbest möglich?
• Sind Elektro-, Heizungs- und Sanitäranlagen für Ihre Pläne modern genug?
• Benötigen Sie eine bouwkundige keuring: eine bautechnische Prüfung?

Warum das wichtig ist: der Gebäudezustand beeinflusst Ihr Angebot, die Bedingung für eine Prüfung und das Renovierungsbudget.

5. Verstehen Sie Energie und Wohnkomfort

• Welches Energielabel hat die Immobilie?
• Ist die Wohnung einfach-, doppelt- oder HR++-verglast?
• Welche Heizung wird benutzt?
• Sind Dämmverbesserungen innerhalb der Gebäudeordnung realistisch?
• Erlaubt oder plant die VvE bei Wohnungen Nachhaltigkeitsmaßnahmen?

Warum das wichtig ist: die Energieeffizienz beeinflusst monatliche Kosten, Komfort, Finanzierungsfragen und zukünftige Renovationsentscheidungen.

6. Prüfen Sie Umgebung und Planung

• Liegt die Immobilie in der Nähe von stark befahrenen Straßen, Bahn- oder Straßenbahnlinien, Ausgehvierteln, Restaurants oder Strandbereichen?
• Ist das Parken per Bewohnerparkausweis, privater Stellplatz oder Straßenparken geregelt?
• Zeigt die Gemeinde geplante Änderungen in der Umgebung?
• Liegt die Immobilie in einem geschützten Stadtbild oder in einem Denkmalgebiet?
• Gibt es Hinweise auf Boden-, Wasser- oder Hochwasserrisiken, die geprüft werden sollten?

Warum das wichtig ist: die Umgebung kann Wohnqualität, Wiederverkauf, Renovationspläne und manchmal Versicherung oder Finanzierung beeinflussen.

7. Lesen Sie die Verkaufs-Klauseln

• Gibt es eine ouderdomsclausule: Altersklausel für ältere Häuser?
• Gibt es eine asbestclausule?
• Gibt es eine niet-bewoningsclausule: der Verkäufer hat die Immobilie nicht bewohnt?
• Werden Mängel ausgeschlossen oder begrenzt auf eine Weise, die Sie verstehen sollten?
• Benötigen Sie Bedingungen wie Finanzierung oder Bauprüfung in Ihrem Angebot?

Warum das wichtig ist: Klauseln können das praktische Risiko auf den Käufer verlagern. Fragen Sie Ihren Käufermakler, Rechtsberater oder Notar, wenn Sie sie nicht verstehen.

Für Den Haag spezifische Risiken, die Sie ruhig prüfen sollten

Nicht jede Immobilie in Den Haag hat diese Risiken. Es geht darum, zu erkennen, welche auf die von Ihnen betrachtete Adresse zutreffen.

Leasehold: erfpacht

In Den Haag gibt es Immobilien mit Erbpachtregelungen. Einige sind unkompliziert; andere erfordern sorgfältiges Lesen.

Prüfen Sie:

• wer das Land besitzt;
• ob canon/erfpachtzins zu zahlen ist;
• ob es für eine bestimmte Zeit ausgekauft wurde;
• wann Bedingungen sich ändern können;
• ob die Erfpachtbedingungen Ihre Finanzierung oder Wiederverkaufspläne beeinflussen.

Gehen Sie nicht davon aus, dass zwei ähnlich aussehende Häuser dieselbe Grundstückssituation haben.

VvE-Qualität in Mehrparteienhäusern

Viele attraktive Objekte in Den Haag sind Wohnungen. Die private Wohnung kann gut aussehen, während das Gebäude trotzdem gemeinsame Instandhaltungsprobleme hat.

Achten Sie auf:

• Dach- und Fassadeninstandhaltung;
• Sicherheit und Reparaturen der Balkone;
• Aufzugsersatz;
• Strategien für Fensterrahmen;
• Höhe der Rücklagen;
• geplante Beitragserhöhungen;
• Protokolle, die Lecks, Streitigkeiten oder verzögerte Arbeiten erwähnen.

Eine solide VvE kann Unsicherheiten reduzieren. Eine schwache oder unklare VvE sollte Sie vor dem Bieten mehr Fragen stellen lassen.

Küstenexposition

In Scheveningen, Kijkduin und anderen Küstengebieten kann die Witterung eine größere Rolle spielen als in Stadtteilen im Binnenland.

Fragen Sie nach:

• aktueller Fassadenanstrich;
• Wartung von Balkonen und Geländern;
• Zustand des Dachs;
• Zustand der Fassade;
• Fensterrahmen und Verglasung;
• Feuchtigkeits- oder Lüftungsproblemen.

Das bedeutet nicht, dass Sie Küstenimmobilien meiden sollten. Es bedeutet, Ihre Wartungsannahmen an den Standort anzupassen.

Geschützter Status und Renovationsbeschränkungen

Teile von Den Haag haben historischen Charakter. Eine Immobilie kann ein städtisches Denkmal, ein nationales Denkmal oder in einem geschützten Stadtbild liegen.

Das kann betreffen:

• Austausch von Fenstern;
• Fassadenänderungen;
• Solarpaneele;
• Dachterrassen;
• Anbauten;
• tragende Veränderungen.

Wenn Ihre Planung von Renovierungen abhängt, prüfen Sie die Regeln vor Ihrem Gebot.

Lärm, Parken und Alltagsnutzung

Den Haag hat Straßenbahnlinien, stark befahrene Straßen, internationale Institutionen, Einkaufsstraßen, Strandverkehr und Veranstaltungsflächen.

Besuchen Sie die Adresse, wenn möglich, zu verschiedenen Zeiten. Prüfen Sie:

• Verkehrslärm;
• Straßenbahn- oder Bahnverkehrslärm;
• Lärm durch Restaurants oder Nachtleben;
• Regelungen für Bewohnerparkausweise;
• Fahrradabstellmöglichkeiten;
• Zugang für Lieferungen oder Umzüge;
• Belastung in der Badesaison in Küstengebieten.

Diese Punkte sind im Exposé nicht immer sichtbar, aber sie sind wichtig, sobald Sie dort wohnen.

Wie Prüfungen Ihr Gebot, Bedingungen oder den Rückzug beeinflussen können

Eine Prüfung vor dem Gebot ist nur nützlich, wenn sie eine Entscheidung verändert.

Sie kann Ihren Preis beeinflussen

Sie können Ihr maximales Gebot anpassen, wenn Sie finden:

• überfällige VvE-Instandhaltung;
• voraussichtliche Fassaden-, Dach- oder Balkonkosten;
• unklare Erfpachtverpflichtungen;
• schlechte Energieperformance;
• Renovationsbeschränkungen;
• Flächenabweichungen;
• fehlende Genehmigungen;
• tragende Bedenken.

Die Frage ist nicht nur „Kann ich mir den Kaufpreis leisten?“ sondern auch „Kann ich mir die Immobilie nach dem Kauf leisten?“

Sie kann Ihre Angebotsbedingungen beeinflussen

Je nach Immobilie und Situation können Sie Bedingungen verhandeln wie:

• Finanzierungszusage;
• Bauprüfung;
• Erhalt und Genehmigung bestimmter Unterlagen;
• Klarstellung von Erfpacht- oder VvE-Fragen;
• aufgenommene Gegenstände;
• Übergabetermin.

Verwenden Sie professionelle Hilfe für die rechtliche Formulierung. Huisscan kann Ihnen helfen, die Punkte zu identifizieren, die diskutiert werden sollten, ersetzt aber keinen Notar, Anwalt, Käufermakler, Hypothekenberater, Gutachter oder Bauprüfer.

Sie kann Ihnen helfen, früher vom Kauf Abstand zu nehmen

Manchmal ist die beste Entscheidung vor dem Gebot, kein Gebot abzugeben.

Seien Sie vorsichtig, wenn:

• wichtige Unterlagen nicht bereitgestellt werden;
• die VvE keine klaren Abrechnungen oder keinen Instandhaltungsplan hat;
• größere Arbeiten erwartet werden, aber nicht finanziert sind;
• Erfpachtbedingungen unklar sind;
• Renovationen scheinbar ohne Genehmigung durchgeführt wurden;
• die Antworten des Verkäufers den Unterlagen widersprechen;
• das Gebot nur funktioniert, wenn Sie realistische Reparaturkosten ignorieren.

Vor dem Bieten zurückzutreten ist oft ruhiger, als das Problem erst nach Annahme Ihres Angebots zu entdecken.

Wobei Huisscan Ihnen helfen kann

Huisscan ist darauf ausgelegt, Käufern zu helfen, niederländische Immobilien vor dem Bieten zu prüfen.

Mit einer niederländischen Adresse und hochgeladenen Dokumenten kann ein Huisscan pre-bid report helfen, zusammenzutragen:

• verfügbare niederländische Immobiliendaten;
• kataster- und adressbezogene Signale, wo verfügbar;
• Gebäude- und Energieinformationen;
• Dokumentenzusammenfassungen;
• mögliche Inkonsistenzen zwischen Dokumenten;
• VvE- und Erfpacht-Punkte zur Prüfung;
• Immobilien-Risiko-Signale;
• Hinweise auf fehlende Dokumente;
• praktische Fragen, die Sie dem verkaufenden Makler, Käufermakler, Hypothekenberater, Prüfer oder Notar stellen sollten.

Für Expats, die in den Niederlanden eine Immobilie kaufen, ist das besonders nützlich, weil viele wichtige Dokumente und Begriffe auf Niederländisch sind. Huisscan hilft, Adresse und Unterlagen in klarere Pre-Bid-Informationen zu verwandeln, damit Sie wissen, welche Fragen Sie stellen sollten, bevor Sie sich verpflichten.

Huisscan ist keine Wertermittlung, keine rechtliche Stellungnahme, keine Bauprüfung, keine Hypothekenberatung und keine notarielle Prüfung. Es ist eine praktische Vorabprüfung, die Käufer in den Niederlanden nutzen können, um bessere Fragen vorzubereiten und eine ruhigere Entscheidung zu treffen.

Fragen, die Sie dem verkaufenden Makler vor dem Bieten in Den Haag stellen sollten

Nutzen Sie diese Fragen als Ausgangspunkt.

1. Ist die Immobilie Volleigentum oder erfpacht?
   Wenn Erfpacht zutrifft, bitten Sie um die Bedingungen, den Status des canon/erfpachtzinses und mögliche zukünftige Herzienungszeitpunkte.

2. Bei einer Wohnung: wie gesund ist die VvE?
   Fordern Sie Jahresabrechnungen, Budget, MJOP, Protokolle, Versicherung, monatliche Beiträge und geplante Instandhaltung an.

3. Gibt es bekannte Mängel oder Streitigkeiten?
   Fragen Sie nach Lecks, Feuchtigkeit, Fundamentproblemen, Balkonmängeln, Fassadenproblemen, Lärmbeschwerden oder Nachbarschaftsstreitigkeiten.

4. Wurden Renovationen genehmigt und dokumentiert?
   Das ist besonders wichtig bei Anbauten, tragenden Öffnungen, Dachterrassen, Kellerausbauten und Wohnungsumwandlungen.

5. Ist das Haus ein Denkmal oder liegt es in einem geschützten Stadtbild?
   Falls ja, fragen Sie, was das für Ihre Renovierungspläne bedeutet.

6. Welche Klauseln werden in den Kaufvertrag aufgenommen?
   Fragen Sie nach Alters-, Asbest-, Nicht-Bewohnungs- und anderen Klauseln, bevor Sie Ihre Gebotsstrategie festlegen.

7. Was ist im Verkauf enthalten?
   Überprüfen Sie Vorhänge, Geräte, Bodenbeläge, Beleuchtung, Gartensachen, Abstellräume und Parkrechte.

8. Wie läuft der Angebotsprozess ab?
   Fragen Sie nach der Frist für Gebote, bevorzugtem Übergabetermin, gewünschten Bedingungen und ob der Verkäufer Gebote mit Prüfungs- oder Finanzierungsbedingungen berücksichtigt.

FAQ

Unterscheidet sich der Kauf in Den Haag vom Kauf anderswo in den Niederlanden?

Der niederländische Kaufprozess ist im Großen und Ganzen ähnlich, aber Den Haag hat lokale Faktoren, die wichtig sein können: Erfpacht, ältere Wohnhäuser, VvE-Qualität, geschützte Stadtbilder, Küsteneinwirkung, Parken und nachbarschaftsspezifischer Lärm oder Planungsfragen. Prüfen Sie immer die konkrete Adresse und verlassen Sie sich nicht nur auf den Namen des Viertels.

Welches ist das wichtigste Dokument für eine Wohnung in Den Haag?

Es gibt nicht ein einzelnes wichtiges Dokument. Bei einer Wohnung liegt der Fokus auf dem VvE-Paket: Jahresabrechnungen, Budget, Rücklagen, MJOP, Protokolle, Versicherung und die Splitsingsakte. Diese Unterlagen zeigen, ob das Gebäude gut verwaltet und finanziert wird.

Soll ich vor dem Bieten eine Bauprüfung durchführen lassen?

Bei älteren Gebäuden, sichtbar veralteten Immobilien oder Objekten mit Anzeichen von Feuchtigkeit, Rissen, Dachproblemen oder größeren Renovationen kann eine baupraktische Prüfung sinnvoll sein. In einem Wettbewerbsprozess besprechen Sie Timing und Angebotsbedingungen mit Ihrem Käufermakler oder einem qualifizierten Fachmann.

Kann Huisscan mir sagen, was ich bieten soll?

Huisscan ersetzt keinen Gutachter oder Käufermakler und gibt keine rechtliche oder finanzielle Beratung. Es hilft Ihnen, verfügbare Immobiliendaten, Risiko-Signale und Dokumentenprobleme zu verstehen, damit Sie entscheiden können, ob Ihr Gebot, Ihre Bedingungen und Ihre Fragen sinnvoll sind.

Ich bin Expat. Kann ich mich auf die Erklärung des verkaufenden Maklers verlassen?

Der verkaufende Makler vertritt den Verkäufer. Sie können ihm Fragen stellen, sollten die Unterlagen aber auch unabhängig prüfen und bei Bedarf eigene Berater hinzuziehen. Huisscan kann Ihnen helfen, niederländische Begriffe zu verstehen und bessere Fragen vorzubereiten, bevor Sie bieten.

Prüfen Sie die Adresse, bevor Sie bieten.