在卖方问卷中需要核查的内容

当你准备对荷兰房屋出价时，卖方问卷可能看起来只是销售档案中的另一个 PDF。但它并非可有可无。在荷兰，这份文件通常称为 vragenlijst，里面可能包含关于缺陷、翻修、法律限制、VvE 问题、erfpacht、滋扰以及随房出售物品等有用线索。

关键是不要把它当作保证。卖方问卷通常基于卖方所知道或声明的内容。在你出价前，利用它决定要问什么、需要核实什么、是否调整出价，以及是否需要诸如建筑检查之类的条件。

出价前核查：是否已拿到地址和卖方问卷？Huisscan 可以帮助你在出价前检查荷兰房产：只需一个地址和上传的文件，Huisscan 会生成一份清晰的出价前报告，包含可用的荷兰房产数据、风险信号、文件分析和买家提问清单。

在荷兰买房时的卖方问卷：是什么

卖方问卷是由卖方（通常通过房产中介）填写的表格。格式可能不同，但通常涉及以下问题：

• 已知的缺陷或过去的维修；
• 渗漏、潮湿、屋顶问题、下水道问题或地基隐忧；
• 翻修、扩建、是否有许可及保修；
• 石棉、土壤污染、油罐或环境问题；
• 法律权利或限制，例如 erfdienstbaarheden（地役权）；
• 公寓业主协会相关情况，即 VvE；
• 租赁地（称为 erfpacht）；
• 滋扰、纠纷或边界问题；
• 随房保留或被移走的物品清单。

有两个荷兰概念很重要：

• Mededelingsplicht：卖方披露已知相关信息的义务。
• Onderzoeksplicht：买方在购买前的调查义务。

这些义务之间的平衡可能很重要，但不要仅凭问卷就解决法律问题。如果某事重大，请咨询你的买方经纪、 нотариус、公证人、法律顾问、检查员或其他有资质的专业人士。

还要检查是否有相关的文档，称为 lijst van zaken。这是列明随房出售或不随房出售物品的清单，例如窗帘、电器、地板、花园物品或太阳能电池板。

它如何影响你的出价、附加条件或放弃决定

卖方问卷之所以重要，是因为它能在你出价前改变风险画像。

单个不明确的答案并不意味着你必须放弃出价。但它可能意味着你应要求提供证据、调整出价或加入条件。

例如：

• 如果有渗漏或屋顶修复的迹象，你可能想要一份 bouwkundige keuring（建筑/结构检查）。
• 如果某个公寓 VvE 有计划中的大修，你可能想了解未来可能的费用。
• 如果提到扩建、dormer（例如 dakkapel 屋顶凸窗）、屋顶露台或结构性改变，你可能想核查许可或图纸。
• 如果卖方对房屋不太了解，因为他们从未居住于此，风险可能不同于自住业主出售的房产。
• 如果存在 erfpacht（租赁地）、共有通道或通行权，你在出价前可能需要公证或法律上的澄清。

澄清这些问题的最佳时机是在你提交要约之前。出价后，你的谈判地位可能变弱，时间线也会让人感到更紧迫。

实用核查清单：在卖方问卷中要检查的事项

在出价前逐项使用此清单进行核查。

1. 房产基本信息

检查问卷内容是否与看房的房产相符：

• 地址和公寓编号；
• 房屋类型和楼层；
• 储藏室、停车位、花园、阳台或屋顶露台；
• 如有提供，地籍（kadaster）信息；
• 居住面积与宣传资料和测量报告的比较；
• 是否包含附属建筑、棚屋或扩建部分。

如果销售手册、问卷和平面图不一致，请询问原因。

2. 已知缺陷与维修

仔细查看以下问题的答案：

• 屋顶渗漏或过去的渗漏记录；
• 潮湿、霉菌或水分问题；
• 裂缝、下沉或地基问题；
• 下水道或排水问题；
• 供暖、锅炉、通风和电气设施；
• 木材腐烂、害虫或结构性问题；
• 过去的保险理赔记录。

询问维修是临时处理还是永久修复。如有可能，要求提供发票、检测报告、保修或照片。

3. 翻修、扩建与许可

关注以下工作：

• 扩建；
• 屋顶凸窗（称为 dakkapel）；
• 屋顶露台；
• 拆除承重墙；
• 新浴室或厨房；
• 地暖；
• 太阳能电池板；
• 改造的阁楼、车库或地下室。

对于较大改动，询问是否有许可、结构计算、竣工报告或承包商保修。如果文件缺失，决定你是否可以为不确定性定价，或者需要先寻求专业意见。

4. 法律权利、限制与边界

检查是否提到以下事项：

• erfdienstbaarheid：通行权等地役权；
• 共用巷道、墙体、车道或花园；
• 与邻居的边界纠纷；
• 电缆、管道或通行权利；
• 地籍契约中的义务；
• 停车权利或停车许可；
• 私人道路或共有维护义务。

这些问题会影响日常使用和未来转售。如果措辞不清，要求提供相关契约或公证说明。

5. 公寓与 VvE 相关问题

如果你要购买公寓，VvE 是房产风险的一部分。

检查问卷是否提到：

• 每月管理费；
• VvE 储备金；
• 计划中的维护；
• 近期或预计的一次性缴费；
• 建筑保险；
• VvE 内部的纠纷；
• 短期出租限制；
• 关于宠物、地板或装修审批的规则。

还要索取 VvE 文件，例如会议记录、年度账目、预算、维护计划和 splitsingsakte：分割契约（分户契约）。

6. 租赁地与经常性义务

如果物业位于 erfpacht 上，你并不像自由持有（freehold）那样拥有土地。可能存在地租支付、条款或未来变更。

检查：

• 土地是永久产权还是租赁地（erfpacht）；
• 地租是已买断、固定还是周期性支付；
• 适用的具体条件；
• 是否存在私下的租赁合同，例如针对太阳能电池板或设备的租赁。

租赁地会影响可负担性、估值和抵押贷款评估。如有疑问，请咨询抵押顾问、公证人或买方经纪。

7. 环境、滋扰与周边情况

查找关于以下方面的答案：

• 土壤污染；
• 旧油罐；
• 含石棉材料；
• 洪水或水患问题；
• 来自道路、铁路、工业、邻居或餐饮娱乐场所的噪音、气味或其他滋扰；
• 受保护的纪念性建筑地位；
• 附近的分区或未来开发情况。

这些主题在看房时容易被忽视，尤其是在你选在安静时段参观时。

8. 居住状况与随房物品

检查房产交付时是否：

• 空置并清空；
• 有租户、住客或临时居住者；
• 电器或太阳能板为租赁状态；
• 固定装置是包括还是排除；
• 留下的物品存在缺陷。

将卖方问卷与 lijst van zaken 比较。如果某项对你很重要，例如地板、窗帘、厨房设备、花园物品或充电设备，请确保在文件中有明确确认。

需要警惕的红旗与矛盾之处

红旗不一定意味着“不要买”。它的意思是“不要盲目出价”。

注意以下情况：

• 许多答案标记为 onbekend（未知）。
• “无缺陷”但照片显示有污渍、裂缝、新刷的补漆或潮渍痕迹。
• 近期翻修却没有发票、图纸、保修或许可。
• 公寓 VvE 信息不充分或没有近期会议记录。
• 屋顶露台、扩建或改造阁楼在其他文件中未被明确反映。
• 卖方从未居住于该房产，无法回答实际使用中的问题。
• 对老房产声称维护良好却缺乏检查证据。
• 模糊描述的租赁地、地役权或共用通道。
• 太阳能板或其他设施为租赁而非产权。
• 宣传资料、平面图与文件中显示的居住面积不一致。

如果表格写着“不适用”，但房产明显存在该特征，请要求澄清。小的不一致可能无害，但也可能表明文档填写过于草率。

将问卷答案与荷兰房产数据和文件交叉核对

不要仅依赖问卷。将其与可用的荷兰房产数据及销售档案的其他文件结合使用。

有用的来源和文件包括：

• BAG data：官方的建筑和地址数据，例如建造年份和用途类型。
• Kadaster information：地籍地块、所有权相关信息和登记权利。
• Energy label：便于比较隔热和能耗表现，但并非完整的技术检测。
• WOZ value：市政评估价值；为背景参考，有助于了解但非市场价值。
• Omgevingsloket / omgevingsplan：分区、许可使用和规划背景。
• Municipal permit records：关于扩建、结构性改变、屋顶凸窗或屋顶露台的许可记录。
• VvE documents：会议记录、账目、预算、维护计划、保险和分割契约。
• Title deed：产权契约，可能包含权利、义务、条款或限制。
• Soil and environmental information：与污染、油罐或历史用地相关的信息。
• Noise, water, climate, monument, or foundation risk maps：作为风险信号有用，但不是最终诊断。

对于在荷兰购房的外籍买家，这种交叉核对尤为重要，因为荷兰的销售文件中常用简短的法律或技术术语，容易被低估。

在出价前要向卖方经纪询问的问题

使用卖方问卷来提出具体问题，而不是泛泛而谈。

好的出价前问题包括：

• 你能解释为什么这个答案标为未知吗？
• 卖方能否提供发票、报告、许可、保修或照片？
• 该问题是否已修复，修复方是谁？
• 是否有与渗漏、风暴损坏、火灾或结构性问题相关的保险理赔？
• 是否已知有 VvE 的重大维护计划或额外业主缴费？
• 是否对装修、出租、宠物、地板或短租使用有任何限制？
• 太阳能板、锅炉、厨房设备或其他设施是产权还是租赁？
• 卖方是否打算在买卖合同中加入任何条款，例如年龄条款（ouderdomsclausule）或非居住条款？
• 重要澄清能否在出价截止前以书面形式确认？
• 卖方是否接受以建筑检查或其他相关检查作为附加条件？

如果答案会影响你的价格、融资、装修预算或购买意愿，不要只把它当作口头说明。请咨询你的顾问，了解如何在要约或买卖合同中正确处理该事项。

Huisscan 可以帮你核查的内容

Huisscan 专为实用的 pre-bid property check Netherlands 工作流程设计：只需一个荷兰地址加上你已有的文件。

你可以上传卖方问卷、销售手册、物品清单、能源标签、VvE 文件、产权契约或其他可用文件。Huisscan 会帮助你将信息组织成一份清晰的出价前报告。

Huisscan 的出价前报告可以帮助你查看：

• 该地址可用的荷兰房产数据；
• 与房产、位置、文件和所有权背景相关的风险信号；
• 卖方问卷中不清楚或缺失的答案；
• 文件之间的矛盾；
• 用通俗英文解释荷兰术语；
• 要向卖方经纪、检查员、抵押顾问、买方经纪或公证人提出的问题。

Huisscan 并不能取代建筑检测员、估价师、抵押顾问、律师或公证人。它可以帮助你在出价前提出更好的问题并做出更清晰的决定。

常见问题

在荷兰买房时卖方问卷是强制性文件吗？

并不存在一份在所有荷兰交易中通用的卖方问卷，但在销售档案中非常常见。具体格式取决于中介和交易情况。把它当作重要的信息文件，如需了解其法律效力，请咨询你的顾问。

我可以依赖卖方问卷吗？

可以使用它，但不要单靠它。它通常基于卖方的知识和声明。应将其与房产数据、许可、VvE 文件、检查结果以及必要时的专业意见交叉核对。

如果卖方回答“未知”，我该怎么办？

询问为什么未知以及是否有相关文件可供查看。对于卖方未曾居住的房产，“未知”可能是合理的。但如果该主题很重要，例如地基、渗漏、许可、VvE 费用或租赁地，你可能需要调整出价、加入附加条件或暂停出价。

卖方问卷与物品清单有什么区别？

卖方问卷（或 vragenlijst）涵盖房产信息和已知问题。lijst van zaken 则说明哪些动产或固定装置会随房保留、被带走或可另行购买。出价前请同时核对两者。

外籍人士是否应寻求帮助阅读荷兰房产文件？

如果你对荷兰的法律和房产术语不是非常熟悉，建议寻求帮助。像 erfpacht、erfdienstbaarheid、VvE、splitsingsakte 和 ouderdomsclausule 这样的词汇会影响你对风险的理解。Huisscan 可以帮助整理文件和问题，但有时仍需专业人士的意见。

卖方问卷在你出价前阅读、与其他数据比较并将不明确的答案转化为具体问题时最有用。

在出价前检查地址。