VvE 文件中的短租与出租规则

在荷兰购买公寓通常意味着成为一个 VvE：Vereniging van Eigenaars，即业主协会。如果你打算现在出租公寓、以后用于短期居住客人，或为了将来可能移居国外保留灵活性，VvE 文件可能具有决定性意义。

对于任何搜索 荷兰 VvE 出租限制 的人来说，主要要点很简单：不要仅依赖房源描述或卖方的口头说明。答案通常在荷兰语文件中，有时还在市政规定里。

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为什么在出价前租赁规则很重要

VvE 可以制定关于楼内公寓使用方式的规则。这些规则可能影响：

• 长期出租；
• 短期或度假出租；
• 类似 Airbnb 的短租；
• 逐房间出租；
• 家属、雇员或公司租客的使用；
• 租客是否必须签署用户声明（gebruikersverklaring）。

这在出价前很重要，因为你的计划用途可能与允许的用途不一致。

例如：你把公寓作为自住房购买，但如果雇主把你派到国外，你打算把它出租一年。如果 VvE 规则要求批准或禁止出租，这种灵活性可能会受到限制。

对投资者而言，出租限制会影响你愿意支付的价格。对自住买家而言，严格的短租禁令可能也是好事，因为它可以减少类似酒店的使用情况。

投标前的决定并不总是“买或放弃”。它可能是：

• 在出价前先提出更多问题；
• 因为灵活性有限而出价更低；
• 增加与文件审查相关的条件；
• 仅在 VvE 以书面确认规则时继续；
• 如果拟议用途至关重要，则放弃该房产。

VvE 文件中通常出现限制的地方

关于出租和短租的规则可能出现在多种文件中。向卖方代理索要完整的 VvE 文件包，然后再出价。

1. Splitsingsakte

splitsingsakte 是分割契约。它将整栋建筑划分为各个公寓权利，并经常描述允许的用途，称为 bestemming。

查找诸如 “bestemd tot woning” 或 “uitsluitend voor bewoning” 之类的措辞。这表示该单元用于居住。如果文件措辞很严格，类似酒店的短期使用可能存在风险。

2. Splitsingsreglement and modelreglement

splitsingsreglement 包含 VvE 的规则。它可能引用某一年的标准 modelreglement，并在契约中加入了具体修改。

不要只看模型规章。契约中可能包括对该建筑特定的修订内容。

3. Huishoudelijk reglement

huishoudelijk reglement 是居家公约文件。它通常涵盖诸如扰民、宠物、垃圾、公共区域和租客使用等实际事务。

如果广泛的出租禁令仅出现在 house rules（居家公约）中，请咨询法律或公证专业人士，了解其与契约和分割规章的关系。文件的层级很重要。

4. ALV minutes

notulen van de ALV 是业主大会（一般业主会议）的会议记录。它们可以揭示正式规则中不明显的实际问题，例如：

• 对 Airbnb 客人的投诉；
• 因非法出租而处的处罚记录；
• 关于更改出租规则的讨论；
• 业主与 VvE 董事会之间的争议；
• 在类似案例中是否曾批准或拒绝过许可。

5. Seller information and listing text

销售信息可能写着 “可出租” 或 “适合外派人员出租”。把这些视为出发点，而不是证据。

务必将这些说法与 VvE 文件和市政规则进行比较核实。

在 VvE 文件中要搜索的荷兰术语

VvE 文件通常为荷兰语，并可能使用较旧的法律用语。审阅 VvE 文件中的短租与出租规则 时，搜索以下术语。

注意既有禁止性条款也有许可程序。“在事前获得书面同意允许” 与 “不允许” 的差别很大。

短租还需检查市政规定和融资条件

VvE 规则只是其中一层。即便 VvE 允许某种出租，其他规定仍可能限制它。

在出价前，确认你的拟议用途是否也符合：

• 市政短租规定：许多市政府对旅游出租有本地规定、登记、许可或使用上限。请向市政府核实最新规定。
• Omgevingsplan：当地的规划规则可能会区分正常住宅使用与住宿或类似酒店的使用。
• Huisvestingsverordening：本地住房管理条例可能影响分租、改造或出租许可。
• Opkoopbescherming：在某些市政府，购后出租可能对特定房屋有限制。请核实当地最新规则。
• 抵押贷款条件：许多住宅按揭基于自住，可能在未获贷款方批准前限制出租。
• 保险：短租客或租户可能影响保险覆盖范围。
• 税务与租赁法律：如果租金收入是你的计划一部分，请咨询合格的税务或法律专业人士。

对于想在离开荷兰时将房产出租的外籍买家，这一点尤其重要。

实用的出价前检查清单

在对具有出租灵活性需求的公寓出价前，请使用下面的检查清单。

• 向卖方代理索取完整的 VvE 文件包。
• 确认确切的公寓权利范围，包括储藏室、车位或共享设施。
• 阅读 splitsingsakte，了解公寓允许的用途。
• 检查 splitsingsreglement 及其所引用的 modelreglement。
• 搜索荷兰术语，例如 verhuur、short stay、logies、Airbnb、ingebruikgeving 和 boete。
• 确认是否禁止出租、允许出租，或仅在获得许可时允许。
• 如果需要许可，询问由谁批准：董事会、业主大会或其他方。
• 询问该许可是否为个人性、临时、可转让或有条件的。
• 查看租客是否必须签署 gebruikersverklaring。
• 阅读最近的 ALV 会议记录，查看投诉、争议或拟议的规则变更。
• 询问当前或前任业主是否曾出租该公寓，以及 VvE 是否批准过。
• 将 VvE 规则与市政短租和出租规定进行比较。
• 检查你的抵押贷款和保险是否允许拟议用途。
• 如果答案不明确，考虑调整出价、增加文件审查条件或放弃购买。

一个对代理有用的问题是：

“你能指出 VvE 文件中确切的条款，确认我拟议的出租用途是否被允许吗？”

如果回答含糊，在出价前继续核实。

Huisscan 可以帮助你检查哪些内容

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• 收集该地址的可用 荷兰房产数据；
• 识别 VvE 文件及相关条款；
• 在上传的文件中搜索与出租和短租相关的术语；
• 标记可能的使用限制风险信号；
• 在可能的情况下，将房源描述与文件措辞进行对比；
• 为代理、VvE 管理人、按揭顾问或法律专业人士整理更清晰的买家问题；
• 整理购房者在出价前常忽视的关键 荷兰房产风险。

Huisscan 不能替代公证人、律师、按揭顾问、评估师、税务顾问或建筑检查员。它帮助你更早审查可得信息，从而在出价变得严肃之前提出更有针对性的问题。

常见问题

VvE 可以在荷兰限制出租吗？

可以，VvE 文件可以包含关于使用和出租的规则。效力取决于具体措辞、文件的层级以及法律背景。如果出租对你的决策很重要，请请合格的法律或公证专业人士审查相关条款。

短租和普通出租一样吗？

不一样。长期住宅出租和短期入住通常被区别对待。短租更接近住宿、旅游或类似酒店的使用，尤其是当客人停留时间非常短时。VvE 可能允许一般出租但禁止短租。

如果房源写着可 Airbnb 或可出租，我能依赖该说法吗？

不能。把房源描述视为需要核实的主张。要求查看 VvE 文件，检查市政规定，并在该点影响你的出价时请求书面说明。

如果现任业主已经在出租该公寓怎么办？

这并不自动意味着你在购买后也可以同样做。当前的使用可能被默许、临时、对该业主个人的安排，或未正式获批。检查是否存在许可以及该许可是否可随新业主转移。

哪个 VvE 文件最重要？

从 splitsingsakte 和 splitsingsreglement（包括任何引用的 modelreglement）开始查看。然后检查 huishoudelijk reglement 和 ALV 会议记录，以了解实际执行和近期讨论情况。

在出价前请核对地址。