向购房者解释 Kadaster

您已经看过房子，出价截止日期临近，房源信息看起来很清楚。但在出价之前，您需要知道自己实际上在购买什么：土地、apartment right（appartementsrecht）、erfpacht（租赁地位）、停车位、花园，或是一处对他人登记有权利的房产。

这就是 Kadaster 的作用。对于任何在荷兰购房的人来说，Kadaster 的房产数据是一个重要的起点。它可以帮助您核查与荷兰地址相关的官方土地登记背景。

但 Kadaster 并不是全部。它不会告诉您屋顶是否结实、VvE 的财务是否健康，或者您的按揭是否可负担。它是购房者在出价前应进行的仔细预检中的一个层面。

出价前检查荷兰房产。 在 Huisscan 中输入一个地址，即可将可用的荷兰房产数据和上传的文件转成一份清晰的出价前报告，包含风险提示、文件分析和实用的购房者问题清单。

什么是荷兰的 Kadaster？

Kadaster 是荷兰的土地登记与测绘机构。它登记不可移动财产的信息，例如土地、房屋、公寓以及与之相关的某些权利。

对于购房者，Kadaster 可以帮助回答诸如：

• 谁是登记在册的所有者？
• 官方的 kadastraal perceel（地籍地块）是什么？
• 该房产是属有产权（freehold/eigendom）、租赁地（erfpacht），还是 apartment right（appartementsrecht）？
• 是否有登记的权利，例如通行权（right of way）？
• 地籍地图显示了土地和界限的哪些信息？
• 是否有登记的按揭或其他备注？

可以把 Kadaster 看作房产的官方法律地图和登记背景。它不是估价、建筑检查、按揭审核或法律意见。

在出价前哪些 Kadaster 信息很重要？

并非所有 Kadaster 的细节都会影响您的出价。最有用的出价前核查是那些能帮助您确认包含内容、附属权利以及您仍需询问的问题的检查项。

需要核查的关键项目包括：

1. 地籍地块（the cadastral parcel）

荷兰房产按地籍市镇、分区和地块编号登记。这与街道地址不同。

在出价前，检查显示的地块是否与您看过的房屋匹配。这对以下事项很重要：

• 花园
• 侧边通道
• 车库
• 储物间
• 车道
• 停车位
• 扩建或外置建筑

房源描述中可能写着“包含”，但地籍信息和文件应当支持该说法。

2. 权利类型（the type of right）

您并不总是购买土地的完全所有权。常见形式包括：

• Eigendom：所有权/永久产权（ownership/freehold）。
• Erfpacht：租赁地（leasehold）；您在一定条件下拥有使用土地的权利，通常需支付地租或遵守条款。
• Appartementsrecht：apartment right（公寓权）；您拥有建筑物的一部分份额并对您的公寓享有独占使用权。
• Opstalrecht：recht van opstal（right of superficies）；他人可能拥有或使用建在他人土地上的构筑物或结构的权利。

这会影响价格、融资、每月费用、转售以及您的按揭顾问或公证人会提出的问题。

3. 登记的权利和限制

Kadaster 可能会显示影响该房产使用方式的权利或对这些权利的引用。例子包括：

• 邻居使用一条小路的权利。
• 对后巷的共有通行权。
• 电缆、管道或公用基础设施的权利。
• 必须转移给未来买家的义务。
• 租赁地条款。

有些细节可能只有在相关的公证契约中才清楚。如果您看到某个权利或限制，不要猜测。要求查看相关文件，并在出价过高之前弄清其含义。

4. 公寓及 VvE 背景

对于公寓，Kadaster 可以显示您正在购买的是一个 appartementsrecht。这意味着您的法律地位与建筑的分割有关。

您应当随后索取并查看文件，例如：

• 《splitsingsakte》：分割契约（deed of division）。
• 《splitsingstekening》：分割图（division drawing）。
• VvE 文件：业主协会规则、财务报表、会议纪要和维护计划。

Kadaster 帮助您确认这是公寓权。VvE 文件帮助您了解实际的责任与财务情况。

5. 抵押登记和其他登记

Kadaster 可以显示登记在房产上的抵押或其他条目。卖方有抵押是常见情况，通常在过户时由公证人处理清偿和注销。

不过，如果您看到不熟悉的登记、追索或引用而不理解，出价或签字前请向销售代理、您的买方经纪或公证人询问明确解释。

荷兰 Kadaster 关键术语（通俗含义）

Kadaster 发现如何影响您的出价

Kadaster 信息可以在三个实际方面改变您出价前的决策：价格、条件和信心。

价格

带有租赁地、不明确边界、共有通行或缺失停车权的房产仍可能是不错的购买。但它对您而言的价值可能不同于一处所有权清晰且无异常权利的永久产权房。

例如：

• 花园看起来很大，但其中一部分可能并不属于该地块。
• 房源中提到有停车位，但法律上的权利不明确。
• 租赁地的地租或未来调整可能影响可负担性。
• 共有通道或通行权会降低隐私或改变土地使用方式。

这些并不一定是自动的交易终止因素，但它们是需要更加谨慎定价的理由。

条件

如果 Kadaster 背景引发疑问，您可能希望在出价策略中反映这些问题。例如，您可以要求在签字前提供特定文件、包含适当的附带条件，或要求书面确认哪些项目是包含在内的。

在依赖这些条件前，请与您的买方经纪、公证人、按揭顾问或法律专业人士沟通。Huisscan 可以帮助您识别问题，但不能替代专业意见。

放弃出价的决定

有时最好的出价前决定是不出价。

如果出现以下情况，可能应考虑放弃：

• 卖方无法解释法律上包含的内容。
• 文件无法支持房源描述中的重要部分。
• 租赁地条款超出您的预算或风险承受能力。
• 通行权或限制与您的预期用途冲突。
• 在出价截止前您无法释怀或获得足够信息。

放弃并不是失败。这可以是基于更好信息做出的明确决定。

Kadaster 不会告诉您的事项

Kadaster 很重要，但它并不涵盖荷兰购房者应考虑的所有房产风险。

它通常不会告诉您：

• 地基、屋顶、墙体或设施是否状况良好。
• 所列的居住面积是否准确。
• 是否存在隐蔽缺陷。
• VvE 是否有足够的储备金。
• 未来维护费用是否现实。
• 分区或地方规划是否会影响您的预期用途。
• 翻修或扩建是否有许可。
• 是否存在土壤、水、噪音或环境问题。
• 价格是否符合当前市场。
• 您的按揭、税务或法律状况是否合适。

为了更可靠的出价前核查，请将 Kadaster 与其他荷兰房产数据和文件结合使用，例如卖方问卷、产权契约、VvE 文件、能源标签、测量报告、市政信息、分区信息，以及在相关情况下进行的建筑检查。

实用的 Kadaster 出价前检查清单

在对荷兰房屋出价前使用此清单：

• 将街道地址与地籍地块或 apartment right（公寓权）进行匹配。
• 检查该房产是属有产权（freehold/eigendom）、租赁地（erfpacht），还是 apartment right（appartementsrecht）。
• 确认花园、车库、储物间、阳台或停车位在法律上是否包含在内。
• 将地籍地图与您看房时看到的情况进行比较。
• 询问任何看起来是共有的篱笆、通道或车道的情况。
• 查找诸如地役权（erfdienstbaarheid）、通行权（recht van overpad）、租赁地（erfpacht）或建筑物使用权（recht van opstal）等权利。
• 如果某项权利或限制不清楚，要求查看相关的公证契约。
• 对于公寓，索取分割契约（splitsingsakte）、分割图（splitsingstekening）、VvE 会议纪要、预算、账目和维护计划。
• 对于租赁地，询问地租、条款、调整时点以及是否有任何已一次性买断的情况。
• 将登记的抵押视为正常，但对任何您不理解的异常条目提出询问。
• 在出价截止前写下购房者问题。
• 如果法律背景改变了风险，调整您的出价、附带条件或决定。

Huisscan 可以帮助您核查的内容

Huisscan 针对一个实际时刻而构建：出价之前。

只需一个荷兰地址，Huisscan 就能将可用的房产数据转成一份清晰的出价前报告。您也可以上传诸如房源手册、卖方问卷、产权契约、VvE 文件、租赁地信息、能源标签或测量报告等文件。

一份 Huisscan 出价前报告可以帮助您：

• 将可用的荷兰房产数据汇总成一份可读的概览。
• 核查与地址相关的土地登记背景。
• 发现可能影响您出价的风险信号。
• 以通俗语言理解荷兰术语。
• 将房源声明与上传的文件进行比对。
• 识别需要索取的缺失文件。
• 为销售代理、买方经纪、公证人、按揭顾问或检查员生成实用问题清单。
• 决定是否出价、降低出价、添加附带条件或暂停出价。

Huisscan 支持您的决策过程。但它不能替代公证人、评估师、建筑检查师、按揭顾问、买方经纪、律师或税务专业人士。

常见问题

Kadaster 与估价相同吗？

不相同。Kadaster 可以显示登记的房产信息以及在某些情况下的交易背景，但它不会告诉您房屋今天值多少钱或您的出价是否合理。有关估价和融资的问题，请咨询评估师或按揭顾问。

我可以依赖 Funda 的房源信息而不是 Kadaster 吗？

房源信息有用，但它不同于官方的土地登记信息。在出价前，检查房源中的关键说明是否与 Kadaster 的背景信息及支持文件一致。

Kadaster 会显示精确的房产边界吗？

Kadaster 记录地籍边界，但您看到的地图可能无法解决所有实际的边界问题。如果篱笆、花园、车道或扩建看起来很重要，请要求澄清。在边界争议中，可能需要正式的边界核查。

如果房产是租赁地（leasehold）怎么办？

在一些荷兰城市租赁地很常见。这并不意味着您就应避免该房产，但您需要了解条款、地租、调整时点以及对融资和转售的影响。出价前要求查看租赁地文件。

房产上有登记的抵押是问题吗？

通常不是。许多卖方都有按揭，公证人在过户时通常会处理偿还和注销。如果有您不理解的异常登记或追索，请寻求专业澄清。

外籍人士需要帮助解读 Kadaster 文件吗？

通常需要。Kadaster 和公证文件使用荷兰法律术语。通俗的英文或中文摘要可以帮助您提出更好的问题，但重要的法律点应在签字前由合格的专业人士核查。

出价前请检查该地址。