分户契约对公寓买家的说明

在荷兰购买公寓不仅仅是买看房时看到的那些房间。你购买的是一个 appartementsrecht：在一栋建筑中对某一部分的使用权（私人使用）以及对共有部分的共同所有权。

分户契约告诉你这到底意味着什么。荷兰语中，这个文件通常称为 splitsingsakte。对于公寓买家和外籍人士来说，它可能影响你拥有什么、可以使用什么、需要向 VvE 支付多少费用，以及房源描述是否与法律文件一致。

正在看某套具体公寓？使用 Huisscan 在出价前检查荷兰房产。从一个地址开始，上传 splitsingsakte、splitsingstekening 和 VvE 文件，以便在出价前更清楚地了解可用的房产数据、风险信号、文件要点和买家问题。

荷兰公寓的分户契约：含义

荷兰买家应了解的分户契约即荷兰语的 splitsingsakte。它是一份公证契约，在 Kadaster 登记，将一栋建筑和土地划分成独立的公寓权。

对于每个公寓权，契约通常会说明：

• 哪一部分供私人使用，即 privégedeelte；
• 哪些部分为共有部分，即 gemeenschappelijke gedeelten；
• 公寓索引编号，通常显示为 A-1、A-2 或类似编号；
• 每位业主在费用和表决中的份额，通常称为 breukdeel；
• 业主协会的规则，VvE；
• 任何适用的 modelreglement 或附加的分割规章；
• 官方的分割图，splitsingstekening。

对于外籍人士来说，关键在于：你通常并不是像某些国家所描述的那样购买一个完全独立的“自由产权单元”。你买的是在法律上已分割的建筑中的一个公寓权。

在你出价之前，这一区别很重要。

为什么这份文件在出价前很重要

房源描述可能写着“私人屋顶露台”、“含储藏室”或“适合出租”。分户契约和分割图可以帮助你核实这些说法是否被法律上的公寓文件所支持。

它在几个实际方面会影响你的决定：

• 你拥有什么或可以使用什么：阳台、花园、阁楼、储藏室或车位是属于你的公寓权、共有空间，还是独立权利？
• 你要支付什么：你的费用份额会影响每月的 VvE 会费和未来的维修成本。
• 你可以做什么：契约可能限制商业用途、短期租赁、结构性改动或公共区域的使用。
• VvE 控制什么：窗户、屋顶、立面、阳台、管道和共有设施可能由 VvE 负责。
• 哪些事项需要许可：有些装修即使在公寓内部也可能需要 VvE 的同意。

示例：某套公寓在市场上宣传有屋顶露台。分割图显示屋顶为共有财产，契约写明屋顶的改动需要 VvE 批准。这并不自动意味着屋顶露台不能使用，但在你为出价定价之前，这是需要解决的问题。

应向卖方索取的荷兰公寓文件

在出价前进行扎实的房产核查时，荷兰买家不应仅依赖宣传册。尽早向卖方经纪人索取公寓相关文件。

有用的文件包括：

• Splitsingsakte：分户契约。
• Splitsingstekening：官方分割图。
• Wijzigingsakte：任何后续的修订契约。
• Splitsingsreglement or modelreglement：分割规章，某些情况下包含在契约内或作为附属文件。
• Huishoudelijk reglement：VvE 的会务/居家规则。
• VvE minutes：业主大会的会议记录，通常称为 notulen ALV。
• Annual accounts and budget：jaarrekening 和 begroting（年度账目与预算）。
• Service charges：每月 VvE 会费，即 servicekosten。
• Reserve and maintenance plan：公积金信息以及 MJOP / meerjarenonderhoudsplan（多年维修计划）。
• Kadaster information：地籍登记的所有权和注册的公寓权信息。
• Leasehold documents：如果该物业位于 erfpacht（地役/租地权）上，则需相关文件。
• Seller questionnaire：荷兰交易中常用的卖方问卷，用于披露房产实务信息。

有用的荷兰房产数据来源包括 Kadaster、BAG 建筑数据、市政信息、VvE 文件及卖方提供的资料。契约只是拼图中的一块，但对公寓而言它是核心文件之一。

需要仔细阅读的关键条款和信号

在审阅分户契约时，关注实务问题比试图逐字翻译每个法律术语更有用。

1. 公寓索引是否与房源匹配？

核对地址、公寓索引、楼层、储藏室和车位是否与文件一致。不匹配并不一定是交易终止的理由，但在出价前应予以澄清。

2. 什么是私人部分，什么是共有部分？

寻找以下区别：

• privégedeelte：私人部分；
• gemeenschappelijke gedeelten：共有部分；
• 以及有时为花园、阳台或屋顶露台授予的专属使用权（exclusive use rights）。

特别注意储藏室、阳台、花园、屋顶露台、阁楼空间和车位——这些常常是混淆来源。

3. 你的费用份额和表决权是多少？

breukdeel 可能决定你在 VvE 费用和表决中的份额。有时费用分摊并非简单按建筑面积计算。如果计划有重大维修，较大的份额会产生影响。

4. 允许的用途是什么？

契约可能会规定允许的用途，如住宅用途、商业用途、储藏或停车。如果你的计划依赖于出租、短期租赁、家庭办公室或合并单元，请检查契约、VvE 规则、市政规定、抵押贷款条款以及任何地役/租地权条款。

5. 谁负责维护什么？

公寓买家常低估这一点。契约和规章可能会说明谁负责：

• 窗户和窗框；
• 阳台；
• 屋顶和屋顶露台；
• 立面；
• 共有管道和竖井；
• 楼梯间、电梯和入口；
• 地基和结构性部位。

这会影响未来的费用和改造可行性。

6. 是否对装修有限制？

如果你计划改变格局、打通墙体、增加保温、安装地暖、安装太阳能板或更换窗户，请检查是否需要 VvE 的许可。必要时还要核查建筑规则和市政要求。

7. 是否存在 erfpacht 或其他特殊权利？

在某些城市，尤其是阿姆斯特丹，公寓可能位于 erfpacht（地役/租地权）土地上。分户契约中并不总是完整说明地役条款，因此请索取相关的地役文件和当前条款。

它如何影响你的出价

分户契约会影响价格、条件，甚至让你决定是否放弃。重点不是为每条条款恐慌，而是知道你在出价时买的是什么。

如果某条款含糊不清，不要试图单独解决。把它作为向卖方经纪人、VvE 管理人、购房代理、公证人、抵押顾问或其他合格专业人士提出更好问题的依据。

出价前的实用核查清单

在对荷兰公寓出价前，请使用此清单：

• 地址、公寓索引和 Kadaster 信息是否与房源一致？
• 你是否已拿到 splitsingsakte 和 splitsingstekening？
• 是否有任何修订契约，即 wijzigingsaktes？
• 储藏室是包含在内、独立、共有还是租赁？
• 车位是包含在内、独立、共有还是租赁？
• 阳台、花园或屋顶露台是私人、共有还是专属使用区？
• 你的费用和表决份额（breukdeel）是多少？
• VvE 的服务费是否与预算、公积金和维修计划相匹配？
• 是否对出租、短期租赁、商业用途或装修有限制？
• 谁负责维护窗户、屋顶、立面、阳台和共有设施？
• VvE 会议记录中是否提到争议、欠费维修、渗漏、地基问题或计划工程？
• 是否存在 erfpacht 或其他与土地相关的条件？
• 在决定出价价格和条件前，必须澄清哪些事项？

Huisscan 可以帮助你核查的内容

Huisscan 帮助买家将一个荷兰地址转化为更清晰的出价前报告。对于公寓，你还可以上传诸如 splitsingsakte、splitsingstekening、VvE 会议记录、年度账目、服务费信息和 MJOP 等文件。

Huisscan 的出价前报告可以帮助你：

• 将可用的荷兰房产数据关联到具体地址；
• 在出价前识别文件缺口；
• 突出相关术语，如 splitsingsakte、breukdeel、VvE、erfpacht 和 modelreglement；
• 审查上传的公寓文件以发现实际风险信号；
• 在可能的情况下，将房源声明与文件要点进行对比；
• 为向经纪人、VvE、公证人、抵押顾问或建筑专家提出具体买家问题做准备。

Huisscan 不替代法律、公证、抵押、估价或建筑方面的专业建议。它帮助你在出价前核查荷兰房产、整理信息，并在仍有时间调整出价时提出更有针对性的问题。

常见问题

分户契约和过户契约是同一份文件吗？

不是。分户契约（或 splitsingsakte）创建并定义了建筑中的公寓权。过户契约是用于在购买时将你相应的公寓权转给你的公证契约。

两者都很重要，但用途不同。

我在哪里可以获得分户契约？

卖方经纪人通常应能提供该文件及其他公寓文件。它也可能可以通过 Kadaster 获取，通常需付费。如果你不确定是否拿到了完整文件集，请向经纪人或公证人咨询。

如果房源描述与分户契约冲突怎么办？

不要默认房源描述优先。要求澄清并提供支持性文件。如果差异影响价值、使用、费用或装修计划，考虑调整出价、增加条件或在继续交易前请专业人士审查。

契约能否显示 VvE 的财务健康状况？

不能完全显示。契约说明法律划分、费用份额和规则。要评估 VvE 的财务状况，还需审阅年度账目、预算、公积金、MJOP、服务费和近期会议记录。

如果我拥有该公寓，能否出租或改造？

拥有所有权并不自动意味着每种用途或装修都被允许。请检查契约、VvE 规则、市政规定、抵押贷款条件、保险要求以及任何地役/租地权条款。如果你的计划对购买至关重要，请在出价前核实。

外籍人士是否需要契约翻译？

翻译有助于理解，但更重要的是理解条款的法律效力。对于重要事项，请让公证人、法律顾问或有经验的购房代理在你购买背景下解释其含义。

在出价前检查地址。