MJOP объяснён для покупателей квартир

Когда вы покупаете квартиру в Нидерландах, вы приобретаете не только помещение за собственной входной дверью. Вы также становитесь частью VvE: объединения собственников, отвечающего за общую часть здания.

Это значит, что крыша, фасад, лестничная клетка, лифт, балконы, общие инженерные системы и другие общие части могут повлиять на ваши будущие расходы. MJOP — это документ, который помогает понять, какое обслуживание ожидается, когда оно может понадобиться и как VvE планирует его финансировать.

Для покупателей квартир и экспатов MJOP может превратить смутное беспокойство в более конкретный вопрос перед подачей предложения: готово ли это здание финансово и технически к предстоящему обслуживанию?

Перед подачей предложения: проверьте адрес и загрузите документы VvE, которые вам предоставили. Huisscan может превратить один нидерландский адрес в понятный предварительный отчёт перед подачей предложения с доступными данными по недвижимости Нидерландов, сигналами риска, анализом документов и практическими вопросами для покупателя. Это помогает проверить нидерландскую недвижимость перед подачей предложения, не заменяя вашего покупателя-агента, инспектора по строительству, ипотечного консультанта, нотариуса или юриста.

Что такое MJOP в Нидерландах?

MJOP означает Meerjarenonderhoudsplan. По-английски: multi-year maintenance plan (многолетний план обслуживания).

Для многоквартирного дома MJOP обычно описывает:

• какие общие части здания требуют обслуживания;
• когда ожидается это обслуживание;
• оценочные затраты в год;
• как может развиваться резервный фонд на обслуживание;
• будет ли текущий взнос VvE, вероятно, достаточен.

Обычно он составляется для VvE: Vereniging van Eigenaars, или объединения собственников. Каждый владелец квартиры автоматически является частью VvE.

Распространённые нидерландские термины, которые вы можете встретить:

MJOP — это плановый документ. Он не гарантирует точность затрат и не заменяет полномасштабную техническую экспертизу здания. Но это один из самых полезных документов, который стоит изучить для покупателей квартир в Нидерландах, проверяющих MJOP перед тем, как сделать предложение.

Почему MJOP важен перед подачей предложения на квартиру

Цена предложения — это лишь часть решения. Покупая квартиру, вам также нужно понять общие финансовые обязательства здания.

Хороший MJOP помогает ответить на три практических вопроса:

1. Какие работы по обслуживанию ожидаются?
2. Запланировал ли VvE их финансирование?
3. Может ли это повлиять на вашу цену предложения, условия или решение отказаться?

Например:

• Если крыша или фасад нуждаются в крупном ремонте в ближайшее время, а резервный фонд низкий, VvE может увеличить ежемесячные взносы или попросить собственников внести дополнительный взнос.
• Если MJOP недавний, детальный и согласован с бухгалтерией VvE, это даёт больше уверенности, что здание управляется активно.
• Если MJOP отсутствует, нет ясного резерва и нет понятных протоколов собраний, при подаче предложения вы сталкиваетесь с большей неопределённостью, чем кажется по запрашиваемой цене.

MJOP может повлиять на:

• вашу цену предложения;
• вашу ежемесячную платёжеспособность;
• ваш бюджет на ремонт;
• ваше общение с ипотечным консультантом;
• стратегию инспекции;
• условия, которые вы включаете в своё предложение;
• подходит ли квартира вашему уровню приемлемого риска.

Проверка MJOP — разумная часть проверки недвижимости перед подачей предложения в Нидерландах, особенно если вы покупаете дом в Нидерландах как экспат и имеете дело с незнакомыми документами VvE.

Документы, которые стоит читать вместе с MJOP

Не читайте MJOP в одиночку. Он должен соответствовать общей картине VvE.

Попросите у продающего агента, продавца или управляющего VvE пакет доступных документов VvE. Обычно это включает:

• MJOP: сам план обслуживания.
• Jaarrekening: годовые отчёты, показывающие резервный фонд, доходы, расходы, возможные долги и финансовое положение.
• Begroting: текущий или предстоящий бюджет, включая взносы VvE.
• Notulen van de ALV: протоколы собраний собственников.
• Splitsingsakte and splitsingstekening: акт о разделении и схемы, объясняющие, что является частным, а что общим.
• Modelreglement and huishoudelijk reglement: правила и внутренние регламенты.
• Insurance information: обычно страхование здания, называемое opstalverzekering.
• Technical reports or quotes: технические отчёты или сметы для крыши, фасада, лифта, балконов, фундамента, на наличие асбеста, работы по устойчивости или другие проекты.
• Seller questionnaire: иногда называемый vragenlijst, где могут быть указаны известные проблемы.

Публичные нидерландские данные о недвижимости также могут помочь создать контекст. Например, данные из BAG, Kadaster, муниципальных источников или баз данных энергетических паспортов могут подтвердить возраст здания, тип недвижимости, регистрационные данные или другие сигналы по адресу, где это доступно.

Но для оценки рисков обслуживания VvE основными доказательствами обычно являются MJOP, годовые отчёты, бюджет и протоколы собраний.

Как прочитать MJOP за 20 минут

Вам не нужно быть экспертом по строительству, чтобы получить полезные предварительные сигналы из MJOP. Начните с спокойного, структурированного чтения.

1. Проверьте дату и объём

Обратите внимание на:

• дату составления MJOP;
• кто его подготовил;
• был ли он основан на очном осмотре;
• какие части здания включены;
• обновлялся ли план после крупных работ.

Старый MJOP может быть всё ещё полезен, но он может не отражать текущее состояние, цены труда, стоимость материалов или недавно утверждённые проекты.

2. Найдите крупные позиции расходов

Просмотрите на предмет дорогих общих компонентов, таких как:

• замена крыши или покрытие крыши;
• ремонт фасада;
• покраска наружных поверхностей;
• рама и остекление окон;
• балконы и галереи;
• обслуживание или замена лифта;
• общие системы отопления;
• канализация и дренаж;
• электрические установки;
• меры пожарной безопасности;
• входная зона, лестничная клетка и общие помещения.

Затем проверьте, приходятся ли эти расходы вскоре после вашей возможной покупки.

3. Сравните запланированные расходы с резервным фондом

Резервный фонд важен, но одной суммы недостаточно. Сравните его с планом обслуживания.

Спросите себя:

• Хватит ли резерва на крупные работы в ближайшие годы?
• Ожидает ли MJOP резкого уменьшения резерва?
• Кажется ли взнос VvE реалистичным?
• Упоминается ли возможное повышение взносов?
• Обсуждаются ли специальные взносы или кредиты VvE?

Низкий ежемесячный взнос VvE не всегда положительный знак. Он может быть привлекательным в краткосрочной перспективе, но если здание недостаточно накапливает средства, расходы могут появиться позже.

4. Сверьте с протоколами собраний

notulen могут раскрыть то, чего MJOP не показывает явно.

Обратите внимание на признаки, что собственники обсуждали:

• отложенное обслуживание;
• разногласия по расходам;
• утверждённые крупные проекты;
• сметы подрядчиков;
• протечки или повторяющиеся дефекты;
• проблемы с лифтом;
• вопросы по фасаду или балконам;
• планы по устойчивости;
• повышения взносов VvE.

Если MJOP говорит, что проект запланирован, а в протоколах видны повторяющиеся задержки, спросите, почему.

5. Проверьте, что MJOP не охватывает

MJOP обычно фокусируется на общих частях здания. Он может не охватывать:

• вашу частную кухню, ванную, полы или бытовую технику;
• внутренние ремонтные работы;
• скрытые дефекты;
• детальные структурные исследования;
• риск фундамента, если он не оценивался специально;
• асбест, если он не включён в отдельный отчёт;
• будущие юридические или регуляторные изменения;
• все работы по энергоэффективности и устойчвости.

Для оценки технического состояния рассмотрите привлечение квалифицированного инспектора по зданиям. Для юридической интерпретации акта о разделении или обязанностей VvE обратитесь к нотариусу или юристу.

Практический чек-лист по MJOP перед подачей предложения

Используйте этот чек-лист перед тем, как сделать предложение на нидерландскую квартиру:

• Я получил MJOP, годовые отчёты, бюджет и последние протоколы собраний VvE.
• MJOP достаточно свежий, чтобы отражать текущее состояние здания и уровень цен.
• В MJOP чётко перечислены основные общие части здания, такие как крыша, фасад, балконы, лифт и инженерные установки.
• Я знаю, какие крупные работы запланированы в ближайшие несколько лет.
• Я сравнил запланированные расходы на обслуживание с резервным фондом VvE.
• Я понимаю ежемесячный VvE-bijdrage и ожидается ли его повышение.
• Я проверил, обсуждался ли extra bijdrage или кредит VvE.
• Я сопоставил MJOP с годовыми отчётами и бюджетом.
• Я прочитал протоколы VvE на предмет споров, задержек, срочного ремонта или повторяющихся дефектов.
• Я проверил splitsingsakte на предмет частных и общих обязанностей.
• Я знаю, являются ли окна, балконы, террасы на крыше или наружные двери частными или общими.
• Я составил список вопросов для продающего агента, управляющего VvE, покупателя-агента, ипотечного консультанта, инспектора или нотариуса.
• Моя цена предложения, условия и точка, при которой я отказываюсь, отражают информацию по обслуживанию.

Тревожные сигналы и вопросы для покупателя

Не каждое настораживающее обстоятельство — причина отказаться. Но некоторые сигналы должны заставить вас замедлиться и задать более точные вопросы.

Обращайте внимание на:

• отсутствие MJOP;
• очень старый MJOP без явного обновления;
• низкий резервный фонд по сравнению с запланированным обслуживанием;
• крупные работы, запланированные в ближайшее время без ясного плана финансирования;
• повторяющееся откладывание необходимого обслуживания;
• неясную ответственность за дорогостоящие элементы, такие как окна, балконы или террасы на крыше;
• взносы VvE, кажущиеся слишком низкими для размера и состояния здания;
• обсуждение специальных взносов без указания сумм;
• задолженности собственников, споры или юридические конфликты, упомянутые в протоколах;
• амбиции по устойчивости без бюджета или принятых решений;
• отсутствующие или противоречивые документы VvE.

Полезные вопросы, которые стоит задать перед подачей предложения:

1. Когда MJOP в последний раз обновлялся и был ли он основан на очном осмотре?
2. Какие крупные работы ожидаются в ближайшие годы?
3. Хватит ли текущего резервного фонда на планируемые работы?
4. Ожидается ли рост взносов VvE?
5. Был ли одобрен или обсуждался ли дополнительный взнос?
6. Есть ли у VvE кредиты или другие совместные финансовые обязательства?
7. Были ли отложены какие-либо крупные работы?
8. Есть ли известные проблемы с крышей, фасадом, балконами, лифтом, протечками или фундаментом?
9. Какие части являются частными, а какие общими согласно акту о разделении прав?
10. Есть ли недавние сметы или технические отчёты по крупным проектам?

Если ответы остаются неясными, вы можете отразить эту неопределённость в своём предложении, добавить соответствующие условия, попросить больше времени или решить не подавать предложение. Обсудите формулировку предложения и юридические последствия с квалифицированным специалистом.

Чем Huisscan может помочь при проверке

Huisscan построен вокруг одной практической цели: Проверьте нидерландскую недвижимость перед подачей предложения.

Для покупателей квартир Huisscan может помочь превратить адрес и загруженные документы VvE в понятный предварительный отчёт перед подачей предложения. В зависимости от доступной информации предварительный отчёт Huisscan может помочь вам:

• структурировать доступные нидерландские данные по адресу;
• выявить риски недвижимости в Нидерландах, которые могут быть релевантны для здания или местоположения;
• проанализировать загруженные документы, такие как MJOP, годовые отчёты, бюджет и протоколы VvE;
• выделить предстоящие работы по обслуживанию и возможные вопросы финансирования;
• обнаружить несоответствия между MJOP и другими документами VvE;
• объяснить нидерландские термины простым языком для экспатов и международных покупателей;
• сформулировать практические вопросы для продающего агента, управляющего VvE, покупателя-агента, ипотечного консультанта, инспектора или нотариуса.

Huisscan не заменяет профессиональные юридические, строительные, оценочные, ипотечные, налоговые или нотариальные консультации. Он помогает подготовить более точные вопросы и принять более информированное решение перед подачей предложения.

FAQ

Обязателен ли MJOP для каждого нидерландского многоквартирного дома?

Не всегда в одинаковой форме. От VvE в Нидерландах ожидается создание резерва на обслуживание, и многие активные VvE используют MJOP для планирования. Если MJOP отсутствует, спросите, как VvE рассчитывает резерв на обслуживание и доступен ли текущий план или осмотр.

По юридическим вопросам, касающимся конкретной VvE, обратитесь к нотариусу или юристу.

Покрывает ли MJOP мою собственную квартиру?

Обычно нет. MJOP в основном покрывает общие части здания, которыми управляет VvE. Ваша частная ванная, кухня, напольные покрытия, внутренние отделки и бытовая техника обычно находятся в вашей ответственности.

Некоторые элементы, такие как оконные рамы, балконы или террасы на крыше, зависят от splitsingsakte и правил VvE. Всегда проверяйте акт о разделении прав.

Является ли низкий взнос VvE хорошим признаком?

Не обязательно. Низкий ежемесячный взнос может быть нормальным, если здание небольшое, простое и хорошо профинансировано. Но это также может означать, что VvE недостаточно откладывает средства на будущее обслуживание.

Всегда сравнивайте размер взноса с MJOP, резервным фондом, бюджетом и протоколами собраний.

Что делать, если MJOP отсутствует перед тем, как я подам предложение?

Сначала запросите его. Если MJOP отсутствует, попросите годовые отчёты, бюджет, последние протоколы, информацию о резервной позиции и любые технические отчёты.

Отсутствие MJOP не всегда означает, что вы должны отказаться, но это увеличивает неопределённость. Вы можете решить предложить более низкую цену, включить условия, запросить дополнительные документы или приостановить действие до прояснения позиции по обслуживанию.

Могу ли я полагаться на MJOP вместо инженерного осмотра здания?

Нет. MJOP — это документ по планированию и бюджетированию обслуживания. Инспекция здания оценивает техническое состояние. Они отвечают на разные вопросы.

Для старых зданий, видимых дефектов, проблем с фундаментом, протечек или крупных ремонтов квалифицированный инспектор по зданиям может дать другой тип оценки.

Как MJOP может повлиять на моё предложение?

MJOP может помочь вам решить, остаётся ли запрашиваемая цена разумной с учётом будущих общих расходов на обслуживание. Это может привести к тому, что вы:

• скорректируете вашу ставку;
• заложите в бюджет более высокие взносы VvE;
• попросите дополнительные документы;
• включите условие в предложение;
• проконсультируетесь с ипотечным консультантом;
• запросите техническую инспекцию;
• откажетесь от сделки, если неопределённость слишком велика.

Проверьте адрес перед тем, как сделать ставку.