قوانین اجاره کوتاهمدت و مقررات اجاره در اسناد VvE
خرید آپارتمان در هلند معمولاً به معنای ورود به یک VvE است: Vereniging van Eigenaars، یا انجمن مالکان. اگر قصد دارید اکنون آپارتمان را اجاره بدهید، بعداً از آن برای مهمانان کوتاهمدت استفاده کنید، یا بخواهید در صورت مهاجرت انعطافپذیری داشته باشید، اسناد VvE میتوانند تعیینکننده باشند.
برای هر کسی که دنبال محدودیتهای اجاره VvE در هلند میگردد، نکته اصلی ساده است: فقط به آگهی یا توضیحات فروشنده اطمینان نکنید. پاسخ معمولاً در اسناد هلندی است و گاهی هم در قواعد شهری مشخص میشود.
با Huisscan میتوانید یک ملک هلندی را قبل از اینکه پیشنهاد دهید بررسی کنید: یک آدرس وارد کنید، اسناد VvE را آپلود کنید و یک گزارش پیش از پیشنهاد روشن دریافت کنید که شامل دادههای موجود ملک، سیگنالهای ریسک، تحلیل اسناد و سوالات خریدار است.
چرا قوانین اجاره قبل از پیشنهاد اهمیت دارند
VvE میتواند قواعدی درباره نحوه استفاده از آپارتمانها در ساختمان تعیین کند. این قواعد ممکن است بر موارد زیر تأثیر بگذارند:
- اجاره بلندمدت؛
- اجاره کوتاهمدت یا تعطیلاتی؛
- اجاره به سبک Airbnb؛
- اجاره به صورت اتاق به اتاق؛
- استفاده توسط اعضای خانواده، کارمندان یا مستأجران شرکتی؛
- اینکه آیا مستأجر باید یک اعلامیه استفاده (gebruikersverklaring) را امضا کند یا خیر.
این موضوع قبل از ارائه پیشنهاد مهم است چون استفاده مورد نظر شما ممکن است با استفاده مجاز تطابق نداشته باشد.
مثال: شما یک آپارتمان را بهعنوان خانه میخرید، اما انتظار دارید اگر کارفرمای شما شما را برای یک سال به خارج اعزام کند آن را اجاره کنید. اگر قواعد VvE نیاز به موافقت داشته باشند یا اجاره را ممنوع کنند، آن انعطاف ممکن است محدود شود.
برای یک سرمایهگذار، یک محدودیت اجاره میتواند روی قیمتی که مایل به پرداخت هستید تاثیر بگذارد. برای یک مالکساکن، ممنوعیت سختگیرانه کوتاهمدت ممکن است در واقع مثبت باشد چون استفاده شبیه هتل در ساختمان را کاهش میدهد.
تصمیم پیش از پیشنهاد همیشه «بخر یا کنار برو» نیست. ممکن است گزینهها شامل موارد زیر باشند:
- پرسیدن سوالات بیشتر قبل از پیشنهاد؛
- پیشنهاد کمتر چون انعطاف محدود است؛
- افزودن شرط مربوط به بازبینی اسناد؛
- ادامه دادن فقط در صورتی که VvE قاعده را کتبی تأیید کند؛
- کنار گذاشتن معامله اگر استفاده مورد نظر حیاتی است.
اسناد VvE که معمولاً در آنها محدودیتها ظاهر میشوند
قواعد اجاره و کوتاهمدت میتوانند در چندین سند ظاهر شوند. قبل از ارائه پیشنهاد، از نماینده فروش بسته کامل اسناد VvE را درخواست کنید.
1. Splitsingsakte
Splitsingsakte سند تقسیم است. این سند ساختمان را به حقوق آپارتمان تقسیم میکند و اغلب استفاده مجاز را که به آن bestemming گفته میشود توصیف میکند.
به عبارات مانند «bestemd tot woning» یا «uitsluitend voor bewoning» دقت کنید. این بدان معناست که آپارتمان برای استفاده مسکونی در نظر گرفته شده است. استفاده کوتاهمدت شبیه هتل ممکن است اگر اسناد سختگیرانه باشند یک ریسک باشد.
2. Splitsingsreglement and modelreglement
Splitsingsreglement شامل قواعد VvE است. ممکن است به یک modelreglement استاندارد از سالی خاص اشاره کند و تغییراتی که در سند اضافه شدهاند را ذکر نماید.
فقط مدل قواعد را نخوانید. سند ممکن است اصلاحاتی را شامل شود که خاص همان ساختمان باشد.
3. Huishoudelijk reglement
Huishoudelijk reglement سند قوانینی داخلی است. اغلب موارد عملی مانند مزاحمت، حیوانات خانگی، زباله، فضاهای مشترک و استفاده توسط مستأجران را پوشش میدهد.
اگر یک ممنوعیت کلی اجاره تنها در قوانین داخلی آمده باشد، از یک متخصص حقوقی یا دفتر اسناد رسمی (notarieel) بپرسید که این مورد چگونه با سند تقسیم و قوانین مربوط تداخل دارد. سلسله مراتب اسناد اهمیت دارد.
4. ALV minutes
Notulen van de ALV صورتجلسات مجمع عمومی مالکان هستند. آنها میتوانند مسائل عملی را که در قوانین رسمی مشخص نیست نشان دهند، مانند:
- شکایات درباره مهمانان Airbnb؛
- جریمههای قبلی برای اجاره غیرقانونی؛
- بحث درباره تغییر قواعد اجاره؛
- اختلافات بین مالکان و هیئتمدیره VvE؛
- اینکه آیا در موارد مشابه اجازه داده یا رد شده است.
5. Seller information and listing text
آگهی فروش ممکن است بگوید «قابل اجاره» یا «مناسب برای اجاره به expatها». این را نقطه شروع در نظر بگیرید، نه اثبات.
همیشه ادعا را با اسناد VvE و قواعد شهری مقایسه کنید.
اصطلاحات هلندی برای جستجو در اسناد VvE
اسناد VvE معمولاً به زبان هلندی هستند و ممکن است از زبان حقوقی قدیمی استفاده کنند. هنگام بررسی قوانین اجاره کوتاهمدت و مقررات در اسناد VvE به این اصطلاحات توجه کنید.
| Dutch term | Plain-English meaning | Why it matters |
|---|---|---|
| Verhuur | اجاره | کلمه عمومی برای اجاره دادن آپارتمان |
| Onderverhuur | زیراجاره | ممکن است زمانی اعمال شود که مستأجر آن را به دیگری اجاره دهد |
| In gebruik geven / ingebruikgeving | واگذاری استفاده به شخص دیگر | میتواند شامل مستأجران، خانواده، دوستان یا استفاده شرکتی باشد |
| Bestemming | استفاده تعیینشده | نشان میدهد واحد برای مسکونی، دفتر، انبار و غیره در نظر گرفته شده است |
| Woning / bewoning | سکونت / استفاده مسکونی | مهم برای اینکه آیا استفاده شبیه هتل با قواعد همخوانی دارد یا نه |
| Short stay | اقامت کوتاهمدت | اغلب برای اشغال موقت یا شبیه هتل به کار میرود |
| Vakantieverhuur / toeristische verhuur | اجاره تعطیلات یا توریستی | مرتبط با استفاده به سبک Airbnb |
| Airbnb | اجاره کوتاهمدت مبتنی بر پلتفرم | گاهی در قوانین جدید مستقیماً نام برده میشود |
| Logies / pension / hotelmatig gebruik | اسکان، مهمانسرا، استفاده شبیه هتل | اغلب هشدار برای اقامتهای شبانه یا بسیار کوتاه است |
| Kamerverhuur / kamergewijze verhuur | اجاره اتاقبهاتاق | ممکن است نیاز به موافقت VvE و مجوز شهری داشته باشد |
| Bed & Breakfast | استفاده بهعنوان B&B | گاهی فقط تحت شرایط سختگیرانه مجاز است |
| Toestemming bestuur / vergadering | اجازه از هیئت یا مجمع مالکان | نشان میدهد آیا قبل از اجاره نیاز به موافقت دارید |
| Gebruikersverklaring | اعلامیه استفاده | ممکن است مستأجر یا ساکن ملزم به قبول قواعد VvE باشد |
| Overlast / hinder | مزاحمت | میتواند هشدارها، جریمهها یا اختلافات را به همراه داشته باشد |
| Boete | جریمه | نشاندهنده پیامدهای احتمالی تخطی از قواعد است |
به هر دو مورد منعها و رویههای اجازهدهی توجه کنید. «مجاز با موافقت کتبی قبلی» بسیار متفاوت از «ممنوع» است.
اجاره کوتاهمدت همچنین نیازمند بررسی شهری و تامین مالی است
قواعد VvE تنها یک لایه هستند. حتی اگر VvE نوعی اجاره را اجازه دهد، قواعد دیگر ممکن است آن را محدود کنند.
قبل از ارائه پیشنهاد، بررسی کنید آیا استفاده مورد نظر شما همچنین با موارد زیر همخوانی دارد یا خیر:
- قواعد شهری اجاره تعطیلات: بسیاری از شهرداریها قوانین محلی برای اجاره توریستی، ثبتنام، مجوز یا حداکثر مدت استفاده دارند. قوانین جاری را از شهرداری بررسی کنید.
- Omgevingsplan: قوانین برنامهریزی محلی ممکن است استفاده مسکونی عادی را از اسکان یا استفاده شبیه هتل متمایز کنند.
- Huisvestingsverordening: مقررات مسکن محلی ممکن است بر اجاره اتاق، تبدیل کاربری یا مجوزهای اجاره تأثیر بگذارد.
- Opkoopbescherming: در برخی شهرداریها، خرید برای اجاره پس از خرید ممکن است برای برخی خانهها محدود شده باشد. قوانین محلی جاری را بررسی کنید.
- شرایط وام مسکن: بسیاری از وامهای مسکن برای استفاده مالک-ساکن طراحی شدهاند و ممکن است بدون تأیید وامدهنده اجاره را محدود کنند.
- بیمه: میهمانان کوتاهمدت یا مستأجران ممکن است بر پوشش بیمه تأثیر بگذارند.
- مالیات و قوانین اجاره: اگر درآمد اجاره بخشی از برنامه شماست، از یک مشاور مالیاتی یا حقوقی واجد شرایط سوال کنید.
این موضوع بهویژه برای expatهایی که در هلند خانه میخرند و میخواهند هنگام ترک کشور گزینه اجاره را داشته باشند اهمیت دارد.
فهرست عملی پیش از پیشنهاد
از این فهرست قبل از ارائه پیشنهاد برای آپارتمانی که انعطاف اجاره در آن اهمیت دارد استفاده کنید.
- بسته کامل اسناد VvE را از نماینده فروش درخواست کنید.
- حقوق دقیق آپارتمان را تایید کنید، از جمله انباری، پارکینگ یا امکانات مشترک.
- Splitsingsakte را برای استفاده مجاز آپارتمان بخوانید.
- Splitsingsreglement و modelreglement اشارهشده را بررسی کنید.
- برای اصطلاحات هلندی مانند verhuur، short stay، logies، Airbnb، ingebruikgeving و boete جستجو کنید.
- بررسی کنید که آیا اجاره ممنوع است، مجاز است یا فقط با اجازه مجاز است.
- اگر اجازه لازم است، بپرسید چه کسی آن را میدهد: هیئت، مجمع مالکان یا طرف دیگری.
- بپرسید آیا اجازه شخصی، موقتی، قابل انتقال یا مشروط است.
- بررسی کنید آیا مستأجران باید یک gebruikersverklaring امضا کنند یا خیر.
- صورتجلسات اخیر ALV را برای شکایات، اختلافات یا پیشنهادات تغییر قواعد بخوانید.
- پرسش کنید آیا مالک فعلی یا قبلی آپارتمان را اجاره داده و آیا VvE آن را تأیید کرده است یا خیر.
- قواعد VvE را با قواعد شهری مربوط به کوتاهمدت و اجاره مقایسه کنید.
- بررسی کنید که آیا وام مسکن و بیمه شما اجازه استفاده مورد نظر را میدهند یا خیر.
- اگر پاسخ نامشخص است، در نظر بگیرید پیشنهاد خود را تنظیم کنید، شرط بازبینی اسناد اضافه کنید یا کنار بکشید.
یک سوال مفید از نماینده این است:
«آیا میتوانید بند دقیق در اسناد VvE را که تایید میکند استفاده اجارهای مورد نظر من مجاز است، نشان دهید؟»
اگر پاسخ مبهم بود، قبل از ارائه پیشنهاد به بررسی ادامه دهید.
چگونه Huisscan میتواند به شما کمک کند
Huisscan برای بررسی پیش از پیشنهاد ملک در هلند طراحی شده که خریداران میتوانند قبل از تعهد به پیشنهاد از آن استفاده کنند.
با یک آدرس هلندی و اسناد آپلودشده، یک گزارش پیش از پیشنهاد Huisscan میتواند به شما کمک کند تا:
- دادههای موجود ملک در هلند برای آدرس را جمعآوری کنید؛
- اسناد VvE و بندهای مرتبط را شناسایی کنید؛
- در اسناد آپلودشده به دنبال اصطلاحات مربوط به اجاره و کوتاهمدت جستجو کنید؛
- سیگنالهای احتمالی ریسک محدودیت استفاده را علامتگذاری کنید؛
- در صورت امکان ادعاهای آگهی را با متن اسناد مقایسه کنید؛
- سوالات خریدار واضحتری برای نماینده، مدیر VvE، مشاور وام یا متخصص حقوقی ایجاد کنید؛
- ریسکهای کلیدی ملک در هلند را که خریداران اغلب قبل از پیشنهاد از دست میدهند سازماندهی کنید.
Huisscan جایگزین دفتر اسناد رسمی، وکیل، مشاور وام، کارشناس ارزیابی، مشاور مالیاتی یا بازرس ساختمانی نمیشود. این ابزار به شما کمک میکند اطلاعات موجود را زودتر بررسی کنید تا بتوانید سوالات بهتری قبل از جدی شدن پیشنهاد مطرح کنید.
پرسشهای متداول
آیا VvE میتواند اجاره را در هلند محدود کند؟
بله، اسناد VvE میتوانند قواعدی درباره استفاده و اجاره داشته باشند. تاثیر آن بستگی به متن دقیق، سلسله مراتب اسناد و زمینه حقوقی دارد. اگر استفاده اجارهای برای تصمیم شما مهم است، از یک متخصص حقوقی یا دفتر اسناد رسمی بخواهید بند را بررسی کند.
آیا اقامت کوتاهمدت همان اجاره معمولی است؟
خیر. اجاره مسکونی بلندمدت و استفاده کوتاهمدت اغلب متفاوت برخورد میشوند. اقامت کوتاهمدت ممکن است بیشتر شبیه اسکان موقت، گردشگری یا استفاده شبیه هتل به نظر برسد، بهویژه اگر مهمانان برای دورههای بسیار کوتاه بمانند. یک VvE ممکن است اجاره معمولی را اجازه دهد اما اقامت کوتاهمدت را ممنوع کند.
آیا میتوانم به آگهی اعتماد کنم اگر بگوید Airbnb یا اجاره ممکن است؟
خیر. آگهی را بهعنوان یک ادعا در نظر بگیرید که باید بررسی شود. برای اسناد VvE درخواست کنید، قواعد شهری را بررسی کنید و اگر این موضوع بر پیشنهاد شما تأثیر میگذارد، توضیح کتبی بخواهید.
اگر مالک فعلی قبلاً آپارتمان را اجاره میدهد چه؟
این بهطور خودکار به این معنا نیست که بعد از خرید نیز میتوانید همین کار را انجام دهید. استفاده فعلی ممکن است تحملشده، موقتی، شخصی برای مالک باشد یا بهطور رسمی تأیید نشده باشد. بررسی کنید آیا مجوزی وجود دارد و آیا به مالک جدید منتقل میشود یا خیر.
کدام سند VvE مهمترین است؟
با Splitsingsakte و Splitsingsreglement شروع کنید، از جمله هر modelreglement اشارهشده. سپس Huishoudelijk reglement و صورتجلسات ALV را برای اجرا و بحثهای اخیر بررسی کنید.
آدرس را قبل از ارائه پیشنهاد بررسی کنید.
