سند تقسیم (deed of division) برای خریداران آپارتمان — توضیح
خرید یک آپارتمان در هلند یعنی خرید بیش از اتاقهایی که در بازدید میبینید. شما یک appartementsrecht میخرید: حق آپارتمان در یک ساختمان، با استفاده خصوصی از یک بخش و مالکیت مشترک روی قسمتهای مشترک.
سند تقسیم به شما میگوید این در عمل چه معنایی دارد. در زبان هلندی این سند معمولاً splitsingsakte نامیده میشود. برای خریداران آپارتمان و مهاجران، این سند میتواند روی آنچه مالکید، آنچه میتوانید استفاده کنید، آنچه به VvE میپردازید و اینکه آگهی با مدارک قانونی همخوانی دارد یا نه، تأثیر بگذارد.
به یک آپارتمان خاص نگاه میکنید؟ از Huisscan استفاده کنید تا قبل از پیشنهاد، یک ملک هلندی را بررسی کنید. با یک آدرس شروع کنید و splitsingsakte، splitsingstekening و مدارک VvE را آپلود کنید تا دید روشنتری پیش از پیشنهاد درباره دادههای ملک، سیگنالهای ریسک، نکات سند و سوالات خریدار بهدست آورید.
سند تقسیم آپارتمان در هلند: چه معنایی دارد
سندی که خریداران آپارتمان در هلند باید بشناسند سند هلندی splitsingsakte است. این یک سند رسمی ثبتشده نزد Kadaster است که ساختمان و زمین را به حقوق آپارتمان مجزا تقسیم میکند.
برای هر حق آپارتمان، سند معمولاً توضیح میدهد:
- کدام بخش برای استفاده خصوصی است، privégedeelte؛
- کدام بخشها مشترک هستند، gemeenschappelijke gedeelten؛
- شماره شاخص آپارتمان، که اغلب به صورت A-1، A-2 یا مشابه نشان داده میشود؛
- سهم هر مالک در هزینهها و رأیگیری، که معمولاً breukdeel نامیده میشود؛
- قواعد انجمن مالکان، VvE؛
- هر modelreglement یا مقررات اضافی تقسیم که اعمال میشود؛
- نقشه رسمی تقسیم، splitsingstekening.
برای مهاجران، نکته کلیدی این است: معمولاً شما یک «واحد ملکی مستقل کامل» به سبک برخی کشورها نمیخرید. شما یک حق آپارتمان در چارچوب یک ساختمان بهصورت قانونی تقسیمشده میخرید.
این تفاوت قبل از اینکه پیشنهاد بدهید اهمیت دارد.
چرا این سند قبل از پیشنهاد اهمیت دارد
آگهی ممکن است بگوید «تراس خصوصی روی سقف»، «انباری شامل است» یا «مناسب برای اجاره». سند تقسیم و نقشه تقسیم به شما کمک میکنند بررسی کنید آیا آن ادعاها توسط مدارک قانونی آپارتمان پشتیبانی میشوند یا نه.
این میتواند تصمیم شما را از چند جهت عملی تحت تأثیر قرار دهد:
- چه چیزی را مالکید یا میتوانید استفاده کنید: آیا بالکن، باغ، زیرشیروانی، انباری یا پارکینگ بخشی از حق آپارتمان شما، فضای مشاع یا حق مجزای دیگری است؟
- چه مبلغی میپردازید: سهم شما در هزینهها میتواند روی پرداخت ماهانه به VvE و هزینههای نگهداری آینده تأثیر بگذارد.
- چه کاری مجاز است: سند ممکن است استفاده تجاری، اجاره کوتاهمدت، تغییرات ساختمانی یا استفاده از فضاهای مشترک را محدود کند.
- چه چیزی تحت کنترل VvE است: پنجرهها، سقفها، نماها، بالکنها، لولهها و تاسیسات مشترک ممکن است تحت مسئولیت VvE باشند.
- چه مواردی نیاز به اجازه دارد: برخی بازسازیها حتی در داخل آپارتمان نیز نیاز به رضایت VvE دارند.
مثال: یک آپارتمان با تراس روی سقف تبلیغ میشود. نقشه تقسیم سقف را بهعنوان مالکیت مشاع نشان میدهد و سند میگوید تغییرات سقف نیاز به موافقت VvE دارد. این لزوماً به این معنی نیست که تراس غیرقابل استفاده است، اما این یک سوال است که باید قبل از تعیین قیمت پیشنهادی شما روشن شود.
مدارکی که باید برای یک آپارتمان هلندی درخواست کنید
برای یک بررسی محکم پیش از پیشنهاد، خریداران در هلند نباید فقط به بروشور اکتفا کنند. از همان ابتدا از نماینده فروش مدارک آپارتمان را درخواست کنید.
مدارک مفید شامل موارد زیر است:
- Splitsingsakte: سند تقسیم.
- Splitsingstekening: نقشه رسمی تقسیم.
- Wijzigingsakte: هر سند اصلاحی بعدی.
- Splitsingsreglement or modelreglement: مقررات تقسیم، که گاهی در سند آمده یا پیوست آن است.
- Huishoudelijk reglement: آییننامه داخلی VvE.
- VvE minutes: صورتجلسات جلسات اخیر مالکان، که اغلب notulen ALV نامیده میشود.
- Annual accounts and budget: jaarrekening و begroting.
- Service charges: مبلغ ماهانه مشارکت در VvE، یا servicekosten.
- Reserve and maintenance plan: اطلاعات صندوق ذخیره و MJOP / meerjarenonderhoudsplan.
- Kadaster information: مالکیت کاداستر و حقوق آپارتمان ثبتشده.
- Leasehold documents: در صورتی که ملک روی زمین erfpacht قرار دارد.
- Seller questionnaire: معمولاً در معاملات هلند برای افشای اطلاعات عملی ملک استفاده میشود.
منابع داده مفید ملک هلندی میتوانند شامل Kadaster، دادههای ساختمان BAG، اطلاعات شهرداری، مدارک VvE و فایلهای ارائهشده توسط فروشنده باشند. سند فقط یکی از قطعات پازل است، اما برای آپارتمانها قطعه مرکزی به شمار میآید.
بندهای کلیدی و سیگنالهایی که باید با دقت خوانده شوند
هنگام بررسی سند تقسیم، روی سوالات عملی تمرکز کنید تا اینکه بخواهید هر عبارت حقوقی را ترجمه کنید.
1. آیا شاخص آپارتمان با آگهی مطابقت دارد؟
بررسی کنید آدرس، شاخص آپارتمان، طبقه، انباری و فضای پارکینگ با مدارک همخوانی دارند. عدم تطابق لزوماً بهمعنای پایان معامله نیست، اما باید قبل از پیشنهاد روشن شود.
2. چه چیزی خصوصی و چه چیزی مشترک است؟
به تفاوت بین موارد زیر توجه کنید:
- privégedeelte: بخش خصوصی؛
- gemeenschappelijke gedeelten: بخشهای مشترک؛
- حقوق استفاده انحصاری، که گاهی برای باغها، بالکنها یا تراسهای سقف اعطا میشود.
بهویژه به انبارها، بالکنها، باغها، تراسهای سقف، فضاهای زیرشیروانی و پارکینگ توجه کنید. اینها منابع رایج سردرگمی هستند.
3. سهم هزینه و حقوق رأی شما چیست؟
breukdeel ممکن است سهم شما از هزینههای VvE و حقوق رأی را تعیین کند. گاهی تقسیم هزینه صرفاً بر اساس مساحت نیست. سهم بزرگتر میتواند اهمیت داشته باشد اگر نگهداری عمدهای برنامهریزی شده باشد.
4. چه استفادههایی مجاز است؟
سند ممکن است استفاده مجاز را مشخص کند، مانند استفاده مسکونی، تجاری، انبار یا پارکینگ. اگر برنامه شما وابسته به اجاره، استفاده کوتاهمدت، دفتر خانگی یا ترکیب واحدها است، سند، قوانین VvE، مقررات شهرداری، شرایط وام و هر شرایط مربوط به erfpacht را بررسی کنید.
5. چه کسی چه چیزی را نگهداری میکند؟
خریداران آپارتمان اغلب این نکته را دستکم میگیرند. سند و مقررات ممکن است بگویند مسئولیت چه چیزهایی بر عهده کیست:
- پنجرهها و فریم پنجرهها؛
- بالکنها؛
- سقفها و تراسهای سقف؛
- نماها؛
- لولهها و شفتهای مشترک؛
- پلکانها، آسانسورها و ورودیها؛
- پیها و اجزای سازهای.
این میتواند بر هزینههای آینده و گزینههای بازسازی تأثیر بگذارد.
6. آیا محدودیتی برای بازسازی وجود دارد؟
اگر قصد تغییر چیدمان، باز کردن دیوار، افزودن عایق، نصب گرمایش از کف، قرار دادن پنل خورشیدی یا تعویض پنجرهها را دارید، بررسی کنید آیا ممکن است نیاز به اجازه VvE باشد. همچنین قوانین ساخت و مقررات شهرداری را در صورت مرتبط بودن بررسی کنید.
7. آیا erfpacht یا حقوق ویژه دیگری وجود دارد؟
در برخی شهرها، بهویژه آمستردام، ممکن است آپارتمانها روی زمین erfpacht باشند. Erfpacht همیشه در سند تقسیم بهطور کامل توضیح داده نمیشود، بنابراین برای مدارک مربوط به اجاره زمین و شرایط فعلی درخواست کنید.
چگونه میتواند بر پیشنهاد شما تأثیر بگذارد
سند تقسیم میتواند بر قیمت، شرایط یا حتی تصمیم شما برای انصراف تأثیر بگذارد. نکته این نیست که از هر بندی وحشت کنید؛ نکته این است که بدانید روی چه چیزی پیشنهاد میدهید.
| آنچه پیدا میکنید | پاسخ ممکن قبل از پیشنهاد |
|---|---|
| آگهی میگوید «تراس خصوصی روی سقف»، اما نقشه سقف را مشاع نشان میدهد | قبل از ارزشگذاری آن بهعنوان فضای خصوصی، برای اثبات مجوز، تصمیم VvE یا مبنای حقوقی درخواست کنید |
| انباری یا پارکینگ بهوضوح جزو حق آپارتمان نیست | بپرسید که آیا مالک است، مشترک است، اجارهای است یا حق جداگانهای دارد |
| سهم هزینه نسبت به اندازه آپارتمان بهنظر بالا میآید | بودجه VvE، نگهداری برنامهریزیشده و هزینههای خدمات را بررسی کنید |
| سند اجاره یا استفاده کوتاهمدت را محدود میکند | بدون بررسیهای بیشتر برنامه اجارهای خود را مبنای پیشنهاد قرار ندهید |
| مدارک VvE نشاندهنده کارهای عمده آتی است | تأثیر آن بر قیمت و نیاز نقدی آینده را در نظر بگیرید |
| شاخص آپارتمان یا مدارک با آدرس مطابقت ندارند | مکث کنید و از نماینده، دفتر اسناد رسمی یا مشاور خریدار بخواهید توضیح دهد |
| مدارک مهم آپارتمان مفقود است | قبل از پیشنهاد برای آنها درخواست کنید یا پیشنهاد خود را مشروط به بررسی رضایتبخش قرار دهید |
اگر بندی نامشخص است، سعی نکنید آن را بهتنهایی حل کنید. از آن برای پرسیدن سوالات بهتر از نماینده فروش، مدیر VvE، مشاور خرید، دفتر اسناد رسمی، مشاور وام یا یک متخصص واجد شرایط دیگر استفاده کنید.
فهرست عملی قبل از پیشنهاد
قبل از ارائه پیشنهاد برای یک آپارتمان هلندی از این فهرست استفاده کنید:
- آیا آدرس، شاخص آپارتمان و اطلاعات Kadaster با آگهی مطابقت دارند؟
- آیا splitsingsakte و splitsingstekening را دارید؟
- آیا سندهای اصلاحی، wijzigingsaktes وجود دارند؟
- آیا انباری شامل است، جداست، مشترک است یا اجارهای است؟
- آیا فضای پارکینگ شامل است، جداست، مشترک است یا اجارهای است؟
- آیا بالکنها، باغها یا تراسهای سقف خصوصی، مشترک یا مناطق با حق استفاده انحصاری هستند؟
- breukdeel شما برای هزینهها و رأیگیری چقدر است؟
- آیا هزینههای خدمات VvE با بودجه، ذخیره و برنامه نگهداری همخوانی دارد؟
- آیا محدودیتی برای اجاره، استفاده کوتاهمدت، استفاده تجاری یا بازسازی وجود دارد؟
- چه کسی پنجرهها، سقفها، نماها، بالکنها و تاسیسات مشترک را نگهداری میکند؟
- آیا صورتجلسات VvE اختلافات، نگهداری معوق، نشتیها، مشکلات فونداسیون یا کارهای برنامهریزیشده را ذکر کردهاند؟
- آیا erfpacht یا شرط مرتبط با زمین وجود دارد؟
- چه مواردی باید قبل از تعیین قیمت و شرایط پیشنهاد شما روشن شود؟
Huisscan چگونه میتواند در بررسی به شما کمک کند
Huisscan به خریداران کمک میکند تا یک آدرس هلندی را به یک گزارش روشنتر پیش از پیشنهاد تبدیل کنند. برای آپارتمانها میتوانید مدارکی مانند splitsingsakte، splitsingstekening، صورتجلسات VvE، حسابهای سالانه، اطلاعات هزینه خدمات و MJOP را نیز آپلود کنید.
یک گزارش پیش از پیشنهاد Huisscan میتواند به شما کمک کند تا:
- دادههای موجود ملک هلندی را با آدرس مشخص مرتبط کنید؛
- کمبودهای مدرکی را قبل از پیشنهاد شناسایی کنید؛
- شرایط مرتبط مانند splitsingsakte، breukdeel، VvE، erfpacht و modelreglement را برجسته کنید؛
- مدارک آپارتمانی آپلودشده را برای سیگنالهای عملی ریسک بازبینی کنید؛
- ادعاهای آگهی را در صورت امکان با نکات مدارک مقایسه کنید؛
- سوالات مشخصی برای نماینده، VvE، دفتر اسناد رسمی، مشاور وام یا کارشناس ساختمان آماده کنید.
Huisscan جایگزین مشاوره حقوقی، اسنادی، وام، ارزیابی یا مشاوره ساختمان نیست. بلکه به شما کمک میکند قبل از پیشنهاد ملک هلندی را بررسی کنید، اطلاعات را سازماندهی کنید و در زمانی که هنوز فرصت تغییر پیشنهاد را دارید سوالات بهتری بپرسید.
سؤالات متداول
آیا سند تقسیم همان سند انتقال است؟
خیر. سند تقسیم، یا splitsingsakte، حقوق آپارتمان را در ساختمان ایجاد و تعریف میکند. سند انتقال، سند رسمی است که هنگام خرید، حق آپارتمان مشخص شما را به شما منتقل میکند.
هر دو مهم هستند، اما اهداف متفاوتی دارند.
از کجا میتوانم سند تقسیم را بگیرم؟
معمولاً نماینده فروش باید بتواند آن را همراه با مدارک آپارتمان فراهم کند. ممکن است از طریق Kadaster نیز در دسترس باشد، که اغلب مشمول هزینه است. اگر مطمئن نیستید که مجموعه کامل مدارک را دارید، از نماینده یا دفتر اسناد رسمی سؤال کنید.
اگر آگهی با سند تقسیم تضاد داشته باشد چه باید کرد؟
فرض نکنید آگهی برنده است. برای توضیح و مدارک پشتیبان درخواست کنید. اگر تفاوت بر ارزش، استفاده، هزینهها یا برنامههای بازسازی تأثیر بگذارد، در نظر بگیرید پیشنهاد خود را تعدیل کنید، شرط اضافه کنید یا قبل از ادامه کار از بررسی حرفهای استفاده کنید.
آیا سند نشان میدهد که VvE از نظر مالی سالم است؟
نه بهطور کامل. سند تقسیم وضعیت قانونی تقسیم، سهم هزینهها و قواعد را توضیح میدهد. برای ارزیابی وضعیت مالی VvE باید همچنین حسابهای سالانه، بودجه، ذخیره، MJOP، هزینههای خدمات و صورتجلسات اخیر را بررسی کنید.
اگر آپارتمان را مالک باشم میتوانم آن را اجاره بدهم یا بازسازی کنم؟
مالکیت بهطور خودکار به این معنی نیست که هر استفاده یا بازسازی مجاز است. سند، قوانین VvE، مقررات شهرداری، شرایط وام، الزامات بیمه و هر شرایط مربوط به اجاره زمین را بررسی کنید. اگر برنامه شما برای خرید مهم است، قبل از پیشنهاد آن را بررسی کنید.
آیا مهاجران به ترجمه سند نیاز دارند؟
یک ترجمه میتواند کمک کند، اما فهم اثر حقوقی بندها نیز مهم است. برای نکات مهم از یک دفتر اسناد رسمی، مشاور حقوقی یا مشاور خرید با تجربه بخواهید تا پیامدها را در زمینه خرید شما توضیح دهد.
قبل از پیشنهاد، آدرس را بررسی کنید.
